Образец заявления на регистрацию договора купли-продажи квартиры

Содержание:

Типовой договор купли-продажи квартиры

Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в собственность другой стороне. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляют только территориальные органы Федеральной регистрационной службы РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

В этом случае заключают следующие договоры:

  • договор купли-продажи,
  • договор аренды с выкупом,
  • мены,
  • дарения,
  • ренты с передачей недвижимости под выплату ренты
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

В настоящее время распространенным явлением, помимо заключения основного договора-купли продажи, стало также заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может иметь две формы:

  1. Простая письменная форма в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи квартиры содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.
  2. Договор, составленный нотариусом. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина. Пошлина устанавливается в следующем размере в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре:
  • до 1 млн. рублей — 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;
  • до 10 млн. рублей включительно 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн. рублей;
  • свыше 10 млн. руб. — 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы контракта, превышающей 10 млн. рублей.

Договор в простой письменной форме составляется юристами нашей компании. Участие нотариуса в составлении документа — это дополнительная гарантия соблюдения законности сделки. Нотариус и его служба берут на себя проверку дееспособности граждан участвующих в сделке, удостоверение воли гражданина, удостоверение перевода текста на иностранный язык, если гражданин не владеет русским языком и т.п.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. Вы можете ознакомиться также с основаниями для расторжения договора купли-продажи квартиры

Документы необходимые для заключения купли-продажи квартиры

Для составления договора купли-продажи квартиры обе стороны участвующие в сделке должны предоставить в агентство пакет документов, необходимых для регистрации контракта.

Продавец — собственник жилья или лицо, действующее по доверенности — предоставляет весь пакет документов на квартиру, паспорт и дополнительные справки, удостоверяющие личность. Собирать пакет документов по квартире собственнику помогает риелтор. Ниже перечислены документы, которые необходимы для регистрации сделки и составления договора купли-продажи квартиры.

  • Правоустанавливающие документы на квартиру
  • Передаточный акт.
  • Паспорт продавца/всех собственников отчуждаемого имущества.
  • Кадастровый паспорт на квартиру и экспликацию
  • Выписку из домовой книги
  • Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире
  • Финансово-лицевой счет на квартиру

Также продавец должен получить заверенную нотариусом справку, удостоверяющую, что он на момент приобретения объекта в законном браке не состоял. Если квартира была куплена в браке, то для сделки потребуется согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если продавец в браке не состоит, достаточно прописать данные сведения в основном договоре купли-продажи квартиры.

Покупателю для оформления квартиры в собственность требуется предоставить паспорт и нотариальную справку о том, что он на данный момент состоит или не состоит в официальном браке.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен лицами или лицом, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственника/ов по доверенности.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме — это значит, что для этого документа законом не установлено единого образца, и стороны могут подготовить его самостоятельно.

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов. Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон. Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес. Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует. Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер. Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег. Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре. Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве. Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Смотрите так же:  Новые тарифы по осаго с 12 апреля

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита. Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку. В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства. Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр. В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время. А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью. Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры. Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда. Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной. В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально. Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Рекомендации специалистов

Ролена Мепаришвили, юрист компании «Кром»:

—Договоры, которые можно скачать в Интернете, подходят в идеальной ситуации, но на рынке нет идеальных продаж. Мелочи, на которые сами покупатели и продавцы не всегда обращают внимание, могут значительно повлиять на сделку, поэтому договор купли-продажи должен составляться индивидуально.

Юлия Ощепкова, заместитель директора по правовым вопросам компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

—В составлении договора купли-продажи обязательно должен участвовать юрист, содержание этого договора всегда зависит от конкретной ситуации. Ошибаются те, кто скачивает этот документ в Интернете. Здесь все настолько индивидуально, что вы можете начать предложение, как в том образце, что вы нашли в Интернете, а финал этого предложения в вашей ситуации должен быть совершенно другим.

