Договор аренды недвижимого имущества рб

Договор аренды недвижимого имущества

Открыть документ в галерее:

Текст документа:

ГЛАВА 2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

7. Арендодатель обязан:

передать указанное в пункте 2 договора арендуемое имущество Арендатору в ____-дневный срок после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами договора;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного Арендатору;

в случае аварии немедленно принимать все необходимые меры по ее устранению и в установленном порядке ставить вопрос о возмещении ущерба, причиненного аварией, если ущерб причинен по вине Арендатора;

обслуживать приборы, запорную и водоразборную арматуру сетей водопровода, канализации и другого сантехнического оборудования, кроме приборов учета воды, тепла, электрической энергии, учитывающих объемы их потребления Арендатором, по сданному в аренду имуществу. В случае отсутствия свободного доступа к оборудованию Арендодатель не несет ответственности за ущерб, вызванный неисправностью приборов водопроводных сетей, канализации и отопления;

не вмешиваться в деятельность Арендатора;

доводить до сведения Арендатора требования пропускного режима;

по истечении срока аренды принять по передаточному акту арендуемое имущество от Арендатора с учетом его износа и в пригодном для эксплуатации состоянии.

8. Арендатор обязан:

своевременно вносить арендную плату в сроки, определенные договором;

использовать арендуемое имущество по назначению, указанному в пункте 4 договора;

содержать и эксплуатировать полученное арендуемое имущество в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт;

обеспечить Арендодателю свободный доступ к сетям водопровода, канализации и другому сантехническому оборудованию;

не производить перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного согласия Арендодателя;

согласовывать с Арендодателем график работы и пропускной режим своего персонала;

известить Арендодателя не позднее чем за _____ календарных дней о предстоящем освобождении арендуемого имущества и передать его Арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами договора, в состоянии, обусловленном условиями договора аренды.

В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей Арендодатель вправе требовать приведения арендуемого имущества в прежнее состояние в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя, либо сохранить без возмещения затрат, понесенных Арендатором.

9. Арендодатель имеет право:

в случае выявления нарушений со стороны Арендатора требовать устранить данные нарушения;

осуществлять проверку использования арендуемого имущества в соответствии с условиями договора.

10. Арендатор имеет право:

сдавать арендованное имущество в субаренду с письменного согласия Арендодателя;

собственности на доходы, полученные от использования арендованного имущества, и отделимые улучшения арендуемого имущества;

на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в случае прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия Арендодателя, в котором Арендодатель обязался возместить стоимость произведенных улучшений.

ГЛАВА 3 АРЕНДНАЯ ПЛАТА

11. Арендодатель производит расчет платы за арендуемое имущество и согласовывает его с Арендатором в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» («Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь», 04.04.2012, N 39, 1/13414).

12. Арендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные договором.

13. Базовая ставка арендной платы на день заключения договора за 1 квадратный метр составляет _____________________________ в месяц.

14. Коэффициент к базовой ставке составляет ___________________.

15. Арендная плата в целом за арендуемое имущество составляет ________________ в месяц.

16. Плата за коммунальные и иные услуги не включается в установленную сумму арендной платы и должна производиться в порядке, установленном сторонами на основании фактических затрат.

17. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 20-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя (номер счета) _______________

18. Изменение установленного в договоре аренды коэффициента осуществляется по соглашению сторон и по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

19. Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения законодательства Республики Беларусь, устанавливающего порядок определения размеров арендной платы. Окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании данных о фактических расходах Арендодателя.

ГЛАВА 4 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

20. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

21. Арендатор несет ответственность за повреждение арендованного имущества.

22. В случае использования арендуемого имущества не в соответствии с условиями договора или передачи его Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя Арендатор обязан уплатить штраф в размере ______ суммы годовой арендной платы.

23. В случае, если в сроки, указанные в пункте 17 договора, необходимые платежи за арендуемое имущество не были перечислены, Арендатор уплачивает пеню на всю просроченную сумму в размере ______ за каждый день просрочки. Начисление пени за просрочку платежа производится Арендодателем начиная со дня, следующего за сроком его уплаты, включая и день внесения платежа.

