Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке

Содержание:

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Поручите нам покупку своей квартиры. Мы окажем Вам юридическое сопровождение сделки любой сложности и в любом банке. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Требования Сбербанка к квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

Страхование квартиры

Зачисление первоначального взноса на счет

Как проходит сделка по ипотеке?

Сравнение условий покупки Сбербанка с другими ипотечными банками

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Помощь в получении ипотеки

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Как проходит ипотечная сделка?

Получение ипотечного кредита, безусловно, является сложным процессом, который требует достаточного количества времени и сил. Зачастую многие из нас настолько увлечены сбором документов для банка, поиском квартиры и переговорами с продавцом, что за короткий срок до выхода на сделку вдруг осознают, что совершенно не представляют себе порядок ипотечной сделки, что их там ждет и как все происходит. На самом деле разобраться в процедуре, которую вам предстоит пройти довольно легко.

Давайте рассмотрим основные этапы ипотечной сделки более подробно.

Подписание документов.

Наиболее распространенным вариантом проведения купли-продажи недвижимости в случае, когда покупатель использует заемные деньги, полученные в банке, является использование для расчетов сейфовой ячейки. Этот вариант хорошо зарекомендовал себя на практике и используется уже долгое время, поскольку защищает от мошеннических действий обоих участников купли-продажи.

Первое, с чего начинается практически любая ипотечная сделка – проверка документов. Важность этого этапа нельзя недооценивать, поскольку ошибка в каком-нибудь из них может привести к тому, что сделка не будет зарегистрирована, вам придется уговаривать продавца встретиться с вами еще раз, а в худшем случае – он найдет другого покупателя или изменит цену. Перед тем как перейти непосредственно к закладке денег в ячейку необходимо будет подписать:

  • Договор купли-продажи с использованием кредитных средств;
  • Договор аренды индивидуально банковского сейфа;
  • Расписку о передаче денег продавцу;
  • Кредитный договор и закладную.

Особое внимание следует уделить первым двум документам и обязательно проверить, что в них правильно указанны все данные о вас и о продавце. Дело в том, что довольно часто банки используют типовые формы договоров и не всегда убирают от туда его «предыдущих участников». К сожалению, на практике все еще встречаются случаи, когда после завершения сделки покупатель обнаруживает ошибки в подобных документах. Кроме этого не лишним будет обратить внимание на сумму кредита и процентную ставку. Если вы все же хотите сэкономить свое время и не тратить его на подобные мелочи – попросите в банке копии документов, которые вы будет подписывать заранее и ознакомьтесь с ними за несколько дней до сделки. Также есть смысл заранее обговорить с продавцом такое условие как срок освобождение им квартиры. Довольно часто это условие договора является предметом бурных споров, а иногда приводит к разрыву сделки. После того, как все бумаги будут подписаны, необходимо будет оплатить комиссию за аренду ячейки и за подготовку банком всех сопутствующих сделке документов. На этом первая часть работы с бумагами окончена и вам предстоит один из самых волнительных процессов – получение денег в кассе банка и их закладка в ячейку.

Закладка денег в ячейку.

Теперь вы вместе со вторым участником ипотечной сделки проходите в депозитарий банка, где как раз и находятся сейфовые ячейки. Продолжительность закладки во многом зависит от покупателя и от той суммы, которую вы оплачивается за счет собственных средств. Естественным желанием любого продавца является проверить лично те деньги, которые он впоследствии получит. Сделать он это может самостоятельно, или воспользовавшись подобной услугой в банке. Наибольшее внимание будет уделено именно той сумме, которую вы принесли с собой и чем она больше, тем больше времени будет затрачено на ее проверку. В этой связи полезно с собой взять несколько большую сумму, чтобы на месте производить замену тех банкнот, которые не понравились продавцу. Что касается подсчета суммы, то здесь ситуация намного проще, поскольку банк предоставляет специальное оборудование, которое позволяет посчитать все деньги довольно быстро. Вес этот процесс происходит в специальном помещении. Где вас никто не будет беспокоить. Как только продавец завершит проверку и пересчет денег можно приступить непосредственно к закладке.

Теперь каждый из участников обладает одинаковыми ключами от ячейки. Но разными правами доступа в нее. Это и является главной особенностью ипотечной сделки: покупатель получит доступ только при передаче сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи, оригинала свидетельства о праве собственности, в котором будет ваше имя и описи с оказанием принятых документов, полученной в регистрационной палате. То есть до тех пор, пока недвижимость не станет вашей собственность, забрать из ячейки деньги продавец не сможет. Срок аренды ячейки в большинстве своем составляет месяц, если в течение этого срока продавец не приходил в ячейку, то скорее всего он изменил свое решения и не стал продавать свою недвижимость.

Нотариальное оформление сделки.

После успешной закладки вы можете попрощаться со вторым участником – в его присутствии больше нет необходимости. А вот вам еще предстоит потратить свое время на нотариальное удостоверение ранее подписанных бумаг. Здесь возможны два варианта развития событий: либо вы покидаете банк и вместе с его представителем отправляетесь к нотариусу, либо заверение всех документов производится нотариусом в банке. Последний вариант практикуют крупные банки, которые могут себе позволить содержать такого специалиста.

