Экспертиза отчета об оценки это

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Экспертиза отчетов об оценке

Э кспертиза отчета об оценке в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона — действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертиза отчетов об оценке необходима для проверки качества и достоверности выполненной оценщиком работы. Это гарантия того, что оценщик правильно определил рыночную стоимость объекта оценки, что работа проведена с соблюдением всех требований законодательства. Экспертиза отчета об оценке является неотъемлемой частью профессиональной оценочной практики.

Экспертиза отчетов об оценке производится только членами Экспертного совета НП «АРМО».

Экспертный совет – специализированный орган контроля качества соблюдения и выполнения членами НП «АРМО» требований законодательства, правил и стандартов профессиональной деятельности.

Экспертный совет в своей деятельности руководствуется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными НП «АРМО», а также Положением об Экспертном совете НП «АРМО».

Экспертом НП «АРМО» (членом экспертного совета НП «АРМО») признается член НП «АРМО», сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета НП «АРМО» общим собранием членов.

Экспертный совет в своей деятельности руководствуется принципами разумности, доступности и обеспечения интересов членов.

Высокий профессиональный уровень и практический опыт членов Экспертного совета НП «АРМО» позволяет при проведении экспертизы отчетов об оценке учитывать как отраслевую специфику, так и специфику объекта оценки. Все это вызывает доверие со стороны оценщиков и потребителей оценочных услуг.

Заказчиками услуг по экспертизе отчетов об оценке могут выступать оппоненты Заказчика оценки, Заказчик оценки и сами оценщики.

  • Повышение доверия заказчика оценки/потребителя услуг к отчету об оценке
  • Повышение профессионального уровня оценщиков
  • Дополнительные преимущества при квалификационном отборе или тендере на оказание услуг по оценке
  • Снижение риска подачи жалобы на отчет в саморегулируемую организацию оценщиков при осуществлении оценки для сделки с государственным или муниципальным имуществом

Заказчик оценки

  • Снижение риска опротестования сделки, для которой осуществляется оценка
  • Снижение корпоративных рисков при оценке, затрагивающей интересы миноритарных акционеров
  • Снижение риска подачи жалобы на отчет в саморегулируемую организацию оценщиков в результате которой срок осуществления сделки увеличивается
  • Повышение доверия к отчетности, документам, материалам и т.д., при подготовке которых использовались, в том числе результаты отчета об оценке

Для того чтобы заказать экспертизу отчета об оценке Вам необходимо заполнить заявку на проведение экспертизы отчета об оценке. Заявка будет рассмотрена. В зависимости от загруженности отдела на это может уйти несколько дней.

Для заключения договора необходимо предоставить реквизиты заказчика договора. Реквизиты обязательно должны включать в себя: Наименование заказчика, ИНН, КПП, ОГРН, Банковские реквизиты, сведения о лице, уполномоченном на заключение договора (включая Ф.И.О, должность, основание) для юридического лица, ИНН и ОГРНИП для ИП; паспортные данные для физического лица; адрес местоположения; контакты ответственного лица.

Стандартный порядок проведения экспертизы отчета об оценке предусматривает два этапа: первоначальную проверку отчета с подготовкой экспертного заключения, содержащего выявленные несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности (при их наличии), и передачу его оценщику для устранения выявленных несоответствий; повторную проверку отчета об оценке после устранения выявленных нарушений (при их наличии). Продолжительность первого этапа составит 10 (десять) рабочих дней, продолжительность второго этапа 5 (пять) рабочих дней. Период, в течение которого Оценщик будет устранять выявленные несоответствия, не относится к компетенции нашей организации и не может быть определен в договоре на проведение экспертизы.

Для проведения экспертизы отчета об оценке в обязательном порядке необходимо предоставить отчет об оценке в 2-х экземплярах (один экземпляр — Отчет на бумажном носителе, в прошитом, пронумерованном и скрепленном подписью оценщика виде; один экземпляр – электронная копия Отчета), с полным комплектом необходимых приложений и иллюстративных материалов и приложением задания на оценку объекта оценки, договора на оценку объекта оценки.

