Договор аренды статьи из журналов

Условия и особенности расторжения договора аренды в Российской Федерации

Секция: Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

III Международная заочная научно-практическая конференция «Научный форум: юриспруденция, история, социология, политология и философия»

Условия и особенности расторжения договора аренды в Российской Федерации

CONDITIONS AND FEATURES OF LEASE TERMINATION IN THE RUSSIAN FEDERATION

Tatiana Astapova

associate professor, candidate of legal sciences, associate professor of the department of civil legal disciplines of the International Institute of Economics and Law, Russia, Moscow

Denis Lipnitsky

undergraduate of the International Institute of Economics and Law, Moscow, Russia

Аннотация: В статье рассматриваются основные условия расторжения договора аренды, предусмотренные законодательством РФ; анализируется подход законодательства к определению различных условий расторжения договора аренды в нынешнее время. Рассматриваются индивидуальные особенности различных условий расторжения договора аренды.

Abstract: The article deals with the basic conditions of termination of the rent, provided by the legislation of the Russian Federation; analyzed legislation approach to defining the various conditions of termination of the rent at the present time. We consider the individual characteristics of the various conditions of termination of the rent.

Ключевые слова: договор аренды; условия расторжения; досрочное расторжение; арендатор; арендодатель; соглашение сторон; судебный порядок; односторонний порядок.

Keywords: rental contract; termination conditions; the early termination; the tenant; the landlor; the agreement of the parties; a court order; a unilateral order.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) [4] [5]в качестве общего правила определяет, что основой для изменения и расторжения договора обозначается соглашение сторон, если другого не устанавливает сам ГК РФ, другие законы или договор (п.1 ст.450 ГК [4]). Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ[5].

Договор также может быть, за исключением указанного п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменен или расторгнут:

— по требованию одной из сторон в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ) [4].

Нужно отличать одностороннее расторжение договора по требованию одной из сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ указано несколько фактов, при которых возможно изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

— когда нарушены условия другой стороной договора и эти деяния могут быть оценены как существенное нарушение, то есть нарушение, влекущее для контрагента такой ущерб, при котором он в большой степени лишается того, на что был вправе полагаться при подписании договора;

— в прочих случаях, которые предусмотрены ГК РФ, другими законами или договором[4].

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор можно досрочно расторгнуть в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор:

1) использует имущество существенно нарушая условия договора или назначение имущества либо с большим количеством нарушений;

2) сильно ухудшает имущество;

3) больше 2-х раз подряд после срока, установленного договором платежа, не оплачивает аренду;

4) не делает капитальный ремонт имущества в указанные сроки, а при их отсутствии в разумные сроки, если выполнение такого ремонта — это обязанность арендатора[5].

Надо отметить, что объяснение положений ГК РФ о существенном нарушении обязательства требует более детального исследования правоприменительной практики, создающиеся в отдельных частях деятельности с участием разных субъектов и учитывая реальные фактические обстоятельства исполнения договорных обязательств. С недавних пор из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между потребителями и коммерческими организациями. Законодателю необходимо признать, что общее договорное право не дает простому человеку нужных средств защиты от больших организаций. Следовательно, нужно предоставить потребителям дополнительные правовые и процессуальные гарантии охраны их интересов в отношениях с большими юридическими фирмами, включая возложение на юридические организации дополнительных обязанностей.

Употребительно к важному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба относительно ожидаемого результата. «По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить» [3].

Стороны могут предусмотреть в договоре или соглашении следующие условия:

— о праве требовать возврата, исполненного при расторжении;

— о моменте исправления или расторжения договора.

В соответствии с общим правилом стороны не имеют права требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения. Однако, если одна из сторон приняла исполнение, но свое обязательство не исполнила или предоставила неравноценное исполнение, другая сторона может требовать возврата, исполненного в качестве неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ) [4]. Исключения составляют случаи, когда другое предусмотрено законом или договором либо следует из существенных обязательств [9].

Из-за специфики арендных правоотношений только арендодатель в праве вернуть исполненное, а именно вернуть полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ) [5].

