Земля в новостройке в аренду или в собственность

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов.

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности находится менее 10%. Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет. Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам. Возможна лишь строительная аренда.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д). При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо). Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Что это значит — у застройщика земля в аренде в 2019 году

Покупка квартиры – дорогостоящая сделка, которая детально урегулирована гражданским законодательством (ст. 549-558 ГК РФ).

Очень важно соблюсти все формальности для того, чтобы в будущем не возникло споров и вопросов относительно заключенного договора.

Такие затруднения могут повлечь за собой серьезные расходы для покупателя. Приобретение квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, в том числе это реальная возможность сэкономить.

В то же время покупателю необходимо очень ответственно подойти к такой процедуре, потому что есть множество нюансов, которые надо учесть.

Такая покупка – это риск. Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий и сохранить свои деньги следует внимательно изучить договор купли-продажи, а также документы застройщика.

Один из моментов, который должен быть учтен – статус земли. Здесь возможно два варианта — земля находится в собственности у застройщика либо на праве долгосрочной аренды.

Иногда подобные компании заключают соглашение о краткосрочном предоставлении земли в пользование.

По окончании строительства такая аренда заканчивается. В этой ситуации покупатели не смогут оформить квартиру в собственность. Обычно, им приходится решать вопрос через суд.

Смотрите так же:  Что происходит на рынке осаго

В соответствии с гражданским правом земля под домом может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо по договору аренды.

При совершении сделки купли-продажи квартиры вместе с самим объектом передают и права на земельный надел. Данное правило содержится в п.1 ст. 552 ГК РФ.

Если у продавца право собственности на данный надел, то покупатель также получает его после оформления договора.

Когда он владеет участком на иных законных правах, то они переходят покупателю после совершения сделки.

Причем условия будут идентичны тем, что действовали между собственником участка и продавцом недвижимости.

Данный принцип утвержден в пункте 3 ст. 552 ГК РФ. Обязательно ли получать согласие собственника на производство сделки купли-продажи?

Законодатель определил, что это несущественное условие заключения договора, если оно не противоречит условиям применения такого участка.

Таким образом, покупателя при покупке недвижимости не должен пугать тот факт, что у продавца нет права собственности на надел.

Это нормальная практика, которая часто используется застройщиками. Однако в такой ситуации необходимо учитывать ряд нюансов, в том числе уточнить срок, на который земля предоставлена в аренду.

Основные понятия

Договор продажи недвижимости – это соглашение, которое предусматривает обязанность продавца вручить покупателю объект недвижимости, за который последний вносит определённую плату (ст. 549 ГК РФ).

Данная сделка – это разновидность договора купли-продажи. В силу особенностей объекта, она выделена в отдельный вид соглашения.

Застройщик – гражданин или организация, обеспечивающие постройку, переустройство, капитальный ремонт, а также производство инженерных изысканий, формирование проектной документации для этих действий (п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель должен вручить арендатору объект во временное владение или пользование за какую-либо стоимость (ст.606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть представлены земельные наделы.

Заключение договора аренды

Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ. Понятие данного соглашения мы уже рассмотрели, теперь определим порядок оформления сделки.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ соглашение об аренде должно быть составлено в письменной форме в следующих случаях:

  • одной из сторон сделки является организация;
  • договор аренды будет подписан на период, превышающий 12 месяцев.

Данное соглашение подлежит регистрации, если оформляется в отношении недвижимого объекта (п.2 ст. 609 ГК РФ). Таким образом, договор на землю должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Более того, данное правило является обязательным и до прохождения такой процедуры права считаются не переданными надлежащим образом.

Другие признаки этого соглашения об аренде:

Земля у застройщика в аренде

Я заключила договор ДДУ в 2013 г. Готовность дома 80%. Земля в аренде у застройщика, муниципальная собственность, а приставы наложили арест на землю, стройка остановилась. Не могут зарегистрировать новые ДДУ. Законно ли это?

