Возможно ли досрочное погашение ипотеки

Содержание:

Как правильно досрочно погашать ипотеку и потребительский кредит?

При выплате ипотеки, если у вас появились дополнительные деньги. Их вы можете потратить на досрочное погашение. Но не все так просто. Встает куча вопросов — как лучше погашать — уменьшая срок или сумму. Когда лучше погашать — вначале или в конце? Накопить и погасить или сразу погашать маленькими суммами?

Хочу отметить, что способ погашения ипотеки зависит от вашего финансового положения или доходов. Насколько уверенно вы стоите на ногах — вот в чем вопрос.

Психология досрочного погашения

Нужно понять следующее: вы должны всегда быть в состоянии оплатить ежемесячный платеж. Если вы не уверены в своих доходах, снижайте сумму. Если вы стоите твердо на ногах — снижайте срок.

  1. У вас очень стабильная работа, хорошая зарплата. Вы думате, что стабильно будете платить ипотеку без каких-либо изменений. Нет никаких форс мажоров и есть накопления. Ваш выбор — уменьшение срока кредита. Внося большие платежи вы сможете рассчитаться по кредиту раньше.
  2. Вы — менеджер среднего звена и вы нужны на работе. Без вас бизнес встанет. Вы знаете, что не уйдете с текущего места несколько лет и фирма не разорится. Ежемесячный платеж для вас не обременителен. Если вы пессимист — сначала снижаем размер платежа. Вы должны понять, сколько вы можете платить после потери работы. Потом когда вы достигли минимального платежа. После достижения — уменьшайте срок. Если вы оптимист — сразу снижайте срок.
  3. Если вы ценный сотрудник и все стабильно, но выплата по ипотеке большая(платеж обременителен). Сначала снижаем размер, а потом срок.
  4. У вас нестабильная работа, но размер платежа не обременителен для вас. Если вы пессимист — снижаем размер, а потом срок. Оптимист снижает сразу срок.
  5. У вас нестабильная работа и платеж по ипотеке у вас велик. Сначала снижаем размер, чтобы добиться минимального платежа. Это позволит почувствовать себя комфортно. Потом снижаем срок.
  6. У вас случайные заработки и нет стабильности. В данном случае снижаем размер платежа, чтобы быть готовым заплатить всегда.

Следует понимать, что все расчеты, приведенные ниже, подчиняются элементарной математике. Вы можете сделать их самостоятельно вручную в Excel. Либо же у нас есть специальный калькулятор, который позволит сравнить 2 кредита и схемы погашения.
Смотрите также:Калькулятор сравнения вариантов досрочек. Как пользоваться?

Немного о досрочном погашении ипотеки в Сбербанке. В каком случае оно не приносит пользы?

Написать эту статью меня заставило сообщение одного из пользователей, которого ипотека в Сбербанке. До этого пользователь обращался к нам — наш калькулятор практически точно посчитал его кредит. Далее он сделал досрочное погашение ипотеки в Сбербанке на сумму 10 тысяч рублей и не обнаружил какой-либо выгоды — ежемесячный платеж не уменьшился. Он обратился за советом, все ли правильно посчитано? До этого он спрашивал банк — но банк ответил, что все ок.

Мы попытаемся объяснить, в каком случае досрочное погашение на самом деле не происходит, хотя средства и поступили на нужный счет, а заявление написано правильно. Калькулятор на нашем сайте, пока не может правильно посчитать данный случай. Попытаемся сделать это вручную.

Интересный график платежей.

После досрочного погашения пользователь написал следующее

Дмитрий, я сегодня писал по поводу графика.
Внес на основной долг 10 000р. сегодня, после этого мне распечатали вот такой график.
Что это? Правильно ли я понимаю, что средства зачислили на проценты?
Два раза просил перепроверить-сказали, что это правильно.

Пользователь привел вот такой график платежей — и спросил, все ли правильно.

Если внимательно присмотреться к графику, то можно увидеть, что 7 мая заемщик внес 10 тыс. рублей для досрочного погашения. Но после 7 мая 2015 года ежемесячный платеж не изменился. Т.е. заемщик заплатит банку столько же, сколько и дожен заплатить. Т.е. платеж как был 35554 так и останется. Вопрос, почему так? Не обманул ли банк заемщика?