Касательно более детального анализа правоприменительной практики, возникающей в отдельных сферах деятельности, следует изучить ситуацию, в которой расторгая договор на основании ст. 619 ГК РФ [5] в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), арендодатель должен доказать, что арендатор существенно нарушил договор [6].

Исходя из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [4] (далее — Постановление ВАС) можно определить, что, применяя п. 9 ст. 22 ЗК РФ [6], арбитражные суды, допускают досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя только если существует решение суда и при существенном нарушении условий договора арендатором. При этом Постановление ВАС предлагает руководствоваться следующим: «В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка» [10].

Еще одним примером из практики рассмотрения вопросов расторжения договора аренды, ввиду нарушения существенных условий последнего, может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005(далее — Постановление ФАС) [8]. Данное Постановление ФАС указывает: «. В соответствии с материалами дела следует, что в этом конкретном случае основой для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что во 2-ом и 3-ем кварталах 2005 года арендатор внес арендную плату не в полном объеме. Это нарушение оценивается с относительности его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты и причины недоплаты . » [8]. Из вышеописанного в Постановлении ФАС следует, что длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полностью являются факторами, которые имеют влияние на степень существенности нарушения условий договора аренды.

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым, не начиная с времени заключения соответствующего соглашения, а, допустим, с указанной в нем даты. Если время изменения и прекращения договора не согласовано, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ) [4].

Из положений п. 3 ст. 615 ГК РФ следует, что арендодатель имеет вправо обратиться в суд с иском о расторжении договора в том случае, если арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора [5].

Надо учитывать, что арендодатель имеет право обратиться в суд с данным иском только после того, как арендатору будет направлено письмо с предупреждением о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ) [5].

Смотрите так же:  Патент по розничной торговле в москве

Если арендатор не вносил арендную плату более 2-х раз подряд, арендодатель даже, если долг оплачен арендатором имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Но сделать это он обязан в разумный срок, иначе право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено [5].

Из закона (ст.ст. 606-624; 650-655 ГК РФ) следует, что договор аренды не расторгается во внесудебном одностороннем порядке. И только, когда соблюден процесс досудебного урегулировании спора между участниками договора, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд [5].

Анализируя ситуацию, когда договор аренды расторгнут досрочно по требованию арендодателя видно, из положений ст. 452 ГК РФ [4], что предусмотрен общий порядок расторжения договора, в соответствии с которым, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок.

Учитывая нормы ст. 619 ГК РФ, арендодатель имеет право на требование досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения (уведомления) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок [5].

Т. е., законодатель разделяет предложение о расторжении договора и о предупреждении о необходимости устранить допущенные арендатором нарушения.

Если договор расторгнут по инициативе арендодателя, то, для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора арендодателю нужно направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения своих обязательств по договору и предложение о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения. Также стоит отметить, что в одном письме могут быть заявлены предупреждение о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложение о расторжении договора.

Говоря о порядке досрочного расторжения договора по предложению арендатора стоит отметить, что ГК РФ не имеет специального правила, которое обязывало бы его заранее предупредить арендодателя о надобности исполнения им обязательств, до подачи арендатором иска о расторжении договора аренды в суд. Это не значит, что арендатор незамедлительно обратится в суд с иском о расторжении договора аренды, ибо в силу общей нормы (ст. 452 ГК РФ) сторона может обратиться в суд с иском о расторжении договора только после отправки своему контрагенту предложение расторгнуть договор [4].

Делая вывод из вышеописанных обстоятельств, для того чтобы досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя можно было считать соблюденным, надо предоставить суду доказательства:

1) о направлении арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств по договору аренды в разумный срок;

2) направления арендатору предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения уведомления;

3) получения от другой стороны отказа на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в тридцатидневный срок, если в предложении не установлен иной срок расторжения договора [1].

Если другое не предусмотрено договором аренды, за досрочным прекращением договором аренды следует прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Когда прекращает действие договор аренды объект должен быть возвращен арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа такой же, как оформление передаточного акта, подписываемого в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте необходимо отразить, такие параметры, как: состояние собственности, возврат имущества в определенный момент времени, место возврата движимого имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора. При этом имущество необходимо вернуть в том состоянии, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (к примеру, после реконструкции, если по договору у арендатора была такая обязанность).