Экспертиза отчетов об оценке

Экспертиза отчета — это проверка отчета об оценке на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертиза отчета может проводиться также с целью подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертизу отчета об оценке можно разделить на два вида:

Экспертиза отчета, проводимая в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» (обязательная). Такую экспертизу имеют право проводить только Саморегулируемые организации оценщиков. Компания «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ», в случае необходимости, может взять на себя организацию проведения экспертизы отчета об оценке в СРО оценщиков;

Экспертиза отчета, как консалтинговая услуга в области оценки (не обязательная). Под консалтинговой услугой в области оценки в данном случае подразумевается деятельность по консультированию заказчика по узкоспециализированным вопросам в сфере оценочной деятельности, которые требуют особых знаний, с представлением мотивированного заключения. Цель консалтинга — помочь заказчику в достижении заявленных целей. Иными словами консалтинг — это любая помощь, по узкоспециализированному кругу вопросов в сфере оценочной деятельности, оказываемая внешними консультантами, для решений той или иной задачи. Консалтинговые услуги осуществляют профессионалы и специализированные консультативные (консалтинговые) фирмы, которые ценятся за их высокий профессионализм, объективность и независимость, неординарную оценку ситуаций и нестандартность рекомендаций. Наличие высококвалифицированных специалистов в области оценки, позволяет компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» провести данный вид экспертизы отчета об оценке.

Экспертиза отчета об оценке дает ясное представление о том, насколько тот или иной отчет соответствует всем требованиям действующего законодательства. Экспертиза направлена на выявление не качественных работ по оценке имущества и проводится, чтобы установить надежность вывода о стоимости и адекватности предоставленных подтверждающих доказательств.

Законодательство РФ содержит следующие случаи обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке (такую экспертизу могут проводить только оценочные СРО):

  • Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
  • Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
  • Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах», статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах»

НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА отчетов об оценке может проводиться для следующих целей (такую экспертизу можно заказать в компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ»):

  • Снижение рисков, связанных с принятием не эффективного управленческого решения на основе не достоверного отчета об оценке имущества;
  • Снижение рисков, связанных с проведением сделок купли-продажи объектов, совершенных по не рыночной стоимости, на основе не качественного отчета об оценке;
  • Снижение рисков принятия не эффективного решения о предоставлении кредита на основании не правильного определения стоимости залогового имущества;
  • Снижение рисков собственников/акционеров от возникновения не добросовестного менеджмента в компании, использующий некачественный отчет для достижения личных целей, наносящих ущерб компании;
  • Снижение риска подачи жалобы на отчет и опротестование результатов оценке;
  • В случае возникновения спорных ситуаций, относительно качества отчета об оценке имущества;
  • В случаях, когда заказчик хочет проверить результат работы по оценке имущества, выполненный оценочной компанией.

НЕОБХОДИМАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ

Для проведения качественных работ по экспертизе заказчику необходимо подготовить и передать копию отчета об оценке. При этом копия отчета должна быть оформлена аккуратно и быть читаема.

Проведение экспертизы

Согласно законодательству положительное экспертное заключение содержит вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регклированию оценочной деятлеьности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Смотрите так же:  Договор лизинга подразумевает

Основанием для проведения Экспертизы является договор на проведение экспертизы, форма которого утверждена Советом Ассоциации.

Стоимость экспертизы определяется согласно тарифам на экспертизу, утвержденным Советом Ассоциации.

Экспертиза отчета об оценке необходима для проверки качества и достоверности выполненной оценщиком работы и является неотъемлемой частью профессиональной оценочной практики. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение.

Экспертиза отчетов об оценке осуществляется экспертной группой в составе эксперта (экспертов) и руководителя экспертной группы, которые являются ведущими практиками оценки по соответствующему направлению оценки со значительным стажем экспертной деятельности.

Заказчиком Экспертизы отчета об оценке может быть любое заинтересованное в проведении экспертизы лицо.