Доброго вечер. Уважаемый Марина в данном случае без судебного решения на основании которого был наложен арест на землю довольно трудно вам что-то посоветовать.

Земля взята в аренду у Комитета Управления Имуществом юридическим лицом. Застройщик «другое юридическое лицо» берет в субаренду у первого юридического лица. Может ли Застройщик отдать участок в залог банку под кредит? Какие статьи в законе разрешают и как?

Нет, разумеется, обдать землю под залог может только его собственник, а арендатор и тем более субарендатор им не являются.

В договоре долевого строительства прописано: земля у застройщика в аренде. Какие могут быть последствия после получения свидетельства на квартиру?

Доброго времени суток! Ничего страшного в этом нет. Главное оформить квартиру в собственность — аренда застройщика никак не влияет на право собственности в МКД.

Для Вас никаких последствий. Земельный участок будет принадлежать администрации города и далее. Что с ним делать далее будет решать общее собрание собственников.

Собираюсь покупать жилье многоквартирном доме по ДДУ. Земля находится в аренде у застройщика. Какие риски возникают при покупке жилья на арендованной земле? Договор аренды заключен с Департаментом городского имущества Москвы. Запись о регистрации имеется. Условия аренды — для целей проектирования и строительства объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом. Категория земель — многоэтажная застройка.

Никаких рисков в этом плане нет. Как только дом будет построен и введен в эксплуатацию, право собственности на земельный участок перейдет в собственность собственников квартир в доме.

Мы приобрели недвижимость в Анапе в мае 2015 г. по ФЗ 214. земля в аренде у застройщика на 49 лет. договор долевого участия был оформлен в соответствии с законами РФ.мы являемся гражданами украины (Донецк). Сдача дома первый квартал 2016 г., прошел слух, что не граждане РФ не могут оформить право собственности в Анапе. Спасибо.

Это всего лишь слух. Вы без проблем сможете оформить права собственности.

Хочу купить квартиру в коттеджном поселке, земля находится в аренде у застройщика, не опасно ли покупать?

Для оценки рисков надо читать все документы застройщика, включая правоустанавливающие, документы на землю, устав и т.д.

Александр, риски во многом зависят от содержания договора аренды + от вида разрешенного использования земельного участка. Проведите юридическую экспертизу документов до подписания договора.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

День добрый! Подскажите, рассматриваю покупку новостройки. У застройщика земля в аренде на 49 лет. А что дальше будет с землей? Строят по 214 ФЗ.

Дальше либо в аренду передадут управляющей компании, либо собственникам жилья многоквартирного дома под выкуп в долях, либо дом так и будет стоять на федеральной или муниципальной земле. А так что будет через 49 лет и какие законы, никому не известно =))

Хотим купить квартиру в Мортоне по ДДУ и узнали что дом стоит на земле, ктр застройщик арендует у ЮЛ (у ЮЛ эта земля в частной собственности). Д-р аренды истекат примерно одновременной со сроком ввода в эксплуатацию в 2017 году. Может ли собственник земли не продлить д-р аренды, если застройщик не успеет ввести в эксплуатацию дом? и могут ли у нас быть проблемы с оформлением квартиры в собственность из-за каких-либо действий собственника земли? В ДДУ прописано, что земля под домом будет принадлежать нам после оформления собственности, возможно ли это, если вдруг застройщик не выкупит землю?

В соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и строений на нем вы как собственник квартиры претендуете так же на долевое участие в правах на землю и если егрп откажет то любой суд удовлетворит требования о понуждении регистрирующего органа к оформлению Ваших прав на квартиру и признании долевых прав на з.у. Так что поводов для беспокойства нет.

Застройщик взял в аренду землю под строительство многоквартирного дома у муниципалитета, построил дом не получив предварительно разрешение на строительство, все квартиры проданы. Администрация города и суд города не желают признавать право собственности. Со слов застройщика они требуют большую взятку, не смотря на то что дом построен по всем нормам. Аренда земли скоро заканчивается. Если аренда земли закончится до того как люди получат права собственности, то имеет ли право администрация города не продлить аренду и снести дома, другими словами будет ли это означать конец?