От основания, по которому договор аренды был расторгнут зависят и последствия расторжения этого договора для обеих сторон. В соответствии с общим правилом, сторона, которая не исполнила или ненадлежащим образом исполнила условия договора, должна возместить другой стороне вызванные этим убытки. Обычно, преимуществом при получении каких-либо штрафов пользуется арендодатель. Это штрафы и пени за не вовремя оплаченную арендную плату; за передачу (без согласования с арендодателем) прав на аренду третьим лицам; за нарушение строительных норм и правил при перепланировке или реконструкции арендованного помещения; за не вовремя переданное арендованное помещение после прекращения договора аренды [2].

Как показывает практика арендодатель довольно часто предусматривает в условиях договора предварительный взнос – обеспечительный платеж в размере 1-2 месячной арендной платы. Арендатор производит его оплату при заключении договора и депозит ему не возвращается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Подводя итог, можно прийти к заключению, что расторжение договора аренды по инициативе обеих сторон возможно не только по основаниям, предусмотренным ГК РФ, но и по основаниям, которые установлены соглашением сторон. Что касается одностороннего расторжения договора аренды, то как было указано выше, он возможен при соблюдении процедуры предупреждения одной из сторон договора о данном намерении, при этом, учитывая сроки получения или не получения ответа на уведомление. Для более детального рассмотрения особенностей расторжения договора аренды с государственными или муниципальными организациями, а также договора аренды земельного участка на продолжительный срок, необходимо обращать внимание на регулирующее данный вид правоотношений законодательство.

Договоры аренды используются в предпринимательской деятельности повсеместно. С их помощью регламентируют условия аренды недвижимости, лизинга, проката. Практически любая ситуация, когда имущество предоставляется во временное пользование на определенных условиях, может быть зафиксирована в договоре имущественного найма. В этом материале разберем основные правовые особенности подобного соглашения, требования к нему и его классификацию по видам.

Из этой статьи вы узнаете:

  • Какое соглашение считается договором аренды?
  • Какими особенностями обладает договор имущественного найма?
  • Какие требованию к договору аренды предъявляет действующее законодательство?
  • Как определяют вид договора аренды?

Правовая характеристика договора аренды

Договор аренды относится к наиболее часто используемым в предпринимательской деятельности соглашениям. Он регламентирует предоставление имущества арендодателем за плату во временное пользование нанимателю. Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, договор аренды или имущественного найма является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это означает, что требует обоюдного согласия сторон со всеми условиями, после его заключения у нанимателя и наймодателя возникают определенные права и обязанности, одна из сторон получает плату за выполнение своих обязательств.

Сторонами соглашения, его субъектами, являются арендодатель и арендатор. Иногда их называют наймодатель и наниматель соответственно. Собственник имущества или его уполномоченное лицо (при условии, что он имеет право распоряжаться имуществом) становится арендодателем. Нанимателем же может быть физическое лицо (любой дееспособный гражданин) или юридическое лицо. В качестве одной из сторон подобного соглашения может также выступать государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Договоренность о предоставлении во временное пользование может быть зафиксирована в отношении любого имущества, которое не теряет своих свойств в процессе использования. Оно должно быть индивидуально-определенным, непотребляемым и незаменимым. Таким образом, предметом может быть земельный участок, природный объект, имущественный комплекс, предприятие, здание или сооружение, оборудование, транспорт и т.д. По истечении срока соглашения наниматель, как правило, возвращает имущество в первоначальном состоянии с учетом износа. Предметом соглашения не может быть имущественное право или денежные средства.

Причина, по которой договор аренды можно отнести к наиболее важным официальным документам практически любой организации, заключается в его широких правовых возможностях. Представители бизнеса часто сталкиваются с ситуацией, когда имущество, необходимое для достижения целей компании, не нужно ей постоянно. Или же просто организации не хватает средств на его приобретение. В этом случае выгодно заключить договор имущественного найма, чтобы не инвестировать, например, в приобретение оборудования или недвижимости, которое не будет постоянно востребовано. Что касается другой стороны — арендодателя, подобное соглашение дает возможность реализовать широкий круг экономических интересов: от извлечения прибыли до рационализации бизнеса.