Оценщик/Исполнитель

Заказчик оценки/Потребитель услуг по оценке

Повышение доверия заказчика оценки/потребителя услуг к отчету об оценке

Снижение корпоративных рисков при оценке, затрагивающей интересы миноритарных акционеров

Повышение профессионального уровня оценщиков

Хеджирование риска подачи жалобы на отчет в саморегулируемую организацию оценщиков, в результате которой срок осуществления сделки увеличивается

Дополнительные преимущества при квалификационном отборе или тендере на оказание услуг по оценке

Повышение доверия к отчетности, документам, материалам и т.д., при подготовке которых использовались, в том числе результаты отчета об оценке

Хеджирование риска подачи жалобы на отчет в саморегулируемую организацию оценщиков при осуществлении оценки для сделки с государственным или муниципальным имуществом

Хеджированиериска опротестования сделки, для которой осуществляется оценка

Совершенствование системы качества подготовки отчетов об оценке

Экспертиза Отчета об оценке

В последнее время актуальной для оценочного сообщества стала задача организации работ по экспертизе отчетов об оценке, подготовленных оценщиками.

Экспертиза оценочных отчетов дает ясное представление, насколько тот или иной отчет соответствует формальным требованиям к нему. Эти требования к проведению работ по оценке стоимости объектов оценки, зафиксированные в общей форме в Законе «Об оценочной деятельности», конкретизируются в федеральных стандартах оценки. Суть проведения экспертизы отчетов об оценке заключается в том, чтобы установить степень соответствия проведенных оценочных работ зафиксированным в нормативной базе требованиям и подтверждении стоимости объекта оценки.

В последнее время в связи с усилившимся контролем со стороны оценочных СРО становится заметно меньше заказных оценочных работ. Но все же такие работы иногда появляются и экспертиза должна быть направлена на их выявление. Необходимо знать, какие отчеты об оценке связаны с недобросовестным отношением оценщиков к выполнению своих профессиональных обязанностей, а какие — с изъянами законодательной базы и нормативных требований.

Узнайте подробности об проведении экспертизы отчета об оценке — оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону 8-800-200-7444 (Бесплатный звонок по России).

Для чего необходима экспертиза отчета об оценке

  • Обязательная экспертиза отчетов об оценке
    • Согласно Федеральному закону N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при оценке имущества компании банкрота
    • Согласно Федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении кадастровой стоимости объекта оценки
    • Согласно Федеральному закону N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» при оценке АО в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование.
    • Согласно Федеральному закону N 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» при оценке акций АО с мажоритарием, владеющим 95% или более акций
  • Необязательная экспертиза отчетов
    • Снижение рисков при оценке, затрагивающих интересы собственников/акционеров на случай возможных ошибок в отчете
    • Повышение доверия к документам, материалам и отчетности компании, использованных при подготовке отчета об оценке
    • Снижение риска подачи жалобы на отчет и опротестование результатов оценки, в результате которой сделка может затянуться либо вообще отменена

Примеры выполненных проектов

Клиенты, для которых мы оказывали данные услуги

По требованиям федеральных стандартов оценки экспертизу отчета об оценке не может проводить эксперт каким-либо образом связанный с объектом оценки или самим отчетом. Обязательную экспертизу Отчета об оценке имеют право проводить только Саморегулируемые организации оценщиков. В случае необходимости, мы можем взять на себя организацию проведения экспертизы оценочного отчета в СРО оценщиков.

Среди оценщиков компании Swiss Appraisal присутствуют члены Экспертных советов СРО, что позволяет нам провести необязательную экспертизу отчета, позволяющую значительно повысить авторитетность данных, полученных в отчете.

За более подробной информацией об проведении экспертизы отчета об оценке мы просим Вас обращаться в региональный офис Swiss Appraisal.

Экспертиза отчетов об оценке

Содержание экспертизы отчета об оценке недвижимости

При проведении экспертизы отчета об оценке проверяется:

— соблюдение оценщиком при проведении оценки общих требований законодательства РФ об оценочной деятельности по содержанию отчета об оценке;
— соблюдение оценщиком при проведении оценки требований соответствующего договора об оценке;
— достаточность и достоверность используемой в отчете об оценке информации;
— обоснованность выводов относительно использования или отказа от использования подходов к оценке и допущений, сделанных в отчете.

Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов; и, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, он должен аргументированно ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком:

— требованиям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке;
— федеральным стандартам оценки, принятым в срок до даты проводимой оценки;
— иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам СРО, членом которой является оценщик, и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.