Здравствуйте. Да, в силу ст.450 ГКРФ имеют полное право.

В отсутствие разрешения на строитель строительство дом является самовольной постройкой. Его судьба — снос. Защитить его можно только в судебном порядке, признав право собственности. Если суд откажет — это будет означать конец.

Да, администрация имеет право не продлить аренду. Дома, как построенные самовольно, будут снесены по решению суда.

Сколько времени может находиться земля в аренде, после продажи первой квартиры у застройщика? По закону.

Если это многоквартирный дом и строительство осуществляется по 214-ФЗ, то участок в аренде и в залоге у дольщиков до передачи по акту всех квартир в доме.

Присматриваю квартиру в Новостройке. Земля у застройщика в аренде на 3 года, в договоре прописано под застройку 4-10 этажных домов. Строит на самом деле 7 этажей. Имеет ли это значение? И после сдачи дома что будет с землей? Есть ли разница для дольщика между арендой земли застройщиком и если бы она была у него в собственноси.

Добрый день. Не волнуйтесь, в Вашей ситуации нет ничего страшного. Нахождение земли в аренде у Застройщика в период строительства — стандартная практика. По окончании строительства в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ земельный участок под многоквартирным домом будет передан всем собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности (это право возникает в силу закона).

Помогите принять решение о покупке таунхауза.
Земля ИЖС была в аренде у застройщика (в аукционной документации было указано (зона индивидуальных домов усадебных и блокированных).
Разрешение на строительство имеется. В разрешении указано:
Объект строительства-малоэтажная жилая застройка. Жилой дом поз.1-ул.Взлетная, 1, общая площадь 1336 кв.м., жилой дом поз.2-у.Взлетная,2, общая площадь — 1336 кв.м. 2-этажные, блокированные, 7-квартирные.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: объект — малоэтажная жилая застройка. Жилой дом№1. В сведениях об объектах жилого строительства разрешения указано количество секций — 7, количество квартир-7 штук. Приобретаю жилое помещение №4 в доме Взлетная,1.
У меня возникли такие вопросы: 1)что же это — многоквартирный дом на земле ИЖС (но в свидетельстве будет указано жилое помещение №4, а не квартира), 2)или это все таки блокированный дом, но не является ли нарушением, что не оформлена земля под каждую секцию? 3) сможем ли мы потом беспрепятственно продать это жилое помещение (при том что земельный участок не оформлен ни в собственность ни в аренду)?

Все законно, квартира это и есть жилое помещение, главное что указанно, что не долевая собственность. Собственность на участок можно оформить в приоритетном порядке как собственнику недвижимого имущества расположенного на участке (участок следует за строением, а не наоборот), поэтому если перед продажей сделать (совместно с другими собственниками жилых помещений) все документы на землю проблем с продажей не будет.

Смотрите так же:  Как оформить иностранца имеющего вид на жительство

При покупке квартиры, земля под строительство домов была в аренде у застройщика. В дальнейшем, застройщик выкупил землю, но в свидетельстве о государственной регистрации права на землю указано обременение на данной участок земли в виде ипотеки
http://novie-ostrovtzi.ru/docs/e0b2da890d.pdf или обременение в виде доверительного управления
http://novie-ostrovtzi.ru/docs/eb6c50adb8.pdf
Чем это может обернуться для покупателей?
Могут ли возникнуть проблемы с оформлением квартир в собственность?
Ведь согласно ФЗ 214 земля под жилыми домами так же переходит в собственность жильцов, а возможно ли это если земля с обременением?
Квартиры покупали часть по ДДУ, часть по ДУДДУ (уступка от компании застройщика)
Спасибо за ответ!