24. Уплата пени и штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения ими обязательств по договору аренды или устранения нарушений, а также возмещения причиненных убытков.

ГЛАВА 5 СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

25. Договор вступает в силу с ________________________________________ и действует по «__» ___________ 20__ г.

26. Изменение условий договора и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон.

27. Договор может быть изменен либо расторгнут по решению суда в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

28. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случаях:

использования арендуемого имущества Арендатором не в соответствии с договором или его назначением;

умышленного (или по неосторожности) ухудшения состояния имущества Арендатором;

сдачи Арендатором в субаренду полученного по договору имущества без согласия Арендодателя;

невнесения Арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы;

несоблюдения Арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности;

выполнения перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для помещения и его конструкций, без письменного разрешения Арендодателя.

29. По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор, желающий продлить договор, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее чем за _______________________ до истечения срока действия договора.

30. При принятии акта законодательства Республики Беларусь, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые предусмотрены после заключения и до прекращения действия договора, условия договора приводятся в соответствие с требованиями законодательства Республики Беларусь.

ГЛАВА 6 ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

31. Договор оформляется в трех экземплярах и хранится у сторон и органа государственного управления, иной организации, уполномоченных управлять арендованным имуществом, согласовавших договор аренды.

32. Все изменения и дополнения к договору аренды производятся по соглашению сторон в письменной форме и с согласия органа государственного управления, иной государственной организации, уполномоченных управлять арендованным имуществом, если такое согласование предусмотрено законодательством.

33. Все приложения к договору аренды являются его неотъемлемой частью.

Элементы договора аренды

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор. Это юридические и физические лица, государство и его административно-территориальные единицы. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также лицо управомоченное собственником или законодательством на передачу в аренду имущества. В отдельных видах аренды к сторонам договора законодательством могут предъявляться специальные требования.

В соответствии со ст. 4 Закона Республики Беларусь «О Совете Министров Республики Беларусь» Совет Министров Республики Беларусь выступает от имени собственника в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, организует управление государственной собственностью. Осуществляя функции по руководству подчиненными ему республиканскими органами государственного управления, Совет Министров при необходимости передает решение отдельных входящих в его компетенцию вопросов государственного управления (не относящихся к исключительной компетенции Совета Министров) республиканским органам государственного управления.

Согласно ст. 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе сдавать объекты коммунальной собственности в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Кодекса о земле арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства.

Арендаторами имущества могут быть любые физические и юридические лица.

Предмет договора. В п. 1 ст. 578 ГК указывается квалифицирующий признак, наличие которого позволяет причислить те или иные вещи к предмету договора аренды: вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Здесь же дан примерный перечень объектов, которые могут передаваться в аренду: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания и сооружения; оборудование; транспортные средства.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это может быть имущество, ограниченное в обороте или изъятое из оборота.

В соответствии с п. 2 ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Порядок сдачи в аренду земельных участков, водных объектов, участков государственного лесного фонда определяется Кодексом о земле, Водным кодексом, Лесным кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Согласно п. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих их арендных правоотношений» при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Форма и государственная регистрация договора аренды. Статья 580 ГК содержит правила о форме договора аренды и его государственной регистрации. Письменная форма договора аренды обязательна при аренде имущества на срок более одного года, а также в тех случаях, когда одной из сторон договора является юридическое лицо. При передаче в аренду недвижимого имущества договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Смотрите так же:  Субсидии жкх и алименты

В п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных отношений» обращается внимание на то, что исходя из положений п. 2 ст. 580 ГК и ст. 1138 ГК государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 1 июля 1999 г., является обязательной. После наступления срока, предусмотренного законодательными актами Республики Беларусь для государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, подлежат применению соответствующие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора. Нормы гл. 34 ГК не предусматривают последствий несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, предусмотренное ст. 166 ГК. Вместе с тем, добросовестная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации. Основным условием для удовлетворения такого требования является совершение сделки в надлежащей форме. Соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации, что следует из правил п. 1 ст. 422 ГК.