Это завершающий этап. Теперь весь перечень документов для регистрации ипотеки необходимо передать в регистрационную палату, предварительно заплатив соответствующую пошлину. По сложившейся практике все расходы по купле-продаже ложатся на покупателя, соответственно оплата данной пошлины ляжет на ваши плечи. Сам процесс подачи документов довольно утомительный и заключается в многочасовом ожидании своей очереди. Если вы не относитесь к тем лицам, которые избегают услуг риэлторов в целях экономии денег, то данной процедурой будет заниматься ваш специалист совместно с риэлтором продавца.

Таким образом, сделка по ипотеке представляет собой один из этапов покупки жилья и при правильной организации протекает быстро и без проблем. Для того чтобы о ней были только приятные воспоминания стоит выполнить только две рекомендации: заблаговременно обсудить все спорные моменты со вторым участником и внимательно читать все документы перед их подписанием.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Здесь описаны несколько простых шагов, которые предстоит сделать, чтобы покупка квартиры в ипотеку стала реальностью.

Пошаговая инструкция

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита — увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя — выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Смотрите так же:  Штраф за курение в общественном месте 2019

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует — придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом — ничего страшного: цена вопроса не велика.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?


Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

Смотрите так же:  Ип налог до 300 000

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры?

Процедура подписания договора купли-продажи объекта недвижимости имеет довольно волнительный и ответственный характер. При этом создается впечатление, что предмет сделки вот-вот будет продан, и продавец будет вознагражден запрашиваемой суммой.

Однако момент подписания договора и подача документов для оформления – лишь часть непростого процесса, которую нужно реализовать сторонам сделки во время передачи правомочностей владения, использование и распоряжение объектом недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку?

Более 95 % операций по отчуждению жилья происходит посредством использования наличных денежных средств. Данный способ обладает немалыми преимуществами для обеих сторон сделки.

К примеру, если заключаемая сделка осуществляется с занижением стоимости объекта недвижимости, то в ходе взаиморасчетов наличными деньгами не афишируется, какая сумма в действительности переходит продавцу квартиры.

Также и покупатель сможет оценить плюсы расчета наличными, так как исчезает необходимость объяснять соответствующим заинтересованным органам, каков источник подобного немалого капитала.

Основными недостатками расчета наличными выступают:

  • повышенный уровень опасности во время транспортировки больших сумм;
  • проверка купюр (оплачивается продавцом, как лицом заинтересованным).

Наиболее же значимая сложность, касающаяся наличного расчета, состоит в том, что непосредственный переход права собственности на недвижимость от одной стороны сделки к другой, происходит при государственной регистрации договора купли-продажи жилья.

Указанная регистрация происходит на 12 день с момента предоставления в государственный орган регистрации пакета необходимой документации (или же на пятый день в случае с ипотекой).

Итак, вопрос напрашивается сам по себе, — каков наилучший и наиболее выгодный момент для передачи денежных средств?

При передаче денег до момента подписания договора, возникает риск того, что продающая сторона сделки просто откажется от регистрации или исчезнет на определенное время и не будет выходить на связь. В этом случае, покупатель остается без денег и квартиры.

Диаметрально обратная ситуация может произойти уже не в пользу продавца, так как при передаче денег, следом за государственной регистрацией договора, покупатель, имея корыстный умысел, может отказаться от оплаты договора. Также он может начать элементарно тянуть время на просьбы заплатить, обосновывая временным отсутствием финансов.

Во избежание возникновения вышеуказанных рискованных ситуаций с обманными действиями недобросовестных сторон сделки, можно воспользоваться таким современным вариантом взаиморасчетов, как депозитарная банковская ячейка.

Рационализаторское решение заключается в том, что денежная сумма резервируется на срок регистрации договора купли-продажи. Доступ к данной ячейке появляется у продавца, когда регистрация осуществлена, а у покупателя — в случае несостоятельности продажи. Данная ячейка представляет собой арендованный в банке сейф.

Смысл указанного расчета следующий: во время подписания договора купли-продажи, приобретающая сторона располагает денежные средства в ячейку (сейф) на специальных условиях. Эта сумма денег подлежит передаче в пользу продавца. Арендуется данная ячейка в основном на срок 1 месяц, учитывая то, что срок проведения государственной регистрации договора купли-продажи составляет от 5 до 10 дней.

Документы, необходимые для продажи квартиры в 2016 году.

Как проходит купля-продажа квартиры, читайте тут.

На следующий день и в течение периода регистрации договора (плюс 5-7 дней), у продавца есть возможность доступа к банковской ячейке. Основное условие для доступа – наличие зарегистрированного договора купли-продажи жилья, так лишь по факту предъявления данного документа можно получить деньги за проданную квартиру.

По истечении данного периода и вплоть до конца срока аренды ячейки, доступ получает покупатель с целью возврата своих денежных средств по причине несостоявшейся сделки.

Такая ситуация может произойти, если какая-либо сторона сделки совершает уклонение от регистрации, а именно: не является в регистрационную палату, не предоставляет доверенность для сдачи документов на регистрацию, либо же оформляет заявление на приостановление или отказ от процедуры регистрации.