Когда приобретается квартира по договору долевого участия, обременение в виде ипотеки накладывается и на земельный участок. Это обременение снимается застройщиком путем предоставления актов приема-передачи квартир. Что касается договора доверительного управления, необходимо выяснить, с кем заключался этот договор, но он не может быть основанием для отказа в регистрации права на квартиры

По поводу аренды земли. У застройщика земля в аренде. Как это влияет на жителей дома потом? Что будет когда истекут эти 49 лет аренды.

Что будет когда истекут эти 49 лет аренды. У Застройщика не может быть в аренде зем.участок на такой срок в силу закона. А что будет через 49 лет. Никто сейчас не скажет, ну может быть ясновидящие подскажут.:sm_ab:

Куплен гараж у застройщика оформлен на меня в собственность земля в аренде узастройщика боксы пристроены к гаражному кооперативу нужно ли вступать в кооператив могу ли я подключить электроэнергию независимо от кооператива.

Если не вступите в кооператив, то кооператив будет Вам продавать э/э

Хочу купить квартиру, но земля у застройщика в аренде. Ест ль ли риск, что после продажи всех квартир и окончания договора аренды, владелец земли повысит арендную плату и повесит ее на собственников квартир? Или перепродаст участок и вообще снесет жк под какой-нибудь тц?

Он не сможет арендную плату просто повысит

После окончания строительства, договор аренду с застройщиком закончится и земля снова будет управляться муниципалитетом. Земля арендуется только на срок строительства.

У застройщика земля в аренде до с 2008 г на 7 лет. в 2014 году права на аренду переданы банку в залог. Чем это чревато?

Новостройки всегда чем-то, да чреваты. Кто у вас застройщик? уточните вопрос. На основании какого договора вам принадлежит право требования на квартиру?

Есть ли риски при покупке квартиры у застройщик, у которого земля в аренде на инвестиционных условиях? По договору аренды застройщик должен сдать дом 10 декабря 2014 года. Если он не успеет сдать, арендодатель может расторгнуть с ним договор, либо застройщику будут начисляться штрафные санкции. Чем это мне как дольщику будет грозить, если арендодатель расторгнет договор? И стоит ли при подписании договора перечислят деньги на аккредитивный счет (как мне сказали, после окончания строительства застройщик сможет забрать эти деньги)? СПАСИБО!

Здравствуйте! То, что земля в аренде — это нормально. Проверьте документацию на дом, она обязательно должна быть размещена на сайте застройщика. И внимательно изучите содержание договора участия в долевом строительстве, обратитесь за проверкой к юристам. В любом случае деньги можно перечислять только после заключения договора, а он считается заключённым после государственной регистрации договора.

У какого застройщика лучше купить квартиру в жилом комплексе, если земля находиться у него в аренде у муниципалитета или в собственности? Речь идет о районе Салтыковка.

У Застройщика земля всегда в аренде.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке если у застройщика взята аренда на землю 49 лет?

Это нормально, ничего страшного. Обратите внимание на строительную документацию — главным образом, на разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Права на землю не играют роли.

Я приобретаю земельный участок вместе с домом, стоящим на нем у застройщика, земля в аренде, вначале мы оформляем землю в собственность, а потом дом. Что тдолжно быть указано в документах, что бы потом можно было перевести землю с аренды в собственность? Подскажите пожалуйста.

Здравствуйте, Алена. Согласно земельному кодексу в РФ существует принцип единства судьбы земельного участка и строения, расположенного на таком участке. Вы не можете приобрести в собственность землю отдельно, не приобретая право собственности на дом. Тем более, что собственник дома имеет преимущественное право на выкуп арендованного земельного участка. Вам необходимо действовать «с точностью до наоборот», Вы покупаете дом, и одновременно с этим к Вам переходят права на земельный участок, которые были у продавца дома. То есть, если земельный участок был в аренде у продавца, то покупая дом к вам автоматически переходят права арендатора. Заключать отдельный договор в данном случае нет необходимости. А после такого оформления Вы можете отдельным договором выкупить арендуемый земельный участок в собственность. Если конечно Вам это еще будет нужно.

Хотим купить дом у застройщика, земля в аренде у районной администрации. Стоит покупать такой дом? Какие могут быть подводные камни? Дом будет оформляться на другое лицо.