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— В случае если квартира продается с мебелью, дорогой сантехникой, я бы рекомендовала сторонам сделки отдельно указывать стоимость этого имущества или оформлять его передачу отдельным договором. Ведь если этого не сделать, в случае расторжения договора без мебели может остаться продавец. Еще я бы советовала сторонам прописывать недостатки объекта недвижимости, так как, если они окажутся существенными, то есть такими, для устранения которых требуются значительные денежные и временные затраты, договор может быть расторгнут и с продавца могут быть взысканы убытки, причиненные в результате его заключения.

Образец договора купли-продажи квартиры

ДОГОВОР КУПЛИ – ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Четырнадцатое июня две тысячи четырнадцатого года

город Железнодорожный Московской области

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:

Иванов Иван Иванович, дата рождения: 11.04.1980 , место рождения: г. Архангельск Архангельской обл., гражданство Российской Федерации, пол: мужской, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 35 08 № 636887, выдан 24.05.2007 Отделом УФМС России по Ульяновской области в Жуковском районе, код подразделения 430-012; адрес постоянного места жительства: Россия, Московская область, город Железнодорожный, проспект Мира, дом № 8, квартира № 5, именуемый в дальнейшем «Продавец«,

Петрова Наталья Дмитриевна, дата рождения: 20.09.1950, место рождения: г. Калуга Калужской обл., гражданство Российской Федерации, пол: женский, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 65 03 № 541118, выдан 22.05.2004 Отделом милиции № 5 УВД г. Вихровка Воронежской области, код подразделения 612-016; адрес постоянного места жительства: Россия Ростовская область, гор. Ростов, ул. Луначарского, дом № 176, кв. 99, именуемая в дальнейшем «Покупатель»,

совместно именуемые «стороны», заключили договор купли-продажи квартиры о нижеследующем.

1. Продавец передает Покупателю в собственность (продает), а Покупатель принимает от Продавца в собственность (покупает) жилое помещение — однокомнатную КВАРТИРУ (далее по тексту – квартира), находящуюся по адресу: Россия, Московская область, город Железнодорожный, ул. Яблочная, дом 2 (два), квартира 19 (девятнадцать), этаж 5, общая площадь квартиры – 34,10 кв. м., кадастровый (условный) номер: 50-50-61/001/2007 – 132.

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 09.11.2009 г., заключенного между Сидоровым Н.Д. (продавец) и Ивановым И.И (покупатель), дата государственной регистрации 09.11.2009 г., № 56-56-56/039/2009-371, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 ноября 2009 года сделана запись регистрации № 56-56-56/039/2009-371, Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2009 г. выдано Свидетельство о государственной регистрации права № 58 — НД N374651.

3. Цена квартиры определена сторонами настоящего договора в размере 4030000 (четыре миллиона тридцать тысяч) рублей, которые я, Иванов Иван Иванович, получил от Петровой Натальи Дмитриевны в полном объеме 14 июня 2014 г. до подписания настоящего договора.

4. 14 июня 2014 г. Покупатель осмотрел квартиру в натуре, ознакомился с ее количественными и качественными характеристиками и принял ее от Продавца в таком состоянии, в каком она представлена к моменту подписания настоящего договора. Претензий к техническому состоянию и качеству квартиры со стороны Покупателя не имеется. Покупатель поставлен Продавцом в известность обо всех известных ему недостатках квартиры. Настоящий договор является одновременно актом приема – передачи квартиры.

5. После подписания сторонами настоящего договора обязательство Продавца передать квартиру Покупателю в собственность и обязательство Покупателя уплатить Продавцу цену квартиры считаются исполненными в полном объеме.

6. На момент заключения договора лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой, не имеется.

7. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, не заложена, в споре или под арестом (запрещением) не состоит. Продавец передает Покупателю квартиру свободной от любых прав на нее третьих лиц. Неисполнение Продавцом этой обязанности дает Покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли – продажи.

8. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента передачи ему квартиры Продавцом, т.е. с 14 июня 2014 г.

Смотрите так же:  Как можно получит российский гражданство

9. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать договор, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор купли-продажи квартиры на крайне невыгодных для себя условиях.