При проведении экспертизы сопоставляются следующие данные отчета об оценке и требования договора об оценке:

— основание заключения договора;
— вид объекта оценки;
— вид определяемой стоимости;
— денежное вознаграждение;
— сведение о страховании гражданской ответственности;
— точное указание на объект оценки и описание объекта.

При этом делается вывод, насколько соответствует отчет об оценке требованиям договора об оценке.

Проверка достаточности информации может осуществляться, например, следующими способами:

— путем анализа общедоступных источников, содержащих в себе дополнительную информацию о характеристиках, использованных при оценке объекта недвижимости;
— путем проведения самостоятельного исследования с целью уточнения и (или) дополнения характеристик, использованных при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки.

Проверяется, указаны ли в отчете дата (окончания) составления отчета и его порядковый номер; период проведения работ по оценке; дата оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель и назначение оценки; используемые стандарты оценки и вид оцениваемой стоимости; юридический адрес оценщика и заказчика; точное описание объекта оценки; а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина; обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; указан ли период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.

В отчете должна быть представлена информация для точной и полной идентификации объекта недвижимости на основе следующих документов и данных:

— правоустанавливающие документы;
— документы, содержащие сведения о наличии обременении, установленных в отношении объекта оценки;
— документы БТИ;
— кадастровый план земельного участка.

При проверке достаточности используемой в отчете об оценке формации делается вывод о том, насколько полно отражена информация; необходимая для проведения оценки. При отсутствии в отчете необходимой информации эксперт определяет, возможно ли в данном случае проведение оценки и насколько это повлияет на результаты оценки.

При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать:

— достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);
— соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки;
— наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;
— обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
— перечень данных, использованных при проведении оценки (правая, рыночная, финансовая, техническая й другая информация), со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
— наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;
— наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;
— структуру отчета и качество его оформления.

Проверка достоверности информации, используемой в отчете, ее соответствия действительности может осуществляться, например, следующими способами:

— путем проверки источников информации, на которые сделаны ссылки в отчете;
— путем анализа общедоступных альтернативных источников;
— путем проведения самостоятельного исследования с целью установления характеристик, использованных при оценке объекта недвижимости.

Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.

Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта недвижимости в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании источников данной информации, достаточных для их точной идентификации:

— названия печатных (электронных) изданий;
— даты выхода;
— другая информация, которая может идентифицировать источник.

При проверке достоверности данных, полученных из Интернета, следует учесть, что указание только ссылки на данные недостаточно, необходимо указание даты получения информации.

В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники данных, используемых в расчетах, в случае если невозможно определить источник информации или отсутствует четкая ссылка на него, результаты, полученные с использованием этих данных, нельзя считать Достоверными.

В итоге делается вывод о том, насколько информация, использованная в отчете для проведения расчетов, обоснования выводов и других целей, является достоверной и актуальной, и о возможности ее применения в отчете,

В соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки в отчете должны быть применены затратный, сравнительный и доходный подходы. При экспертизе анализируется правильность применения подходов к оценке, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт проверяет обоснованность сделанных допущений и сам обосновывает, причини любых несогласий с ними. Он также проверяет соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенный в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему. При использовании оценщиком нестандартных методов оценки оценивается необходимость и обоснованность их применения в отчете.

Под обоснованностью понимается аргументированность суждений оценщика в отношении характеристик, используемых для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, а также подтвержденность данных характеристик:

— анализом рынка, к которому относится данный объект недвижимости;
— необходимыми расчетами;
— количественными и качественными характеристиками объекта оценки;
— другой достоверной и достаточной информацией.

Проверка обоснованности сравнительного подхода к оценке обычно включает в себя проверку:

— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках сравнительного подхода;
— обоснованности выбора аналогов объекта оценки;
— правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости объекта недвижимости на основе цен аналогов.

Проверка обоснованности доходного подхода к оценке включает в себя проверку:

— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках доходного подхода;
— обоснованности определения ожидаемых доходов (в том числе их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения ожидаемых доходов;
— обоснованности определения обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов определения рисков;
— правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.