Основу правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, в том числе договоров аренды недвижимого имущества составляет Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Срок договора аренды. По общему правилу срок договора аренды определяется самим договором. При отсутствии в договоре аренды указания на срок договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды с неопределенным сроком дает право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. При этом законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 581 ГК).

Согласно ч. 5 ст. 17 Кодекса о земле сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством или обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства или эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

Срок договора аренды, превышающий установленный законодательством предельный срок равняется этому предельному сроку.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК).

Цена в договоре аренды позиционируется как арендная плата. Основные положения об арендной плате содержатся в ст. 585 ГК. Нормы об арендной плате могут содержаться и в иных нормативных правовых актах. Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество, так и отдельно по каждой из составных частей имущества.

Формы арендной платы закреплены в п. 2 ст. 585 ГК: определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставляемые арендатором услуги; вещь, передаваемая арендатором арендодателю в собственность или в аренду (встречная аренда); затраты, возлагаемые на арендатора по улучшению арендованного им имущества.

В договоре может быть предусмотрено сочетание форм арендной платы, предусмотренных п. 2 ст. 585 ГК, а также установлены и иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

Содержание договора аренды. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору. Исполнение этой обязанности означает, что: а) имущество, передаваемое арендатору должно соответствовать состоянию, предусмотренному договором аренды и назначению имущества; б) имущество должно передаваться со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т. п.). Если принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов, или расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Непредоставление арендодателем сданного в аренду имущества в срок указанный в договоре или в разумный срок, если такой срок не определен договором, дает право арендатору истребовать это имущество по правилам ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК). Срок осуществления капитального ремонта устанавливается договором, а если срок договором не определен или проведение ремонта вызвано неотложной необходимостью, – в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности следует руководствоваться законодательством, устанавливающим особенности исчисления и порядок внесения арендной платы.

По общему правилу арендатор имеет право требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. Иное может быть предусмотрено законодательством.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 585 ГК).

В значительной мере обязанности и права арендатора связаны с пользованием арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Однако на практике применение этой нормы (п. 1 ст. 586 ГК) затруднено в тех случаях, когда по своему характеру имущество может быть использовано в различных целях.

Пользование арендованным имуществом не ограничивается возможностью использовать его потребительские качества. Арендатор имеет право с согласия арендодателя: а) передавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); б) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; в) отдавать арендные права в залог; г) вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Иное может быть установлено законодательством. Во всех этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обязанности арендатора входит обязанность поддерживать арендуемое им имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). В тех случаях, когда арендатор возвратил имущество несвоевременно или же вовсе его не возвратил, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если только иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшение арендованного имущества. Пользование арендованным имуществом может быть сопряжено с необходимостью для арендатора внесения в него каких-либо изменений, увеличивающих потребительские свойства имущества или необходимых для его более эффективного использования. Судьба таких улучшений зависит от целого ряда обстоятельств. Если иное не предусмотрено договором, отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Если с согласия арендодателя арендатор произвел за счет собственных средств улучшения имущества, неотделимые без вреда для самого имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Отсутствие согласия арендодателя на улучшение имущества лишает арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено законодательством.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Смотрите так же:  Экспертиза телефонов sony

Выкуп арендованного имущества. Цели аренды и характер арендуемого имущества, вносимые в него улучшения, могут обуславливать интерес арендатора к передаче имущества в его собственность. Возможность выкупа арендуемого имущества может предусматриваться законодательством или договором аренды. В таком случае арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором все обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе арендуемого имущества может быть установлено дополнительным соглашением арендатора и арендодателя, договором выкупа арендуемого имущества, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законодательством.

Прекращение договора аренды. Договор аренды прекращается по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», гл. 29 ГК «Изменение и расторжение договора» с учетом правил § 1 гл. 34 ГК.