10. Договор купли — продажи квартиры содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя.

11. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации данного права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

12. Настоящий договор купли-продажи квартиры составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному экземпляру для Продавца и Покупателя, один – органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Образец договора купли-продажи квартиры 2018

Основные документы для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
— Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).

— Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ. Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

— Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам).

— Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.

— Доверенность и удостоверение личности продавца. Обратите внимание, что самая распространенная мошенническая схема — это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым.

— Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

Дополнительный пакет документов для сделки:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо. Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

Пройдя этот список шаг за шагом, можно сделать вывод, готовить дальше сделку или отказаться и искать другую недвижимость. Этот чек-лист будет полезен и обычному частному покупателю, и риелтору. Если вы не хотите доказывать свое же право на купленную на вторичном рынке квартиру, ваша главная задача — до сделки изучить ее историю и выяснить, законно ли она досталась нынешнему продавцу. Практика судебных дел показывает: лучше перепроверить и попросить продавца подтвердить документами даже кажущиеся очевидными данные.

Выделите 46 минут, вооружитесь компьютером с выходом в Интернет и проверьте следующие факты о покупаемой или арендуемой квартире.

Для проверки КВАРТИРЫ вам потребуются:

  • оригиналы или копии документов на квартиру;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия или данные паспорта собственника;
  • водительское удостоверение и справки из наркологического
  • и психоневрологического диспансеров;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • выписка из домовой книги и справка о задолженности по квартплате;
  • 150–200 рублей за выписку из ЕГРП.

1. Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, наследования, ренты или дарения). Постарайтесь определить, оригиналы это или цветные копии, осмотрите их на предмет наличия исправлений и орфографических ошибок. Проверьте, чтобы все данные в правоустанавливающих документах были указаны верно и совпадали с данными паспорта собственника.

Удостоверьтесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться квартирой. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). На купленные до этой даты квартиры выдавали еще и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

«Если человек не обладает специальными знаниями, даже по свидетельству с печатями и подписью он ничего не выявит, — считает начальник юридического отдела ООО „Гранта-недвижимость“ Татьяна Третьякова. — Ни установленный ранее образец свидетельства, ни закрепляющая его подлинность подпись регистратора не защищают документы от подделок. Поэтому покупателя больше должны интересовать договор основания возникновения права на квартиру и выписка из ЕГРП. Они содержат достоверные сведения о квартире и ее собственниках».

Напомним, свидетельство о регистрации права на недвижимость будет только у собственников, купивших квартиры до 15 июля 2016 года. Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств. Теперь собственникам выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра прав.

2. Выписка из Единого государственного реестра прав

Первоначальную проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра. Введя кадастровый номер объекта или почтовый адрес, можно уточнить общую информацию по квартире, номер договора, дающего право на собственность, есть ли запреты или ограничения на сделки с ней на момент запроса. Однако эта информация может быть устаревшая, поэтому обращайте внимание на дату обновления информации в реестре.

Чтобы получить подробную информацию о текущих собственниках квартиры, о переходе права, о запретах и обременениях или наложенном аресте, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Это открытая информация, ее может заказать любой человек здесь же, через сайт Росреестра, либо лично обратившись в Управление Росреестра по Красноярскому краю (улица Дубровинского, 114) или МФЦ (многофункциональные центры «Мои документы», сайт 24mfc.ru). Выписка будет готова в течение пяти рабочих дней. Нужно будет указать паспортные данные и оплатить госпошлину 200 рублей. Если информация заказывается через сайт Росреестра, то государственная пошлина составляет 150 рублей.

Проверить данные о квартире и ее собственниках и заказать выписку из ЕГРП можно на сайте Росреестра (раздел «Сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»): Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра

3. Судебная история квартиры

Если права на покупаемую вами квартиру собственник получил через суд, для вас это автоматически означает риск. Решением суда предыдущий собственник может быть недоволен, и если он подаст заявление в Росреестр о намерении обратиться в суд для пересмотра дела, то минимум в течение трех месяцев сделки с квартирой совершать будет нельзя. Если дело передадут в суд, то рассмотрение его затянется на неопределенный срок (как показывает практика — минимум на полгода), и предугадать, какое решение он вынесет, практически невозможно. Приобретать такую квартиру просто нецелесообразно.