Механизм учета досрочного погашения.

Давайте попытаемся разобраться в ситуации. Судя по графику, деньги клиента никуда не делись. Т.е он заплатил 10 тыс. 7 мая и 25554 в дату очередного платежа 15 мая 2015 года. Т.е. он просто заплатил очередной платеж

. Т.е. с точки зрения банка человек просто оплатил ежемесячный платеж немного раннее и ничего больше не произошло. Сразу же возникает вопрос, почему эти деньги не пошли в счет уменьшения основного долга. По хорошему, нужно было отнять эту сумму от остатка долга и 15 мая был бы уже новый платеж с учетом досрочного погашения. Все кроется в особенности учета досрочного погашения Сбербанком.
Алгоритм погашения такой.

  1. При поступлении суммы в счет досрочки кредита сначала погашаются проценты(1) за пользованием кредитом в период с последнего платежа до даты досрочного погашения
  2. Разница между суммой досрочки и (1) идет на уменьшение основного долга.
  3. При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платеж. Более подробно о расчете нового платежа здесь.

Что же произошло в нашем случае?

Попробуем сделать расчет, следуя указанном выше алгоритму.
Посчитаем проценты за период 15 апреля — 7 мая
Число дней, за которое банк должен взять проценты.

Посчитаем теперь проценты за данный период. Они начисляются на остаток долга(см. последний столбец графика платежей) — там цифра 3201542,69.
Ставку берем также из графика 12.673% или 0.12673

Таким образом, сумму которая начислилась в виде процентов пользование кредитом за 23 составляет 25566,64 рубля.
А мы внесли всего 10 000 рублей. Если вы внимательно посмотрите на график, то увидите остаток долга напротив 10 тыс. рублей — он не уменьшился

Со временем сумма процентов будет снижаться, т.к. снижается основной долг, а значит минимальная сумма также будет снижаться. Именно в этом случае от досрочного погашения в Сбербанке будет польза

Досрочное погашение для заемщика в Сбербанке хоть и выгодно ему, т.к. происходит в дату внесения ежемесячного платежа. Однако, появляется минимальная сумма, при которой досрочка произойдет чисто технически. Напомню, досрочное погашение — это уменьшение суммы кредита за счет вненесия дополнительных средств в счет погашения основного долга. В нашем случае эти средства не пошли на уменьшение остатка, а значит в чистом виде досрочное погашение не произошло. Просто произошло списание ежемесячного платежа 2мя частями — 15 мая и 7 мая 2015 года. Чтобы внесение денег принесло пользу — нужно вносить сумму, как минимум большую, чем проценты на дату платежа.

Полезное по теме

Добрый день! Ипотека 1095000,00. с 15.08.2014 г. на 120 месяцев . Всегда были только ежемесячные платежи (по графику по 15 числам ). Сейчас хочу внести досрочку в размере 80 000-00 рублей с уменьшением суммы. По вашему калькулятору видно, что выгода составит примерно 1600 р в месяц . Вопрос: правильно ли я понимаю, что досрочное погашение необходимо вносить (и оформлять заявление ) в день платежа ВМЕСТЕ в платежом по графику , т.е. в след месяц 15.11.2018 г. , чтобы списались % с суммы платежа , а вся сумма досрочки ушла в погашение основного долга.

В день платежа или за 1 день на следующее число, чтобы досрочка списалась вместе с аннуитетом

После досрочного погашения ипотеки, сумма ежемесячного платежа увеличилась на на 2,79 руб. Как такое может быть?

День добрый. Все зависит от расчета, это особенности аннуитета. Она в реальности увеличилась или только в нашем калькуляторе?

Добрый день. Подскажите платеж по ипотеке 8 числа я внёс 7 числа деньги для досрочного погашения . Ежемесячный платеж сняли 7 числа сегодня а досрочную сумму не сняли . Через сколько по времени снимут досрочную плату?