Особенности договора аренды

Договор аренды обладает следующими правовыми особенностями:

  • Несмотря на то, что в процессе выполнения соглашения одна сторона передает имущество во временное пользование другой, переход права собственности не происходит. Это основное отличие аренды от купли-продажи, заема или мены.
  • Заключение договора имущественного найма порождает обязательства по передаче имущества. В этом заключается его схожесть со ссудой и наймом.
  • Принцип свободы договора действителен в отношении договора аренды. Тем не менее, законодательство довольно жестко регламентирует правоотношения, возникающие на основе заключения такого соглашения, а именно: срок его истечение, порядок предоставления имущества и обязанности по его содержанию, порядок и форма уплаты арендной платы и т.д.
  • В результате заключения соглашения наниматель приобретает статус титульного владельца. Он имеет право защищать имущество наравне с субъектом права собственности, т.е. истребовать его из незаконного владения или требовать устранения нарушений владения.
  • Одна из важнейших характеристик — право следования. Оно реализуется в сохранении условий соглашения в случае перехода права собственности на арендуемое имущество другому лицу. То же касается ограниченного права на объект, предоставленный во временное пользование.
  • Принадлежность договора аренды к тому или иному отдельному виду определяется в зависимости от предоставляемого во временное пользование имущества и субъектного состава. Единый классификационный критерий действует в отношении проката, временного фрахтования и лизинга.
Смотрите так же:  Налог на землю для пенсионеров в спб

Требования к договору аренды

Общие положения об аренде содержатся в § 1 Главы 34 Гражданского кодекса РФ. Данный раздел законодательства регламентирует форму договора, его сроки, обязанности и ответственность сторон, условия расторжения, а также особенности отдельных видов аренды.

Существуют и другие нормативные акты, регулирующие эту сферу:

  • Закон «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1;
  • Закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 №164-ФЗ;
  • Земельный кодекс Российской федерации №136-Ф3 от 25.10.2001;
  • Лесной кодекс Российской федерации №200-ФЗ от 04.12.2006;
  • Водный кодекс Российской федерации №74-ФЗ от 03.06.2006;
  • Закон «О недрах» от 21.02.1992 №2395-1.

Основное требование к соглашению — это его письменная форма в случае, если одна из сторон является физическим лицом. Если договор аренды заключается между физическими лицами, письменная форма используется только при сроке действия соглашения более одного года. Форма договора аренды между гражданами имеет ряд отличий от общего правила, регулирующего сделки. Необходимость заключения сделки в письменной форме зависит от того, превышает ли сумма сделки установленный МРОТ. При превышении не менее чем в десять раз, а также в ряде других случаев предусмотренных законом, сделка должна быть оформлена письменно.

Особые требования законодательство предъявляет к договорам, связанным с предоставлением во временное пользования недвижимости: за исключением некоторых случаев они подлежат обязательной государственной регистрации, и считать их заключенными можно только с этого момента.

В случае, когда соглашение предусматривает не только аренду, но и последующий переход права собственности, необходимо использовать форму договора купли-продажи. Специальные требования законодательства установлены в законодательстве для объектов недвижимости и предприятий. Что касается движимого имущества, соглашение об аренде может предусматривать право нанимателя выкупить его, но форма документа специально не регулируется.

Договор аренды: основные виды

Вид определяется в зависимости от предоставляемого в аренду объекта. Отдельными видами, в отношении которых действует единый классификационный критерий, считаются прокат, временное фрахтование и лизинг. Таким образом, можно выделить следующие виды договоров об имущественном найме:

Прокат

Данное соглашение обладает всеми характеристиками договора аренды: его можно считать консенсуальным, взаимным и возмездным. Наиболее распространена ситуация, когда нанимателем является юридическое лицо, а арендатором — физическое. Т.е. коммерческая фирма сдает имущество в аренду за определенную плату, что является для нее основным или дополнительным источником дохода. В данном случае прокат — постоянная предпринимательская деятельность компании. Объект — движимое имущество, срок действия — не больше года. Необходима письменная форма соглашения с обязательным указанием арендной платы в виде определенных периодических или единовременных платежей.