Здравствуйте, подводных камней может быть очень много (учитывая борьбу в крае с самостроями), обратитесь к профессиональному юристу, чтобы он проверил все документы застройщика, начиная с разрешения на строительство и целевого использования земельного участка.

Покупаю квартиру по ДДУ. По документам у застройщика земля находится в аренде, но она заложена в банк. Дом уже построен. Если застройщик не вернет кредит, то земля отойдет банку.
При это раскладе получу ли я документ о собственности на квартиру? И какие еще есть риски?

Олеся риски есть. Надо смотреть договор. Обратитесь к очному юристу.

Как лучше с точки зрения покупки квартиры в новостройке: чтобы земля была у застройщика в аренде или чтобы она была у застройщика в собственности? Плюсы и минусы того или иного случая? Чем это грозит покупателям квартир в новостройке?
Покупка квартиры в новосторойке.

Грозит скидыванием с занимаемого этажа 🙂 Если серьёзно, это ничем не грозит.

Здравствуйте! Не заморачивайтесь! ничем не грозит! В большинстве случаев земля в пределах города дается застройщику ТОЛЬКО В АРЕНДУ! Государство против передачи земли в собственность!

Проверьте,прошел ли госрегистрацию в Росреестре (Регпалате) договор аренды земли и когда закончится срок аренды, если прошел и срок далеко, а застройщик надежный — спите спокойно. Консультация и проверка договоров — [email protected]

Как лучше с точки зрения покупки квартиры в новостройке: чтобы земля была у застройщика в аренде или чтобы она была у застройщика в собственности? Плюсы и минусы того или иного случая? Чем это грозит покупателям квартир в новостройке?

Как правило всем застройщикам земля предоставляется в аренду. Проверьте госрегистрацию договора аренды в Регпалате и срок аренды.

Как лучше выбрать застройщика: у кого земля в собственности или в аренде у местных властей? Речь идет о покупке квартиры в многоэтажном доме по договору долевого участия.

Уважаемая Екатерина,застройщика надо выбирать не только по этим параметрам. Надо смотреть кадастровый паспорт земельного участка на вид разрешенного использования. Если земля в собственности,а вид разрешенного использования ИЖС и стоят многоэтажку,то будут проблемы с вводом в эксплуатацию. Если право аренды приобретено с торгов,вид разрешенного использования для многоэтажного строительства,то это хороший вариант.

Екатерина, главное при выборе застройщика руководствоваться требованиями к застройщику,обозначенными в законе 214-ФЗ. Кроме того, изучить его деловую репутацию по принципу, насколько полно и в оговоренные в договоре сроки застройщик выполняет свои обязательства. При этом необходимо три условия: чтобы застройщик являлся юридическим лицом, имел земельный участок под застройку интересующего вас объекта строительства на праве собственности или в аренде (проверка по соответствующим правоустанавливающим документам) и разрешение на строительство. Обращайтесь, организуем блиц-аудит вашего застройщика.

Земля под многоквартирным домом аренда или собственность

Количество просмотров: 9 776

Когда люди обращаются ко мне за подбором квартиры в той или иной новостройке, очень часто я слышу вопрос имеет ли значение находится земля под многоквартирным домом в собственности или в аренде.

Настало время осветить и этот вопрос. Итак, компания-застройщик, которая планирует возведение многоквартирного жилого дома, может быть, как собственником земельного участка под застройку, так и арендовать его у государства.

В данной статье рассмотрим оба этих варианта с точки зрения будущих покупателей квартир в таких новостройках.

Оглавление

Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении

Если строительная компания является собственником земельного участка. В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.

В документе могут указываться ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, закреплено право проезда третьих лиц и т.п.

2. Если застройщик арендует землю, внимательно изучите договор аренды. Предпочтительно, чтобы он был заключен с муниципальными властями на длительный срок (до 49 лет). Также обратите внимание на то, чтобы земля не была частью природоохранной зоны.