День добрый. А заявление оформляли? Нужно прийти в отделение банка или делать специальную операцию через Сбербанк онлайн. Так просто, если внесли деньги, то досрочки не будет.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, у меня ипотека в Сбербанке, на десять лет, уже осталось восемь лет. Я хочу увеличить ежемесячный платеж и уменьшить срок ипотеки, возможно такое

Такое возможно. Просто гасите досрочно с уменьшением срока.

Добрый день Дмитрий. У меня ипотека в Сбербанке брал 1 635 100,00 руб. на 144 месяца под 7,9%. Ежемесячный платеж мне банк рассчитал 17609,65 (руб). что вполне совпадало с вашим калькулятором по досрочке. Первый платеж по моему графику 29.07.18. Я думал, что гасить ипотеку выгоднее досрочными платежами и поэтому 24.07.18 и 20.08.18 и 06.09.18 платил досрочно по 50 тыс. руб. Обратил внимание, что часть суммы идет на погашение процентов и только остаток на погашение основного долга. Решил поэкспериментировать с вашим калькулятором изменяя суммы и сроки досрочных платежей. И выявил странную закономерность: 1). Чем ближе к концу месяца я вношу платеж, тем меньше переплата по кредиту и больше экономия на досрочках. Выгоднее всего платить 31 или 30 числа, наименее выгодно 1 числа. Так, по калькулятору если бы я внес платеж не 6 сентября, а 30, то сэкономил бы около 4 тыс. руб. на переплате. 2). Выгоднее погашать кредит позднее и большей суммой, например расчет показал что выгоднее заплатить 1 декабря разом 250 тыс. руб. чем ежемесячно 1 числа в августе, сентябре, октябре, ноябре и декабре вносить по 50 тыс. руб.
Подскажите как так получается, ведь по логике банк берет % от стоимости основного долга, и чем меньше этот долг тем меньше и переплата. Почему по калькулятору выгоднее платить не раньше, а позже? Действительно ли это так или здесь ошибка?
P.S теперь даже не знаю нужно ли вносить эти досрочные погашения или лучше положить деньги на депозит под 6% годовых, а потом разом ка наберется нужная сумма погасить весь кредит.

ДАТА ОПЛАТЫ, ОСНОВНОЙ
ДОЛГ, ПРОЦЕНТЫ, СУММА
К ОПЛАТЕ, ОСТАТОК
ОСНОВНОГО ДОЛГА
2017
15 декабря 39 518,49 481,51 40 000,00 1 810 481,51
23 декабря 11 230,23 3 769,77 15 000,00 1 799 251,28
2018
01 января 25 785,32 4 214,68 30 000,00 1 773 465,96
14 января 40 000,00 0,00 40 000,00 1 733 465,96
15 января 0,00 6 000,63 6 000,63 1 733 465,96
26 января 19 575,47 5 424,53 25 000,00 1 713 890,49
14 февраля 0,00 8 475,54 8 475,54 1 713 890,49

Смотрите так же:  Договор консалтинга образец

Добрый вечер, подскажите пожалуйста, выше я вам написал данные с таблицы платежей.
Ситуация вот в чем, я не могу разобраться как списываются проценты, я несколько раз в месяц делаю досрочное погашение, ипотека у меня 185000 на 10 лет, хочу закрыть за года 2. Взял недавно в декабре, и сразу положил 40000, каждое 14 число обязательный платеж проходит. Подскажите как лучше производить досрочное закрытие ? В определенное число? И меня настараживает, почему 14 февраля мне нужно внести 8 000 и все уйдут на проценты.

Чтобы не уходило на проценты делайте досрочку в дату платежа

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал гасить досрочно, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести в качестве досрочного платежа.

Что лучше сокращать

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме досрочного платежа: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочный платеж 400 000 Р , что теперь

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда каждый следующий обязательный платеж будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью и досрочно.

В нашем примере надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз нести 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение с уменьшением платежа.