Аренда транспортного средства (фрахтование)

Предметом договора выступает транспортное средство, предоставляемое во временное пользование за определенную плату. Арендодатель может также оказывать нанимателю услуги по управлению транспортом и его технической эксплуатации. Фрахтование оформляется в письменной форме и не подлежит государственной регистрации. Цель такого соглашения — осуществление арендатором технической и коммерческой эксплуатации транспортного средства или его передача в субаренду.

Аренда зданий и сооружений

Объектом является недвижимым имуществом, т.е. такое соглашение заключается в письменной форме и нуждается в государственной регистрации и считается заключенным только после нее. Основные условия — размер арендной платы и требования к эксплуатации здания.

Аренда предприятия

При заключении подобного соглашения во временное владение и пользование предоставляется предприятие как имущественный комплекс, который включает основные и оборотные средства, права использование ресурсов, права требования, исключительные права, а также долги. Цель соглашения — осуществление предпринимательской деятельности за счет арендуемого предприятия. Существенное условие — предмет и арендная плата. Договор заключают в письменной форме и направляют на обязательную государственную регистрацию, после чего он считается заключенным.

Лизинг (договор финансовой аренды)

Лизинг является разновидностью аренды, при которой наниматель приобретает необходимое нанимателю имущество у определенного продавца (по указанию арендатора) и предоставляет его во временное владение для осуществления коммерческой деятельности. Ответственность за выбор объекта лежит на нанимателе (если отдельно не закреплено право выбора продавца арендодателем). Основными признаками договора лизинга считаются: наличие целей финансирования у наймодателя, приобретение им имущества после заключения соглашения, использование имущества для предпринимательской деятельности. Существенные условия — объект и срок действия, цена, порядок балансового учета объекта, которым может выступать движимое и недвижимое имущество (кроме земельных участков и природных объектов).

Договор аренды зданий и сооружений

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 29.01.2015 2015-01-29

Статья просмотрена: 2188 раз

Библиографическое описание:

Пащенко Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. — 2015. — №3. — С. 666-669. — URL https://moluch.ru/archive/83/15191/ (дата обращения: 08.01.2019).

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов.

В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много вопросов, которые представляют больший интерес. В связи с чем, попытаемся затронуть наиболее важные и проблемные аспекты аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т. е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т. п.); этажности и т. п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

ГК не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

Кроме того, ст. 131 ГК РФ дает понятие недвижимого имущества путем перечисления вещей и указания на единственной критерий — наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако приведенным признакам не соответствуют такие объекты недвижимости, как земельные участки, участки недр и т. п. Они являются недвижимостью в силу естественных свойств. При таких обстоятельствах необходимо на законодательном уровне актуализировать само определение недвижимого имущества. [1]

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Смотрите так же:  Налог портал гов бай

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т. п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения [3].

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора.

В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ) [4].

Представляется, что это достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон.

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. «Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной. стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата. и защите интересов сторон в случае повреждения. или уничтожения имущества» [2]. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества. Представляется, что при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Включение коммунальных платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

Еще одной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т. е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. [5] Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное прежде всего относится к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться.

Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). В данном документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения, а его передача совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора.

Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества [6].

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты [7].

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде. [8]

Таким образом, в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом, решены проблемы государственной регистрации зданий, сооружений. Представляется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

1. Белов В.А. Особенности законодательства об аренде // Право и экономика. 2014. N 6. С. 21.

2. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. N 3. С. 38.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Издание 4-е, стереотипное. М.: Издательство Статут, 2002. С. 245.

4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2001. С. 187.

5. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2014 по делу N А27-13785/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консуль-тантПлюс» (дата обращения 20.11.2014); постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 20.11.2014).

6. Авдеев В.В. Аренда (лизинг): аренда зданий и помещений — общее регулирование, налогообложение и учет // Налоги. 2011. N 17. С. 7.

7. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2009.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 98.