В договоре должен быть указан момент, что арендатор собирается использовать участок под строительство многоэтажного жилого дома.

В настоящее время, большинство застройщиков используют вариант аренды земельного участка, как самый мало затратный для застройщика.

Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.

Право собственности на земли под многоквартирным домом (МКД)

Согласно законодательству РФ, земля под многоквартирным домом и прилегающий участок являются коллективной собственностью всех жильцов.

Смотрите так же:  Кто имеет право подписи писем на официальном бланке

Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе.

Когда процесс строительства и ввода в эксплуатацию МКД завершен, владельцы квартир регистрируют свои права собственности на имущество. Некоторые из наших застройщиков берут на себя хлопоты, связанные с оформлением этих документов на себя.

Момент такой регистрации прав на квартиру хотя бы одним собственником является фактом, подтверждающим возникновение прав жильцов на земельный участок.

Действующий договор аренды между застройщиком и муниципалитетом одновременно утрачивает свою силу.

Важный момент! По действующему земельному законодательству, иностранные граждане не имеют права приобретать землю в РФ, поэтому, если земля находится в собственности у застройщика, то покупатель квартиры, автоматически приобретает право и на кусочек земли под ним, что противоречит российскому законодательству. Если же, земля находится в аренде у строительной компании, то подобного права на землю покупатель квартиры не обретает, что автоматически расширяет круг потенциальных покупателей для застройщика.

Финансовые риски и нюансы

Стоимость жилья в случае, когда собственником земли выступает застройщик, будет выше, чем если бы он арендовал участок. Это прямые дополнительные расходы потенциальных участников договора долевого участия в строительстве.

Многие покупатели предпочитают иметь дело со строительными компаниями, являющимися собственниками земли, так как это якобы повышает шансы на успешное завершение стройки и получение желаемого имущества.

На самом деле вариант, когда застройщик арендует участок ничем не хуже. Тут, скорее нужно обратить внимание на репутацию самой строительной компании, количество сданных ею объектов и так далее. Даже если земля принадлежит застройщику, это не гарантирует плановое осуществление и завершение строительного процесса.

Стройка на арендованном участке для владельцев квартир обеспечивает такое же право общей долевой собственности на землю, как и в случае, если земля находится в собственности у застройщика.

Главное, чтобы дом был построен, и участники долевого строительства могли зарегистрировать своё право собственности на квартиры.

Поэтому, в вопросе о том в аренде находится земельный участок или в собственности у строительной компании, приоритетным является изучение состояния разрешительной документации и репутации строительной компании.

Катастрофа! У застройщика земля в аренде

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, может для Вас это будет новость, но в Москве (не беру Новую Москву) практически вся земля в аренде, за очень редким исключением

Перейдет в общедолевую собственность жильцам дома. Все нормально.

И придется платить по счетам? За аренду? Это же очень дорого

Или я чего то не понимаю? Объясните пожалуйста

Александр, вы не будете платить по счетам за аренду земли, на котором стоит многоквартирный жилой дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность. Бесплатно. На ваш вопрос Гугл легко может ответить со ссылками на все статьи закона.

Земля под новостройкой аренда или собственность

Земельный участок, на котором застройщик возводит жилой комплекс, может быть в собственности, либо компания арендует его у государства. LIVING разобрался, какой вариант предпочтительнее для дольщиков.

Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию. В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке. Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект. LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду. Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья. В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

Что предпочтительнее для собственников жилья?

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

Михаил Азовский, эксперт по недвижимости:

«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика. C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность. На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.»

Валентина Курусканова, ведущий юрист практики «Жилищные споры» Юридической компании «Деловой дом»:

«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем. Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».

Юлия Вербицкая. адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ:

«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание. Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), в г. Москве – чаще всего государство. Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается.»

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды. Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит. Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд. Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей. Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.

Где содержится информация о правах на участок?

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

Юлия Вербицкая. адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ:

«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

Юлия Вербицкая, адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ:

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.

Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом. В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог.