Договор передачи права аренды в уставный капитал

Договор передачи права аренды в уставный капитал

Дата: 02.05.2007 08:00
Автор: Спец корп

Регистрация: 28.04.2007 Cообщений: 245

Уважаемые специалисты.
Подскажите. По 22 ст. Земельного кодекса можно внести в качестве вклдада в уставнй капитал права и обязанности по договору аренды. Каков механизм этого процесса. Как оценить этот вклад? Как ФСФР относится к таким вкладам?

Дата: 02.05.2007 08:01
Автор: Спец корп

Регистрация: 28.04.2007
Сообщений: 245

Речь идет об аренде земельного участка.

Дата: 02.05.2007 12:05
Автор: lad

Регистрация: 27.04.2006
Сообщений: 466

Внесение права аренды в уставный капитал

Сидорова Вера Владимировна,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ, куратор по вопросам налогообложения и бухучета

Оформить подписку
Другие номера

В последнее время большое распространение получило внесение права аренды0 в уставный капитал. Попытаемся разобраться, какова правовая природа и последствия данных действий для передающей стороны.
Согласно действующему законодательству вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку1. Как видим, перечень объектов гражданских прав, вносимых в качестве вклада, достаточно широк.

Прямое указание на то, что арендатор вправе с согласия арендодателя вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Однако само понятие «право аренды» законодательно не определено. Несмотря на существующую возможность взноса в уставный капитал прав владения и (или) пользования имуществом2, в отношении прав аренды наиболее правомерным представляется подход, согласно которому в уставный капитал может быть внесено только право пользования имуществом3.

При этом ответственным по договору перед арендодателем остается по-прежнему арендатор, то есть договор аренды между арендодателем и арендатором сохраняет силу. Арендатор остается титульным владельцем имущества (не является собственником, но имеет право на владение и пользование имуществом на основании договора аренды), он продолжает нести все обязанности перед арендодателем (внесение арендной платы, проведение текущего ремонта и т. д.). Обществу фактически передается право требования к арендодателю, обязывающее последнего не совершать действий, которые могут создавать препятствия в пользовании переданным в аренду имуществом. У хозяйственного общества, получившего право аренды в виде взноса в уставный капитал, извлечение полезных свойств из объекта аренды осуществляется в виде возможности пользоваться им в своей деятельности.

В судебной практике отмечено, что применение к правоотношениям, возникающим в связи с передачей права аренды в уставный капитал обществ, норм Гражданского кодекса, регулирующих права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования имуществом и договору аренды, неправомерно4.

Кроме того, сам факт внесения арендатором в уставный капитал права аренды не является основанием для пользования данным имуществом принимающей стороной. Согласно нормам гл. 34 ГК РФ пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок5.

Следовательно, общество, получившее в качестве вклада в уставный капитал право аренды, будет иметь в наличии это право, а непосредственное его использование начнет осуществлять после заключения соответствующих договоров (например, перенайма), где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора.

Важно отметить: когда учредители (участники, акционеры) в оплату основного капитала вносят неденежные вклады, законодатель предусматривает необходимость их денежной оценки, то есть определения стоимостного выражения в рублях6. Подобная оценка проводится по соглашению между учредителями (участниками, акционерами). Поскольку указанные лица допускают внесение неденежных вкладов в оплату основного капитала, именно им следует определять, по какой стоимости такие вклады будут приниматься, и соответственно какая часть основного капитала организации и контроля над ней будет приходиться на вклад. Однако законодатель ограничивает возможность учредителей (участников, акционеров) свободно определять стоимость таких вкладов. Для защиты прав и законных интересов кредиторов хозяйственного товарищества и общества Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность закрепления в специальном законе случаев, когда оценка, произведенная учредителями (участниками, акционерами), подлежит проверке независимым оценщиком7.

Кроме того, при передаче обществу в качестве вклада в уставный капитал права пользования имуществом на определенный срок необходимо иметь в виду, что при досрочном прекращении такого права участник, передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Учредительным договором могут быть предусмотрены иные порядок и сроки предоставления участником общества компенсации при досрочном прекращении пользования имуществом8.

Вместе с тем при выходе или исключении из общества участника, передавшего имущество в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, это имущество остается в пользовании общества до истечения установленного срока, если учредительный договор не предусматривает иное9.

При внесении права аренды в качестве вклада в уставный капитал участник (акционер) передает право пользования, не отраженное в бухгалтерском балансе в качестве самостоятельного актива. Поэтому, как правило, сумма такого вклада определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который переданы эти права, или исходя из арендной платы за пользование этим имуществом, исчисленной за весь указанный в учредительных документах срок деятельности общества или другой установленный участниками срок.

Однако порядок определения денежного выражения стоимости вклада не подлежит распространению на срок использования имущества (имущественных прав)10. Например, период деятельности создаваемой организации не определен и при передаче права аренды срок пользования не ограничен, а в расчете стоимости вклада учитывалась арендная плата за 10 лет. В этом случае по окончании десятилетнего срока, служащего основанием для проведения стоимостной оценки взноса, у организации право пользования не прекращается.

Несколько слов об отражении данной операции в бухгалтерском и налоговом учете.

При отражении участником (учредителем) в бухгалтерском учете операций по оплате доли в уставном капитале неденежным вкладом следует руководствоваться ПБУ 19/02, п. 3 которого к финансовым вложениям относит, в частности, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых обществ). Пунктами 8, 14 Положения определено, что стоимость передаваемых активов устанавливается исходя из цены, по которой организация обычно в сравнимых обстоятельствах определяет стоимость аналогичных активов, то есть из рыночной стоимости. Если же первоначальная стоимость отсутствует, запись делается на сумму условной оценки, принятой организацией, с последующим списанием суммы оценки с дебета счета учета расчетов на финансовые результаты. В качестве условной оценки может выступать оценка, согласованная учредителями.

В бухучете у передающей стороны будут сделаны следующие бухгалтерские записи:
Д-т 58 – К-т 76 субсчет «Взнос в уставный капитал» – отражен в составе финансовых вложений взнос в уставный капитал в сумме, согласованной участниками;
Д-т 76 субсчет «Взнос в уставный капитал» – К-т 91 – в составе прочих доходов учтена сумма денежной оценки вклада, сделанной участниками11.

При передаче имущества (имущественных прав) в уставный капитал для целей налогообложения необходимо учесть следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 270 НК РФ расходы в виде взноса в уставный капитал для налогообложения прибыли не учитываются.

У налогоплательщика-акционера (участника, пайщика) не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты размещаемых акций (долей, паев). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества (имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку), определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права), с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю12.

Следовательно, при передаче в уставный капитал ООО права аренды, когда у передающей стороны отсутствуют дополнительные расходы, стоимость этих финансовых вложений для целей налогового учета будет равна нулю13.

Доход, квалифицируемый в бухгалтерском учете как прочий, для целей налогообложения не учитывается.

Кроме того, необходимо обратить внимание на порядок налогообложения данного вклада налогом на добавленную стоимость.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. В частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов). Однако согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ, за исключением имущественных прав. Получается, что норма пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ на отношения по передаче имущественных прав (в нашем случае права аренды) не распространяется.

А в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения для исчисления НДС не признаются операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ.

Значит, передача имущественных прав (в данном случае права аренды) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ подлежит налогообложению НДС14.

Таким образом, внесение права аренды в уставный капитал представляет собой вполне законную и правомерную операцию. При этом, безусловно, следует учесть правовые и налоговые последствия проводимых действий.

0) В данной статье не рассматривается порядок передачи права аренды земельного участка, регулируемый п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ

1) п. 6 ст. 66 ГК РФ; ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; п. 2 ст. 34 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»

2) п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

3) Тарасенко Ю.А. Право аренды в уставном капитале. «Законодательство», 2006, № 5, стр. 15–22

4) Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2003 № Ф09-175/03ГК

5) Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2003 № КГ.А40/3221.03

6) п. 6 ст. 66 ГК РФ

7) пп. 1, 2 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ; п. 3 ст. 34 Федерального закона № 208.ФЗ

8) п. 3 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ

Смотрите так же:  Налоговая декларация 3-ндфл за 2011 год образец заполнения

9) п. 4 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ; п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ №14 от 09.12.1999

10) Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 № КГ.А40/3787.06.п

12) пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ

13) Письмо УМНС РФ по МО от 21.11.2002 № 04.24/3836

14) Письмо Минфина РФ от 21.07.2005 № 03.03.03/2

Для того чтобы оставлять сообщения на форуме, Вам необходимо зарегистрироваться.

Можно ли передать право аренды земельного участка в качестве вклада в УК?

помогите пож-та разобраться, у нас ООО на ОСНО , учредитель физлицо 100 %, он хочет увеличить УК и оплатить правом аренды земельного участка. Для оценки будет приглашен оценщик. Как оценщик будет оценивать стоимость этого права пока не знаю

Подскажите пож- та возможно ли оплатить УК таким правом, Вопросы удалены модератором. ?

Цитата (п.2 ст. 15 закона об ООО): 2. Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.

В случае оплаты долей в уставном капитале общества неденежными средствами участники общества и независимый оценщик солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости имущества, внесенного для оплаты долей в уставном капитале общества в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества предусмотренных статьей 19 настоящего Федерального закона изменений.
Уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества.

Документы при оформлении передачи права аренды земельного участка

описание ситуации:
компания «А» являясь единственным учредителем компании «Б» передает в качестве вклада в уставный капитал здания и земельный участок. Этот земельный участок не является собственностью компании «А», заключен долгосрочный договор аренды с администрацией муниципального округа. Как пояснил юрист, передается право аренды на данный земельный участок. Передачу именно права аренды как вклада в уставный капитал как отразить? Должны же быть какие то документы? Подскажите, пожалуйста.

Цитата (lab): Добрый день!

описание ситуации:
компания «А» являясь единственным учредителем компании «Б» передает в качестве вклада в уставный капитал здания и земельный участок. Этот земельный участок не является собственностью компании «А», заключен долгосрочный договор аренды с администрацией муниципального округа. Как пояснил юрист, передается право аренды на данный земельный участок. Передачу именно права аренды как вклада в уставный капитал как отразить? Должны же быть какие то документы? Подскажите, пожалуйста.

Передача права аренды земли в качестве вклада в УК оформляется следующей совокупностью документов:
— записью о соответствующем способе оплаты части УК в Уставе компании — получателе прав;
— актом свободной формы о передаче прав между участником компании (передающим права) и компанией (акт должен содержать обязательные реквизиты, указанные в п. 1 ст. 9 Закона «О бухгалтерском учете»);
— копия уведомления участника компании в адрес арендодателя о передаче прав по договору аренды компании с отметкой арендодателя о принятии такого документа (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Переуступка права аренды земельного участка

Я столкнулась с такой ситуацией: юридическое лицо использует на основании договора краткосрочной аренды (от 15.09.2015), заключенного на 11 месяцев (в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок) два нежилых здания. На земельный участок, в границах которого расположены здания, заключен долгосрочный договор аренды.

В настоящее время юридическое лицо прорабатывает вопрос о передаче арендуемых зданий в субаренду и переуступке прав по договору аренды земельного участка субарендатору.

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?

Ответы юристов (14)

Здравствуйте, субаренда возможна. если иное не предусмотрено договором аренды вашим, надо его смотреть и разбираться. Вопрос также, в чьей он собственности? И вопрос по срокам аренды. Для субаренды также нужен договор.

ЗК РФ, Статья 22. Аренда земельных участков 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Есть вопрос к юристу?

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Да считаю, что возможно но с согласия собственника такого участка, если такое предусмотрено договором, либо уведомления о передачи участка в субаренду третьему лицу:

ст. 22 ЗК РФ: 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Участок находится в муниципальной собственности? Также следует учитывать, что в данном случае договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, как и договор субаренды.

Здравствуйте. Вообще, я бы рекомендовал не заключать отдельный договор субаренды земельного участка. Достаточно в договоре субаренды зданий указать, что субарендатор пользуется земельным участком, на котором расположены здания в целях, требующихся для эксплуатации зданий. Кроме того предусмотреть в договоре возмещение затрат арендатора на арендную плату за землю. На мой взгляд это будет проще и не потребует отдельного договора субаренды на земельный участок, заключение которого может быть осложнено ввиду принадлежности участка муниципалитету.

Вы вправе передать свои права и обязанности по договору аренду как на здания (на неопределенный срок), так и на земельный участок под ними в пределах срока договора аренды ЗУ.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Смотрите так же:  Договор заключен на год и пролонгируется

С уважением! Г.А. Кураев

Уважаемая Екатерина! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

а что Вас смущает?

Согласно ст. 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Далее, согласно ч.2 ст.615 ГК РФ

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По уму, конечно, надо видеть документы. Может вопросы и есть, а может и нет.

Уточнение клиента

Меня смущает, что если заключается договор субаренды, то у арендатора перед собственником остаются все права и обязанности, и единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижмости никто не отменял

23 Мая 2017, 09:53

Как уже отметил уважаемый коллега Григорьев Михаил, заключать отдельный договор аренды (или субаренды) на земельный участок по общему правилу не требуется.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Уважаемая Екатерина! В дополнение: верно, но все должно и делаться одновременно. Решаться вопрос о передаче зданий в субаренду с одновременной передачей ЗУ в субаренду или передаче прав и обязанностей по договору аренды ЗУ.

Документы надо смотреть.

Екатерина, здравствуйте. У Вас вообще интересная ситуация. Могу предположить, что арендатором по долгосрочному договору аренды земельного участка является собственник зданий. Иначе чем можно объяснить несовпадение сроков аренды земли и зданий? Таким образом, договор аренды заключен на собственника, он долгосрочный, соответственно, был зарегистрирован. А договор аренды зданий заключен собственником с юр. лицом на 11 месяцев, впоследствии возобновлен на неопределенный срок, т.е. не подлежит гос. регистрации. Правильно ли я понимаю, что договор субаренды зданий Вы будете заключать с арендатором, а договор по земле с собственником? Уступка прав по договору аренды предусматривает переход прав и обязанностей по договору в полном объеме. При наличии здания на земельном участке договор уступки прав по договору аренды з.у. обычно заключается одновременно с переходом права собственности на здание. У Вас перехода права собственности на здание нет, соответственно, такой договор не может быть заключен. Что касается договора субаренды земельного участка, то в принципе, и его необязательно заключать. Согласно ст.652 ГК РФ

1.По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При этом согласно п.2 ст.654 ГК РФ

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уточнение клиента

Собственником и зданий, и земельного участка является администрация муниципального района.

Юридическое лицо является арендатором зданий и арендатором земельного участка (сроки договоров аренды были установлены собственником, и чем собственник руководствовался не могу ответить).

А сейчас арендатор имущества рассматривает возможность передачи имущества новому арендатору по вышеописанной схеме.

23 Мая 2017, 10:04

Здания ведь тоже, как и участки будут переданы по договору субаренды. Считаю, что ответственность по договору субаренды будет нести как раз субарендатор, т. е. это возможно предусмотреть в договоре аренды:

ст. 616 ГК РФ: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так как к договорам субаренды применяются правила как к договорам аренды.

Можно передать и одновременно, надо знакомиться с документами в данном случае, чтобы все точно определить.

Так пусть передает. Если в договорах указано на необходимость получения согласия от собственника зданий и участка, то его нужно получить, если нет, то считаю, что возможно обойтись уведомлением собственника.

Екатерина, а право на субаренду у арендатора имеется?

Уточнение клиента

Договором предусмотрена возможность передачи имущества в субаренду с разрешения собственника

Но в данный момент меня интересует принципиальная возможность передачи земельного участка и имущества, расположенного на нем, разными способами.

Необходимость передачи имущества в субаренду обусловлена в необходимостью переуступки права по договору аренды земельного участка.

23 Мая 2017, 10:15

Уважаемая Екатерина! В дополнение: риски в том, что надо торги или нет или что?

Если по зданиям вопрос решается проще (субаренда разрешена — вопросов нет), то по земле срабатывает «обратный принцип», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ).

Это очень странно и выглядит не вполне законно. Основания и порядок предоставления земельного участка в аренду установлены ЗК РФ. Установлено, что собственник здания имеет исключительное право на предоставление в аренду земельного участка под ним. При этом заключается долгосрочный договор аренды з.у. для эксплуатации здания. На каком основании при заключении договора аренды здания на 11 месяцев был заключен долгосрочный договор аренды земли — непонятно. Советовала бы повнимательнее изучить этот вопрос. В соответствии с п.2 ст.618 ГК РФ

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В любом случае, договора уступки прав здесь быть не может. Либо договор субаренды земельного участка, либо вообще обойтись без него на основании ст.652 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Внесение в уставной капитал права аренды земельного участка

Вопрос-ответ по теме

Процедуру внесения в уставной капитал права аренды земельного участка. Каким образом переоформляется договор на общество , в уставный капитал которого будет внесено право аренды? Кто будет платить арендные платежи? Аренда на 49 лет.

Между арендатором земельного участка и обществом может быть заключено соглашение , в соответствии с которым обществу на основании решения участника общества в качестве вклада в уставный капитал передаются права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено , что арендатор земельного участка , за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков , вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Смотрите так же:  Мировой суд 8 кировского района саратова

Следует отметить , что если для оплаты долей вносится неденежное средство ( имущественное право), необходимо провести его денежную оценку ( п. 2 ст. 15 Закона об ООО). Оценка утверждается решением общего собрания участников общества. При принятии такого решения необходимо учитывать следующие правила:

решение должно быть принято всеми участниками общества единогласно;

денежную оценку должен провести независимый оценщик ( абз. 2 п. 2 ст. 66.2 ГК РФ). Причем номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника , которая оплачивается неденежными средствами , значения не имеет.

Если в качестве вклада в уставный капитал общества вносится право аренды земельного участка , ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется ( п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Это означает , что внесение права аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капитал влечет замену стороны в договоре аренды , в связи с чем арендатором по такому договору становится общество , в уставный капитал которого внесено право аренды. Соответственно обязанности по оплате арендной платы возлагаются на нового арендатора.

Следует отметит , что согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г. уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме , позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Поскольку в результате внесения права аренды земельного участка в уставный капитал ООО происходит замена арендатора в обязательстве , возникшем из договора аренды , такая передача прав должна осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга ( с 1 июля 2014 года возможна передача договора. В ГК РФ появилась статья , которая устанавливает правила по передаче договора ( ст. 392.3 ГК РФ). Под передачей договора понимается передача стороной сделки всех ее прав и обязанностей по этой сделке другому лицу. В этом случае одновременно применяются правила о переводе долга и уступке требования в соответствующей части).

Учитывая , что договор аренды участка зарегистрирован , сделка , на основании которой право аренды вносится в уставный капитал , также должна быть зарегистрирована. При этом , между арендатором земельного участка и обществом может быть заключено соглашение , в соответствии с которым последнему на основании решения участника общества в качестве вклада в уставный капитал передаются права и обязанности арендатора по соответствующему договору аренды земельного участка.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист»

« При создании ООО каждый его учредитель должен полностью оплатить свою долю в уставном капитале общества. Освободить учредителей от такой обязанности нельзя ( п. 1 ст. 16 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ „Об обществах с ограниченной ответственностью“; далее — Закон об ООО). Однако за учредителя его долю вправе оплатить иное лицо.

Когда необходимо оплатить долю в уставном капитале ООО

Оплатить свою долю учредитель должен в течение срока , который определяется:

договором об учреждении ООО ( если общество учреждают несколько лиц);

решением об учреждении ООО ( если общество учреждает одно лицо).

В любом случае этот срок не может превышать четыре месяца со дня государственной регистрации общества.

Такие правила установлены в пункте 1 статьи 16 Закона об ООО.

Обязаны ли учредители ООО оплатить часть его уставного капитала на момент госрегистрации общества

Каким имуществом можно оплатить долю в уставном капитале ООО

имущественными правами или иными правами , которые имеют денежную оценку. К таким правам относится , например , право использования объекта интеллектуальной собственности , предоставляемое обществу по лицензионному договору ( абз. 2 п. 17 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного cуда РФ № 6 , Пленума ВАС РФ № 8 „О некоторых вопросах , связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“; далее — постановление № 6/8).

Можно ли оплатить долю в уставном капитале ООО объектом интеллектуальной собственности

Устав общества может прямо запрещать вносить то или иное имущество для оплаты долей ( абз. 4 п. 2 ст. 15 Закона об ООО). К примеру , в уставе можно предусмотреть , что участники общества не вправе оплачивать свои доли вещами , находящимися в залоге у третьих лиц.

В каком порядке нужно оплатить долю в уставном капитале ООО

Каждый учредитель должен оплатить свою долю по цене не ниже ее номинальной стоимости ( п. 1 ст. 16 Закона об ООО).

Может ли третье лицо оплатить за учредителя ООО долю в уставном капитале общества

Денежная форма оплаты

Деньгами долю в уставном капитале можно оплатить как в безналичной форме , так и наличными.

Для оплаты доли в безналичной форме денежные средства необходимо перечислить на накопительный счет общества. Такой счет открывает учредитель , уполномоченный на это договором об учреждении ООО.

В наличной форме деньги можно:

внести в кассу банка на накопительный счет общества;

передать учредителю , уполномоченному на формирование уставного капитала в соответствии с договором об учреждении ООО.

Неденежная форма оплаты

Если для оплаты долей вносится неденежное средство ( имущественное право , вещи , не являющиеся деньгами , и т. д. ), необходимо провести его денежную оценку ( п. 2 ст. 15 Закона об ООО). Оценка утверждается решением общего собрания участников общества. При принятии такого решения необходимо учитывать следующие правила:

решение должно быть принято всеми участниками общества единогласно;

денежную оценку должен провести независимый оценщик ( абз. 2 п. 2 ст. 66.2 ГК РФ). Причем номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника , которая оплачивается неденежными средствами , значения не имеет.

До 1 сентября 2014 года действовало следующее правило: независимого оценщика необходимо привлечь лишь в случае , если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника , которая оплачивается неденежными средствами , составляет более 20 тыс. руб. ( абз. 2 п. 2 ст. 15 Закона об ООО). Более того , если доля оплачивается правом использования результата интеллектуальной деятельности , то в некоторых случаях независимая оценка требуется лишь тогда , когда номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли составляет более 500 тыс. руб. ( ч. 2 ст. 103 Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ„Об образовании в Российской Федерации“, абз. 2 п. 3.1 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ „О науке и государственной научно-технической политике“).

Сейчас же денежную оценку любого неденежного вклада должен проводить независимый оценщик. Такое правило появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 сентября 2014 года в связи со вступлением в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ „О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации“ ( далее — Закон № 99-ФЗ). Причем это правило применяется несмотря на то , что оно противоречит выводам , приведенным вабзаце 2 пункта 2 статьи 15 Закона об ООО и в других нормативных актах ( ч. 4 ст. 3 Закона № 99-ФЗ).

Какие правила действуют при независимой оценке имущества , вносимого для оплаты долей в уставном капитале ООО

Неденежные средства передаются обществу следующим образом:

1) вещь ( компьютер , автомобиль и т. д. ) — по акту приема-передачи;

Внимание! Если для оплаты доли в уставном капитале ООО вносится недвижимое имущество , которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения , то такое предприятие может внести его только с согласия собственника этого имущества

2) право пользования вещью — по договору , в соответствии с которым участник предоставляет вещь в пользование ООО ( как правило , договор аренды);

Внимание! Если право пользования вещью прекратится до того момента , как доля в уставном капитале ООО будет оплачена за счет такого пользования , участник общества , передавший вещь , обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию

Компенсация должна быть равна плате за пользование такой же вещью на подобных условиях в течение оставшегося срока пользования.

Участник обязан предоставить компенсацию единовременно в разумный срок с того момента , как общество предъявило требование о ее предоставлении. Общее собрание участников может установить иной порядок предоставления денежной компенсации. Решение об этом принимают без учета голосов участника , передавшего обществу для оплаты своей доли право пользования , которое прекратилось досрочно.

Договор об учреждении общества или решение об учреждении общества ( в случае учрежденияООО одним лицом) может предусматривать иные способы и иной порядок предоставления участником денежной компенсации.

Если участник не предоставит компенсацию в установленный срок , то доля или часть доли в уставном капитале , пропорциональные неоплаченной сумме ( стоимости) компенсации , переходят к обществу. Эту долю или часть доли обществу потребуется реализовать.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 15 Закона об ООО.

Участник ООО оплатил свою долю в уставном капитале правом пользования вещью. Сможет ли общество пользоваться этой вещью в случае выхода или исключения такого участника из ООО

Да , общество сможет пользоваться вещью в течение срока , на который она была передана.

Вместе с тем , договор об учреждении ООО может предусматривать иные последствия выхода ( исключения) участника.

Такие правила установлены в пункте 4 статьи 15 Закона об ООО.

3) исключительное право на объект интеллектуальной собственности — по договору об отчуждении исключительного права;

4) право использования объекта интеллектуальной собственности — по лицензионному договору.

Что грозит учредителю ООО в случае неоплаты доли

Если учредитель не оплатит свою долю полностью в течение установленного срока, неоплаченная часть доли переходит к обществу. Такую часть доли общество должно реализовать.

При этом с учредителя могут взыскать неустойку ( штраф , пени) за неисполнение обязанности по оплате доли. Однако этот риск возникнет лишь в случае , если условие о такой неустойке будет предусмотрено в договоре обучреждении общества.

Кроме того , учредитель , не полностью оплативший свою долю , получит право голоса только в пределах оплаченной ее части. Другими словами , учредитель не сможет в полном объеме воспользоваться правом на участие в управлении делами общества. Вместе с тем , устав общества может предусматривать иной порядок голосования.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 16 Закона об ООО».