Как я досрочно гашу ипотеку

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я уменьшаю срок, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года мой минимальный платеж будет около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу вернуться к платежам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график платежей и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет досрочно гасить ипотеку таким способом.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Прежде чем затевать погашение по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение не доставило вам неудобств и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Можно ли досрочно погасить ипотеку в Сбербанке

Популярность на отечественном финансовом рынке такого кредитного продукта, как ипотека Сбербанка, является причиной появления у клиентов вполне логичных и ожидаемых вопросов, связанных с возможностью досрочного погашения займа. Однако, рассматривая подобное решение, необходимо учитывать множество факторов, в том числе выгодность с финансовой точки зрения, а также возможность беспроблемного обслуживания кредита на новых условиях. Важно отметить, что большинство финансовых организаций крайне неохотно идет на досрочное погашение взятого клиентом ипотечного займа, так как в подобной ситуации лишаются части прибыли. Тем не менее, Сбербанк, будучи лидером финансового рынка России, предоставляет заемщикам возможность досрочного возврата кредита.

О полном и частичном погашении

Различают два варианта досрочного погашения ипотеки:

  • Полный возврат долга банку. В этом случае клиент, как правило, реализует какой-либо из принадлежащих ему активов, получая крупную сумму, которую затем решает направить на выплату всей имеющейся у него задолженности по кредитному договору, закрывая ее полностью;
  • Частичное погашение. В этом случае, по сути, происходит увеличение ежемесячных платежей, что приводит к снижению выплачиваемых впоследствии процентов. Принимая решение частично погасить ипотеку, клиент должен понимать, что финансовая нагрузка на время досрочных выплат заметно увеличиться.

Несмотря на то, что банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотечного займа, они не имеют правовых оснований отказать должнику в этом. Дело в том, что действующее сегодня законодательство, в частности Федеральный Закон №284-ФЗ, четко указывает на невозможность ограничения прав клиента по досрочному возврату взятого им кредита. Главное для заемщика при этом – правильно оформить собственные действия, в первую очередь, заблаговременно, то есть за 30 дней, предупредить кредитную организацию о досрочном платеже.

Более того, в некоторых случаях досрочно погасить ипотеку можно и по согласию сторон. Подобное происходит на практике, если банк заинтересован в клиенте. В этом случае нет необходимости ждать 30 дней, а все изменения в кредитном договоре и графике регулярных выплат оформляются дополнительным соглашением к нему. Сбербанк является одной из немногих кредитных организаций страны, которые не препятствуют досрочному погашению ипотечного займа. Поэтому в случае, если клиент правильно оформить необходимые документы, ждать 30 дней ему не понадобится.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки в Сбербанке

Принимая решение о полном или частичном досрочном погашении ипотечного займа, оформленного в Сбербанке, клиент должен отдавать отчет в последствиях подобных действий. Дело в том, что далеко не всегда такие решения могут быть оправданы с чисто финансовой точки зрения. Более того, существует несколько ситуаций, когда возвращать долг банку досрочно попросту невыгодно, в частности:

  • Если ипотечная процентная ставка ниже существующих или прогнозируемых в ближайшее время темпов инфляции. В этом случае намного выгоднее вложить имеющиеся свободные финансовые средства в приобретение активов или даже для совершения каких-либо потребительских покупок, так как фактически задолженность по ипотеке обесценивается с течением времени даже без досрочных выплат;
  • Если кредитным договором предусмотрен аннуитетный тип регулярных платежей. Особенностью этой схемы выплат выступает тот факт, что в первые месяцы и даже годы клиент платит преимущественно проценты по займу. Другими словами, основная сумма переплаты приходится именно на первое время действия кредитного договора. В результате досрочное погашение, если оно происходит не в первые месяцы после подписания контракта, практически не приводит к снижению величины выплаченных процентов и, как следствие, размера общей переплаты.

Учитывая сказанное, вполне логичной выглядит рекомендация специалистов, которые советуют заемщикам в случае частичного досрочного погашения ипотечного кредита стремиться, прежде всего, к сокращению срока действия договора. Это является наиболее эффективным способом снизить итоговую величину переплаты по займу и, следовательно, размер реальной процентной ставки, быстро закрыв долг банку. К сожалению, подобная процедура Сбербанком не предусматривается, хотя клиент, возможно, добьется внесения подобных изменений в договор в индивидуальном порядке.