Информацию по судебным разбирательствам можно посмотреть на сайте Красноярского краевого суда: Красноярский краевой суд

4. Личность продавца

Проверьте, имеют ли представившиеся продавцами лица право распоряжаться квартирой. Если продавец действует по доверенности, то наилучший способ совершения сделки у вас один — через нотариуса. Он не имеет права открыть вам данные единой базы доверенностей, но предупредит, если доверенность вашего продавца утратила силу или была отозвана до указанного срока действия.

Смотрите так же:  Госпошлина регистрации дополнительного соглашения к договору аренды

5. Проверка личных документов продавцов

Необходимо удостовериться, что предоставленный продавцом паспорт является действительным. Попросите паспортные данные у продавца или копию паспорта. Данные обо всех недействительных и утративших силу паспортах опубликованы на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

База недействительных паспортов РФ: сайт МВД России

6. Выявление должников

Суд аннулирует сделку или вам долго придется доказывать свои права, если у продавца квартиры были долги, он не исполнил судебные решения либо объявлен банкротом. Чтобы этого не произошло, проверьте его по базе Федеральной службы судебных приставов и Арбитражного суда Красноярского края.

В случае покупки у должников вам придется доказывать кредиторам, что вы не участвовали в сговоре с продавцом. А все сделки признанного банкротом человека одобряет или оспаривает конкурсный управляющий. Если он решит, что год назад человек стремился ухудшить финансовое положение и продал квартиру по цене существенно ниже рыночной, покупателю придется доказывать свои права в суде. Поэтому, если вам называют цену на квартиру 15–20 процентов ниже рыночной, выясните, с чем это связано. Такая скидка должна скорее насторожить, нежели привлечь.

В базе судебных приставов доступен перечень должников и неисполненных судебных решений: Перечень должников и неисполненных судебных решений

Перечень лиц, по которым ведется процедура банкротства, можно посмотреть на сайте Арбитражный суд Красноярского края

7. Дееспособность продавца

Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.

Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен. Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки. На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.

Действительно ли водительское удостоверение продавца, можно проверить на сайте: Сайт Госавтоинспекции

8. Выписки из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Нужны ли дополнительные меры, чтобы снять проживающих с регистрационного учета, имеется ли задолженность по оплате коммунальных услуг — эту информацию вы получите из предоставленных продавцом документов. Для этого вам нужно, чтобы продавец запросил выписку из домовой книги (кто был зарегистрирован ранее и на момент сделки, кто и когда снимался с регистрационного учета). А также справку об отсутствии задолженности — у каждой управляющей компании своя утвержденная форма.

«Наличие задолженности не помешает вам оформить сделку, — говорит Татьяна Третьякова. — По закону все долги по коммунальным услугам, кроме капитального ремонта, — ответственность предыдущих собственников. Если квартира покупается с долгами, вам нужно будет обратиться в управляющую компанию и открыть новый финансовый счет, эти счета вам не предъявят».

9. Согласие супруга/супруги на сделку

Выясните, состоит ли человек в браке и не возражает ли его супруг против сделки. Дотошно проверяйте все документы: дату приобретения квартиры и дату заключения брака в паспорте собственника. Если второй супруг не давал согласие на сделку, то сможет оспорить ее в суде и с большой вероятностью дело выиграет. Поэтому любопытство вам только на руку.

Устного согласия мало, обязательно просите второго супруга заверить у нотариуса согласие на продажу купленной в браке квартиры. Тем более это нужно сделать, если супруги развелись и не разделили общее имущество.

Отдельно обратите внимание на квартиры, в которых права к собственникам перешли по трем основаниям: дарение, наследство и рента. Юристы относят их к группе риска, потому что они чаще других приводят к судебным процессам.

Дарение не в пользу родственников. Если молодому продавцу квартира досталась от 75-летней бабушки — не родственницы, узнайте, на каких условиях. Лучше попросить заключение о состоянии ее здоровья, дееспособности и вместе с юристом проверить, корректно ли составлен договор.

Наследство. Вас должно интересовать, нет ли кроме продавца других наследников, чьи права могли не соблюсти. По закону наследник может заявить о праве на наследство спустя полгода с момента, когда он узнал о нарушении своих прав, но произойти это может и спустя пять, десять, пятнадцать лет. Особая категория насцитурусы (насцитуры) — лица, зачатые при жизни и рожденные живыми после смерти наследодателя — они тоже имеют право на долю в наследстве.Если вероятность появления таких наследников на покупаемую квартиру есть хотя бы в теории, то такая сделка уже несет риски судебного разбирательства не в вашу пользу.

Рента. После подписания договора ренты в ЕГРП ставится отметка, что квартира находится в обременении прошлого собственника (рентополучателя), но право собственности перешло к тому, кто выплачивает ему оговоренную договором сумму. В случае исполненной ренты: после смерти бывшего собственника помех для последующих сделок нет. Главное, чтобы договор ренты был нотариально заверен. Но пока рентополучатель жив, есть риск, что ему перестанут выплачивать ренту, тогда он расторгнет договор ренты в судебном порядке.

«Пока квартира числится в обременении по договору ренты, чисто теоретически сделку с ней совершить можно, но нецелесообразно, — отмечает юрист Татьяна Третьякова. — Если отношения между людьми испортятся, предыдущий собственник оспорит сделку и будет прав, покупатель пострадает».

Юристы признаются, что единого инструмента для защиты покупателей вторичного жилья просто нет. Не бояться быть излишне любопытным и просить продавцов подтверждать все слова документами — это единственное, что поможет вам собрать максимум информации и себя обезопасить. По крайней мере, вы сможете взвесить свое решение и в сложных случаях обратитесь за помощью к юристу.

Рекомендуем вам также прочитать статью Внимание: сложная сделка!

Образец заявления на регистрацию договора купли-продажи квартиры

Печорский районный суд
Псковской области

В Печорский районный суд

(фамилия, имя, отчество полностью, почтовый индекс и адрес полностью, номер телефона)

1. (фамилия, имя, отчество полностью, почтовый индекс и адрес полностью, номер телефона, при наличии сведений – место работы)

2. Управление Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Печорскому району Псковской области

(почтовый индекс и адрес нахождения, номер телефона)

о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи

…. (указать дату) я заключил с …. (указать фамилию, имя, отчество ответчика) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …. (указать адрес).

…. (указать дату) в Управление Росреестра по Псковской области были сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

…. (указать дату) я получил уведомление о приостановлении государственной регистрации сделки в связи с тем, что ответчиком было подано заявление в Управление Росреестра по Псковской области об отказе от её (сделки) совершения по причине неполучения денег за квартиру.

В то же время, согласно п. … (указать пункт) договора купли-продажи и расписки, оформленной ответчиком, расчет с ним за квартиру был произведен мною в полном объеме; иные условия договора выполнены.

Согласно ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 165 ГК РФ

Обязать Управление Росреестра по Печорскому району Псковской области зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры … (указать адрес), заключенную …. (указать дату) между мною и … (указать фамилию, имя, отчество ответчика).

Приложение : копия искового заявления, копия договора купли-продажи, уведомление Управления Росреестра по Печорскому району Псковской области о приостановлении государственной регистрации, копия расписки, подтверждающая выплату денежных средств за квартиру ответчику, квитанция об уплате государственной пошлины.

Обращаем внимание, что согласно положениям статьи 132 ГПК РФ к заявлению прилагаются его копии, а также копии, приобщенных к нему документов в соответствии с количеством участников процесса (так, к примеру, если в деле участвует истец и 2 ответчика (всего 3 участника), то необходимо приложить по 3 копии каждого документа, кроме квитанции об уплате государственной пошлины, которая прилагается в подлиннике и в единственном экземпляре).