Проверка обоснованности использования затратного подхода к оценке включает в себя проверку:

— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках затратного подхода;
— обоснованности определения затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения затрат;
— обоснованности определения накопленного износа объекта оценки, включая выбор методов определения накопленного износа и устареваний;
— правильности осуществления необходимых расчетов стоимости на основе затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, и оцененного накопленного износа объекта оценки.

В случае отказа от использования, какого либо из подходов к оценке проверятся аргументированность суждений оценщика, повлекших за собой отказ от использования этого подхода, а также подтвержденность данного отказа анализом рынка, к которому относится объект оценки; необходимыми расчетами; количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.

Особое внимание при экспертизе согласования уделяется процедуре взвешивания, и особенно обоснованию весов.

При проверке обоснованности сделанных в отчете об оценке допущений проверяется аргументированность допущений, используемых для определения оцениваемого вида стоимости объекта оценки, их подтвержденность анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественных характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.

Проверяющий не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы. В своем экспертном 5аключении он обязан отметить не только негативные стороны отчета об оценке, но и положительные.

Для предотвращения «самодеятельности» в оценке Российское общество оценщиков принимает следующую меру. Проверяющий при проведении экспертизы вправе запросить у оценщика описание использованного оценщиком нового методического приема и при необходимости потребовать публичной его защиты оценщиком на заседании Экспертного совета РОО.

Основные ошибки, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке недвижимости

Основные типы ошибок, выявленные при экспертизе отчетов об оценке недвижимости, таковы:

1. Нарушение формальных требований.
2. Отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке.
3. Отсутствие расчётного обоснования по данным, участвующим в оценке.
4. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
5. Фактические и логические противоречия в Отчете.
6. Ошибочно применены та или иная методология или метод.
7. Наличие арифметических ошибок.

Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке недвижимости по разделам, то сводка результатов будет такова:

1. Нарушение формальных требований:
— отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
— отсутствует дата составления отчета;
— отсутствует дата оценки;
— используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
2. Ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
— Вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе);
— отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).

Описание объекта оценки:

1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка — площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
9. Отсутствует анализ сегмента рынка недвижимости, к которому доносится оцениваемый объект.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ):

1. Отсутствует раздел анализа НЭИ.
2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительства нового.
3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
4. Результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
5. Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

1. Не определяется стоимость земельного участка;
2. Отсутствует оценка стоимости прав на земельный участо;
3. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли);
4. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство;
5. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства;
6. Проведена некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки;
7. Имеется несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки;
8. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фото-фиксации объекта оценки не соответствуют принятым количественным значениям износа;
9. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального или внешнего устареваний;
10. Методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание;
11. Физический износ отдельна конструктивных элементов ошибочно учтен, дважды;
12. Отсутствует обоснование величины накопленного износа;
13. Неверно посчитана строительная готовность объекта.

1. Отсутствуют источник информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Прогнозный период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
7. Не учтена стоимость реверсии.
8. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
9. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта Оценки диапазонам.
10. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
11. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
12. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
13. Не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.
14. Отсутствует обоснование используемых ставок дисконтирования и капитализации.
15. Выявлено несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
2. Отсутствует описание и характеристика объектов-аналогов, используемых для сравнения.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным Сегментам рынка.
4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от НЭИ объекта оценки.
5. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
7. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.
8. Существуют ошибки в знаках проводимых корректировок.

1. Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

1. Имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) оцененных прав на него содержанию договора на оценку.
2. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
3. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.
5. Имеются арифметические ошибки и (или) описки.
6. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.

Методологические ошибки, часто совершаемые оценщиками при выполнении оценки и встречающиеся в отчетах, отражены следующим списком:

1. Отсутствует аргументированное обоснование отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.
2. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
3. Выявлено несоответствие вида определяемой в отчете стоимости назначению оценки и (или) виду стоимости, предусмотренному в данном случае действующим законодательством.
4. Определяется стоимость в текущем использовании, хотя назначение оценки подразумевает расчет стоимости при НЭИ объекта оценки.
5. При оценке рыночной стоимости отсутствует раздел «Анализ наиболее эффективного использования».
6. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов.
7. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
8. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
9. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
10. В расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета.
11. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.

Сделки с недвижимостью в системе договорных отношений в РФ
Содержание и основные направления риэлторской деятельности
Состав и особенности жилищно-коммунального комплекса
Социально-экономическая оценка массовых и индивидуальных объектов недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход при оценки недвижимости
Стратегия устойчивого развития и новые экономические отношения
Структура селитебной территории
Субъекты рынка недвижимости

Назад | | Вверх

Экспертиза отчетов об оценке

Содержание экспертизы отчета об оценке бизнеса Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора

об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, безошибочности вычислений и обоснованности результата [1] .

Минэкономразвития России 4 июля 2011 г. утвердил ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения». Стандарт разработан с учетом международных стандартов оценки, на основе Закона об оценочной деятельности и содержит требования к экспертизе отчетов об оценке.

Под экспертизой отчета об оценке понимают действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы.

Результат экспертизы отчета об оценке – экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков в письменной форме в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно ФСО № 5 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

  • экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (далее – нормативно-методическая экспертиза);
  • экспертиза па подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, включающая в себя нормативно-методическую экспертизу.

В случае если экспертиза проводится в соответствии с нормативным правовым актом, в котором не уетановлен вид экспертизы, проведению подлежит нормативно-методическая экспертиза.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке в случаях, установленных законодательством РФ, внутренними документами СРО оценщиков, а также на основании определения суда.

Допускается СРО оценщиков устанавливать допущения и ограничительные условия, на основании которых проводится экспертиза отчета об оценке в зависимости от вида проводимой экспертизы в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.

Выбор экспертное) СРО оценщиков, осуществляющего(их) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами данной СРО оценщиков. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться лицом, которое принимало непосредственное участие в проведении оценки, либо если оно является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица заказчика экспертизы либо исполнителя оценки, либо если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки, по которому проводится экспертиза, либо если оно состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Не допускается воздействие па эксперта СРО оценщиков со стороны органа или лица, по чьей инициативе проводится экспертиза, оценщиков, участвовавших в составлении отчета об оценке, судей, а также любых органов, организаций, объединений и других лиц, заинтересованных в исходе экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки. Экспертиза отчета об оценке может производиться без инспекции объекта оценки и состоит из исследования работы, выполненной оценщиком.

Вне зависимости от вида экспертизы отчета об оценке в экспертном заключении должны содержаться:

  • • дата составления и номер экспертного заключения;
  • • основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
  • • сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или органе, который представил документы на экспертизу отчета об оценке;
  • • вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
  • • сведения об отчете объекта оценки, а также сведения об иных материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;
  • • сведения о допущениях и ограничительных условиях при составлении экспертного заключения, при их наличии;
  • • сведения об эксперте(ах), который(ые) составлял(и) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, сведения о квалификационном аттестате);
  • • результаты проверки отчета об оценке на соответствие установленным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков, с указанием перечня установленных требований;
  • • результаты проверки обоснованности выбранных методов определения стоимости объекта оценки и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки приведенным в отчете методическим основам определения стоимости;
  • • результаты иных действий, необходимых, по усмотрению эксперта, для формирования экспертного мнения при проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;
  • • обоснование вывода по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, подтверждающее сделанный вывод;
  • • вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке.

ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» утвержден приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. № 628. Этот стандарт разработан с учетом МСО на основе Закона об оценочной деятельности. Он устанавливает требования к уровню знаний эксперта СРО оценщиков. Уровень этих знаний позволит эксперту проводить проверки отчета об оценке:

  • • на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности в целях подтверждения стоимости объекта оценки;
  • • обоснованности применяемых указаний и рекомендаций, утвержденных Национальным советом по оценочной деятельности;
  • • требований задания на оценку;
  • • точности и однозначности описания и идентификации объекта оценки;
  • • проведения анализа НЭИ и т.п.

Кроме того, эксперт должен обладать знаниями о выбранных оценщиком методах оценки, определения ставок дисконтирования и капитализации, методов износа и устареваний.

  • [1] Методические рекомендации РОО но экспертизе отчетов об оценке, 2002. Содержат также основные требования к проведению экспертизы и составу представляемых документов.