Внесение досрочных платежей

Как уже отмечалось выше, Сбербанк не препятствует желанию клиентов производить выплаты по ипотеке раньше установленного срока. Более того, кредитная организация не требует предупреждать о платеже за 30 дней в соответствии с №284-ФЗ.

Что для этого нужно?

Однако, клиент должен знать следующее: при простом внесении средств на счет они будут автоматически списаны во время очередного платежа по графику. Для того, чтобы деньги были учтены во взаиморасчетах с банком, необходимо сделать следующее: оформить соответствующее заявление, непосредственно посетив одно из отделений кредитной организации. Владельцы карт Сбербанка имеют возможность внести досрочный платеж с баланса карты в режиме онлайн, не заполняя при этом заявления.

Смотрите так же:  Выплачивается ли компенсация совместителям

Заявление подается в банк, как минимум, за сутки до внесения платежа. При нескольких досрочных платежах оформляется соответствующее количество заявлений. После зачисления средств клиенту выдается измененный график регулярных выплат по договору с учетом досрочно уплаченных им денег.

Полное досрочное погашение

При желании клиента досрочно погасить долг перед банком по ипотеке полностью сначала требуется обратиться в кредитную организацию за получением точного расчета итоговой суммы имеющейся задолженности. Естественно, до внесения средств, оформляется и подается заявление на досрочный платеж. После выплаты необходимо расторгнуть кредитный договор и закрыть счет в банке. Далее следует снять обременение, наложенное на принадлежащую клиенту недвижимость. Также может быть расторгнут договор страхования, заключение которого практически всегда выступает обязательным условием при оформлении ипотеки.

В каком случае досрочно погасить ипотеку в Сбербанке нельзя?

Досрочное погашение ипотеки невозможно в двух случаях:

  • до завершения периода времени, указанного в тексте кредитного договора, в течение которого досрочные платежи не допускаются. Важно понимать, что данное требование является сомнительным с точки зрения закона и поэтому может быть оспорено;
  • при отсутствии оформленного надлежащим образом заявления.

Варианты частичного досрочного погашения ипотечного кредита

Существует два способа частичного досрочного погашения ипотечного кредита с аннуитетной схемой платежа. В обоих вариантах досрочно внесенные заемщиком денежные средства полностью идут на погашение основного долга перед банком, но параметры кредита после осуществления досрочного погашения изменяются по разному.

Первый — сокращение срока кредита. Размер ежемесячного платежа при этом не пересчитывается.

Второй – уменьшение ежемесячного платежа. Досрочно внесенные заемщиком денежные средства сокращают задолженность перед банком, но при этом банк не уменьшает срок кредита, а пересчитывает в сторону снижения размер ежемесячных платежей.

Большинство банков разрешают заемщику выбирать между обоими вариантами погашения.

При использовании первого варианта процентные выплаты по кредиту уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка не сокращается. Второй вариант, наоборот, предполагает сокращение ежемесячных платежей, но процентные выплаты по кредиту уменьшаются несущественно.

Вариант сокращения срока кредитования является выгодным для минимизации переплаты по кредиту. С точки зрения снижения долговой нагрузки оптимален вариант уменьшения размера ежемесячного платежа.

Если досрочное частичное погашение кредита будет разовым, то вариант с уменьшением срока кредитования позволяет сэкономить на выплате процентов банку в несколько раз больше, чем вариант с сокращением величины платежа.

Если у заемщика есть возможность осуществлять частичные досрочные погашения регулярно и на их величину в кредитном договоре нет ограничений, то оба варианта погашения можно считать экономически эквивалентными. Если при досрочном погашении с уменьшением размера платежа сэкономленные каждый месяц средства снова вкладывать в досрочное погашение, то экономия на уплачиваемых банку процентах в обоих вариантах будет одинакова. Но при этом схема с уменьшением величины платежа является более гибкой, так как в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, например снижения дохода заемщика, иметь меньший ежемесячный платеж по кредиту, безусловно, выгоднее.

Таким образом, можно дать следующие рекомендации заемщику, как разумно действовать, исходя из его конкретной ситуации.

1. Кредит рублевый, ограничений на досрочное погашение нет.

В этом случае использование как первого, так и второго вариантов частичного досрочного погашения практически равноценно. Но все-таки лучше уменьшить размер ежемесячного платежа, а сэкономленные средства опять вложить в досрочное погашение.

2. Кредит валютный, есть ограничения на досрочное погашение (к примеру, сумма досрочного погашения ограничена 500 долларами).

Здесь достичь одинакового финансового результата при выборе варианта досрочного погашения не удастся. Схема с сокращением срока кредитования работает более эффективно.

3. Валюта кредита — рубли, ограничения на досрочное погашение есть, деньги на досрочное погашение бывают нерегулярно (например, от ежегодной премии или налогового вычета).

Ситуация неоднозначная, нужно принимать решение индивидуально, оценивая собственные риски и приоритеты.

Сравнить оба варианта частичного досрочного погашения можно с помощью ипотечного калькулятора с соответствующей функцией.

Условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке

Оформляя ипотечный кредит, каждый заемщик намерен выплатить его досрочно полностью или частями, чтобы сэкономить на процентах. Условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке позволяют клиенту осуществлять такие действия без штрафов или пеней, однако, и здесь есть свои нюансы, которые нужно учитывать при подписании договора. Рассмотрим подробнее, кто может погашать ипотеку досрочно, когда это можно сделать, нужно ли писать отдельное заявление и есть ли ограничения по суммам погашения?

Досрочное погашение.

Многие клиенты, которые имеют кредиты, знают, что досрочное погашение бывает двух видов:

  • Полное, когда одним платежом погашается вся сумма и кредит закрывается.
  • Частичное, когда вносится частичная сумма.

Полное погашение в Сбербанке проводится в любой рабочий день, необязательно в дату очередного платежа. Для этого клиенту нужно подойти в отделение лично с паспортом, написать заявление с указанием даты, суммы досрочного погашения и счет, откуда будут списаны деньги. Никаких дополнительных плат за это банк не взимает, а погашение можно провести в любой день после выдачи кредита.

В частичном погашении есть два вида:

  • С уменьшением количества платежей.
  • С уменьшением ежемесячного платежа.

По условиям досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, частично погашать можно только с применением второго способа. Это прописывается в индивидуальных условиях по ипотеке. Данный способ получается не совсем выгодным, так как внесенная сумма уходит на уменьшение ежемесячного платежа, а не срока.

Правда, данный способ будет выгоден тем заемщикам, для которых платеж по ипотеке получается слишком накладным или вдруг снизился (или должен снизится) уровень дохода. Этот же способ частичного погашения также используют клиенты, которые погашают часть ипотеки материнским капиталом или субсидией. Например, если взять ипотеку с платежом в 25000 р. на 10 лет, а затем погасить ее материнским капиталом, то платеж снижается до более комфортного уровня в 18 т.р. при таком же сроке.

Кто может погашать ипотеку досрочно?

Погашать досрочно может только сам основной заемщик при личном посещении отделения. Внести обычный платеж может любой другой человек (даже не имеющий отношения к данному кредиту). Банк примет деньги, поскольку ему не выгодно, чтобы случилась просрочка. Созаемщики и поручители также могут оплачивать по кредиту, если в индивидуальных условиях договора прописано, что они могут совершать полное или частичное досрочное погашение. Однако, обычно это вправе делать только основной заемщик.

Как вариант, если он не в силах это сделать (уехал, на больничном и проч.), можно составить генеральную доверенность у адвоката на другое лицо. В доверенности нужно обязательно указать, что указанный человек может совершать операции, подписывать заявления по счетам кредита в Сбербанке. Можно указать только один кредитный счет или же все счета. Например, ипотека оформлена на мужа, и он составил доверенность на жену, чтобы она могла совершать нужные операции в банке от его имени. Отказать в обслуживании по доверенности банк не вправе.

Процедура досрочного погашения в Сбербанке.

  • Подойти в отделение банка в любой рабочий день до 21-00. В выходные или праздничные дни лучше этого не делать, даже если работают кассы выходного дня. В некоторых отделениях просят это делать за 3-5 рабочих дней. Этим сотрудники себе перестраховывают от возможных сбоев в программе, когда платеж может технически не списаться и других непредвиденных ситуаций, например, отключили свет или проблемы с системой.
  • Написать заявление о полном или частичном погашении ипотеки. В заявлении нужно указывать сумму, которая пойдет на погашение, дату списания и счет, откуда будут списаны деньги. Обычно этот тот же счет, на который заемщик вносит аннуитетные платежи. Минимальная сумма может быть указана в индивидуальных условиях, но обычно она не ограничена. Без этого заявления списания со счета не будет, т.к. по условиям договора банк не имеет права списывать сумму, отличную от суммы платежа.
  • Пополнить счет нужной суммой. Важно: если денег не будет хватать, даже одной копейки, досрочное погашение не будет проведено.

Если полное погашение можно провести в любой рабочий день, не дожидаясь даты очередного платежа, то частичное погашение засчитывается в счет аннуитетного платежа, подлежащего уплате в ближайшую платежную дату (п.3.9.4 Общих условий кредитования ПАО Сбербанк). После этого, на следующий день, можно получить новый график с уменьшенным платежом. Вы можете посчитать самостоятельно досрочное погашение в Сбербанке с помощью нашего специального калькулятора. В случае Сбера нужно установить в настойках калькулятора флаг Учет досрочного погашения в дату платежа и выплата только процентов после досрочки(сбербанк)

Таким образом, условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке позволяют погашать ее досрочно. Если клиент хочет сэкономить, то стоит накопить сумму для полного погашения и внести ее одним платежом, т.к. частичное погашение подразумевает только уменьшение ежемесячного платежа. Если клиенту нужно снизить платеж, то частичное погашение будет как раз.

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Как полностью или частично погасить долг по ипотеке — советы и рекомендации

Сейчас наверное почти все население нашей страны имеет действующий кредит, а то и не один. И не малая часть из них — ипотечный кредит. Ипотека достаточно серьезное дело и платить нужно не один год. Но если вас не устраивает эта кабала практически на всю жизнь и вы задумывались над тек как бы побыстрее рассчитаться с ней, то эта статья для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • можно и стоит ли выплачивать ипотечный кредит досрочно
  • наиболее предпочтительный способ погашения ипотечного кредита
  • откуда взять деньги на досрочное погашение
  • советы и рекомендации по досрочному погашению, как правильно погасить ипотеку
  • что делать, когда ипотека погашена

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Все условия досрочного погашения ипотеки должны быть обязательно прописаны в договоре. Как правило, все банки предоставляют такую возможность своим заемщикам. И если несколько лет назад, за досрочное погашение с вас взимались бы пени и штрафы, то теперь такие «кабальные» условия канули в лету. И если вы решите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично, то никаких преград вы не обнаружите. У некоторых банков минимальная сумма для досрочного погашения вообще начинается с символических 1 рубля.

Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:

  • какой у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
  • с какой суммы разрешено досрочное погашение

Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).

Важно. Известить банк вам нужно хотя бы за один день до наступления периода, в течении которого вы обязаны вносить деньги. Т.е. если вы платите 10-го числа каждого месяца, то заявление (или звонок) нужно оформить хотя бы 9-го числа. В противном случае, деньги будут учтены только в следующем месяце.

Смотрите так же:  Виндовс 7 система требования

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу. Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течении всего срока, и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

Где взять денег на досрочное погашение

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Собственные накопления

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств. Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше. Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Материнский капитал

Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно — это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.

При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.

В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 453 тысячи рублей.

Налоговый вычет

Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие — его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет — это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).

Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии, пенсии от государства.

Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.

Также можно вернуть 13% в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.

Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.

Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.

Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. — это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.

Но перед тем как бежать делать рефинансирование, нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.

Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.

При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.

При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).

Как выгоднее погасить ипотеку

Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи. Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно. Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.

При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?

Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.

Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.

В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона. А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число.

Второй вариант при досрочном погашении — это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.

Как быстро погасить ипотеку — советы и рекомендации

Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:

  • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
  • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
  • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.
    Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
  • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

После погашения ипотеки

Ну вот настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:

  • взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
  • отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течении определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.

И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.