Договор аренды заключенный на определенный срок (п. 1 ст. 581 ГК) прекращается с истечением установленного договором срока. Договор аренды заключенный на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК) прекращается по истечении срока предупреждения о прекращении договора аренды.

Статья 590 ГК допускает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

2. Существенно ухудшает имущество.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений», при рассмотрении споров о расторжении договора аренды на основании подпункта 3 части 1 ст. 590 ГК, хозяйственный суд может досрочно расторгнуть договор аренды по этому основанию как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Требовать досрочного расторжения договора аренды арендодатель вправе лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора (п. 11 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 19 мая 2005 г.).

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию арендатора. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, предусмотрены ст. 591 ГК:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки.

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания, при наличии которых возможно досрочное расторжение договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Приоритет арендатора. Как правило, арендатор заинтересован в том, чтобы аренда носила длительный характер. Целесообразность продления аренды может обуславливаться эффективностью использования имущества. С другой стороны, продление аренды поощряет арендатора к улучшению арендуемого имущества.

Статья 592 ГК закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Возможность реализации предоставленного арендатору права связана с необходимостью исполнения обязанности письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Заключая договор аренды на новый срок стороны вправе изменить условия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК).

Пользование имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя возобновляет договор аренды. Такой договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник не вправе на этом основании требовать изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 588 ГК).

Договор аренды имущества

В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ­– ГК), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоит сразу же обратить внимание на правомочия в отношении имущества, которые передаются по данному договору: временное владение и пользование или просто временное пользование. В отличие от договора аренды, договор безвозмездного пользования имуществом или договор ссуды подразумевает лишь возможность пользоваться передаваемой вещью. Соответственно имущество, которое получено в безвозмездное пользование может передаваться ссудополучателем в аренду лишь в пользование. Данный вывод вытекает из одного из общих принципов права, который устанавливает, что никто не может передать больше прав, чем сам имеет.

В ГК договору аренды посвящена целая глава, которая включает как общие положения, касающиеся всех видов аренды, так и специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

В теории гражданского права отмечается, что арендатор является титульным владельцем. Отсюда вытекают два важных вывода: арендатору представлена возможность использовать вещно-правовые способы защиты в соответствии со ст. 286 ГК (например, требовать в судебном порядке от третьих лиц устранения нарушений своего права владения и пользования имуществом) и арендатор наделен правом следования, что означает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК). На практике в случае возникновения риска наложения взыскания на имущество (например, на здание) очень часто оно сдается в долгосрочную в аренду своим т.н. аффилированным лицам за небольшую плату, что позволяет использовать такое имущество и в дальнейшем.

По действующему законодательству существенным условием любого договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Например, для согласования нежилого помещения передаваемого по договору, как правило, указывают общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений, кроме того, для идентификации соответствующих помещения к договору может быть приложен план (выкопировка) соответствующего этажа.

В аренду может сдаваться практически любое оборотоспособное имущество; главное, чтобы оно не теряют своих натуральных свойств в процессе его использования.

Состояние подлежащего передаче имущества определяется требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре или в разумный срок.

Передача имущества, как правило, оформляется актом. Однако, обязательность составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества установлена лишь для передачи недвижимого имущества (ст. 626, 630 ГК)

На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества (п. 1 ст. 583 ГК). В то же время, он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Нужно отметить, что на арендатора возлагается обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Например, на практике нередки случаи использования помещения без учета его целевого назначения, что дает основания для арендодателя требовать расторжения договора (п. 1 ст. 590 ГК).

Если касаться обязанностей сторон по содержанию арендуемого имущества, то стоит отметить, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 582 ГК), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Данные правила применяются, если иное не установлено в специальном законодательстве (например, в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК по договору проката текущий ремонт также является обязанностью арендодателя) или в договоре аренды.

Стороны договора. Ст. 579 четко устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому, перед заключением договора аренды стоит убедиться в полномочиях соответствующего лица. В отношении недвижимого имущества это можно сделать на основании правоустанавливающих документов, в отношении транспортных средств – на основании техпаспортов. Нужно учитывать, что в случае, если имущество находится в республиканской собственности или коммунальной собственности, то оно может сдаваться самыми различными уполномоченными лицами – начиная от соответствующих республиканских органов управления до балансодержателей имущества.

Смотрите так же:  Доверенность на замену номеров

Если касаться арендатора, то по общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако ГК предусматривает ряд исключений из указанного правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде арендатором может быть лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 627 ГК, п. 1 ст. 636 ГК), по договору проката — лицо, которое использует имущество для потребительских целей (абз. 2 п. 1 ст. 597 ГК).

Несмотря на то, что нормативные акты по ценообразованию в части регистрации цен не содержат исключения для договоров аренды, на практике соответствующие органы отказывают в регистрации арендной платы. Поэтому на сегодняшний день в отношении аренды негосударственного имущества за некоторыми исключениями действует свободное ценообразование, которое определяется договоренностью сторон. Исключения касаются, определения арендной платы при сдаче юридическими лицами с долей государственной собственности зданий и сооружений, порядок определения которой установлен законодательством, а также платы за торговые места в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 года N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства». Размер арендной платы является существенным условием для договора аренды зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

На практике встал вопрос по поводу соответствия данных способов расчета требованиям Указа Президента Республики Беларусь от 15.08.2005 г. N 373 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь». Представляется, что в данном случае не происходит запрещенной данным Указом неденежной формы прекращения денежного обязательства. В рассматриваемом же случае первоначально не присутствует денежное обязательство; расчет первоначально должен производиться указанными выше неденежными способами.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 4 ст. 585 ГК, если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Форма договора. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). Таким образом, устная форма договора возможна лишь между гражданами на срок не более года. Письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия для договора проката (п. 2 ст. 597 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 604 и 614 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 622 ГК) и предприятий (ст. 629 ГК). Причем в двух последних случаях, закон требует, чтобы письменная форма была соблюдена путем составления единого документа подписанного сторонами и устанавливает последствие в виде недействительности соответствующих договоров в случае несоблюдения формы.

Если заключается договор аренды недвижимости, то он может подлежать государственной регистрации договора, необходимость которой напрямую зависит от срока договора аренды. Так, в соответствии с п. 2 ст. 622 ГК, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время, ГК не установлена прямая норма о государственной регистрации договоров аренды, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок. По мнению Высшего Хозяйственного Суда, такие договоры не нуждаются в государственной регистрации поскольку каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора (см. Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 06.07.2005 № 03-24/1334 «О продлении (возобновлении) договоров аренды, заключенных на срок менее одного года»). На практике встал вопрос о необходимости регистрации договоров, срок действия которых истек и они продлеваются на тот же срок на тех же условиях или считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. В последней случае, ответ очевиден ввиду отсутствия необходимости регистрации таких договоров в принципе. Согласно части второй пункта 6 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК.

По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 1 ст. 592 ГК), если он:

— надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

— готoв заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах «при прочих равных условиях»;

— желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества (ст. 594 ГК). В частности, ГК предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Стоит отметить, что в случае перехода неотделимых улучшений от арендатора арендодателю, арендатору необходимо исчислить налоги, связанные с безвозмездной реализацией соответствующего имущества, а арендодателю – налоги, связанные с возникновением дохода в виде стоимости безвозмездно полученных улучшений арендованного имущества.

Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 586 ГК). Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Расторжение договора. В соответствии с п. 1 ст. 590 ГК, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Необходимо учитывать, что для данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Доказательства направления такого предупреждения и его неисполнения необходимо будет предоставить вместе с документами, подаваемыми с соответствующим иском.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

Для расторжения договора по требованию арендатора также требуется соблюдение досудебного порядка и в данном случае применяется статья 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Валентин Галич, партнер ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года Raidla Lejins & Norcous)