Кроме того, причиной может выступить решение регистрационной палаты о приостановлении или отказе в регистрации (данные проблемы могут возникнуть по причине наличия ошибок в документации, неправдивости информации, неполноты пакета необходимых документов, поданных для регистрации сторонами).

Зачастую по условиям договора, к указанной банковской ячейке предполагается совместный доступ как продавца, так и покупателя. Суть такова, что при условии одновременного визита сторон договора в банковское учреждение и изъявлении ими желания получить доступ к сейфу в любой день срока, то сотрудниками банка ячейка для них открывается.

Данная возможность может быть целесообразной и нужной тогда, когда по причине непредвиденных ситуаций, уже после размещения денежных средств в ячейку, продавец с покупателем приняли решение отказаться от сделки.

В этом случае покупатель пожелает возвратить свои деньги и при этом не ждать срока предоставления доступа. Вышеуказанные сроки доступа и другие, важные для сторон условия, находят свое отражение в тексте договора аренды ячейки.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке?

В полной мере предусмотреть все действия заемщика, банка и продавца недвижимости не представляется возможным. Но базовые аспекты определить все же следует.

Основные этапы:

  • Проверяем и оцениваем объект недвижимости;
  • Подготавливаем его к заключению сделки;
  • Передаем жилье как залог;
  • Передаем денежные средства.

Проверочный и оценочный этап

Предварительно перед тем, как продать квартиру по ипотеке, нужно произвести ее оценку и проверку. Заметим, что недвижимость должна находиться в идеальном состоянии для того, чтобы финансовая организации была основательно убеждена в возможности сохранения и преувеличения стоимости квартиры в последующий период времени.

Исходя из этого, изначально покупатели, а следом и банковские представители, осматривают каждую комнату квартиры, чтобы убедиться в ее оценке. Затем в обязательном порядке заемщик должен воспользоваться услугами агентства по оценке недвижимости.

Документы, выданные специалистами, будут необходимы с целью определения числового значения последующего займа, а, следовательно, они должны иметь юридическую силу. Вполне объясним тот факт, что некоторые финансовые учреждения считают необходимым указывать название фирмы для обращения, с целью получения информации о рыночной цене недвижимости.

На этой стадии основной проблемой, с которой может иметь дело продавец, выступает отсутствие возможности завышения цены. Естественно, что большинству хочется передать документы с выгодой большего масштаба, однако, подобная затея станет невозможной с участием экспертов.

Стоит заметить, что подобный факт никоим образом не будет влиять на заключение сделки купли-продажи и последующую передачу оплаты.

Подготовительные работы относительно жилплощади

При условии, что банковское учреждение в полной мере соглашается на предоставленную документацию относительно объекта недвижимости, вступает в действие этап подготовки. Это объясняется тем, что заемщик заинтересован сохранять залоговую квартиру в достойном состоянии. Исходя из этих причин, заемщик в обязательном порядке обращается к процедуре страхования.

Данный аспект не содержит рисков, а, скорее, наоборот, дает подсказку собственнику о маловероятности отказа. Итого, денежные средства тратит покупатель, однако, выплаты при каких-нибудь повреждениях и даже пожарах адресуются в пользу продавца.

В случае каких-либо сомнений, будет вполне уместным обращение в страховую компанию для получения консультации и уточнения подробностей.

Передаем жилье в качестве залога

Стоит обозначить минимальные риски. Суть в том, что сделка заключается до отправки денег на счет собственника. В этом и заключается основное неудобство, заставляющее людей повременить с документами на руках до самого последнего момента.

Смотрите так же:  Городской налог италия

Даже с учетом присутствия свидетелей, случаи мошенничества нередки в условиях современности, что ставит под сомнение репутацию самых крупных и, вроде бы, надежных банков. Важным моментом является то, что при подписании договора, объект недвижимости сразу же приобретает статус залогового имущества.

По сути, данная недвижимость переходит к финансовой организации во владение. Что же насчет денежных средств, то они проходят процедуру перечисления на счет продавца уже после поступления окончательных документов из регистрационной палаты.

Данная стадия по праву считается самой сомнительной для собственников, так как они обязаны передать права на объект недвижимости с учетом того, что деньги еще не у них на руках. Но это подозрительно только на первый взгляд, и только для неопытных собственников, поскольку имеется два гаранта чистоты сделки.

Сделка купли-продажи в обязательном порядке курируется представителями, исходя из чего, становится практически невозможным проведение мошеннических действий. Отметим, что договоры прописываются с максимальной степенью прозрачности и, как правило, не имеют так называемых «подводных камней».

По этой причине можно уверить продавцов подписывать документы и ждать последующего перечисления средств на счет.

Этап передачи денежных средств

Завершающей стадией сделки выступает именно передача денег. При условии оформления ипотеки, передача осуществляется через банковские счета, исходя из чего мошенникам проблематично внедриться в эту сферу деятельности финансовых учреждений.

Перевод происходит со стороны банка напрямую в адрес продавца, что подразумевает отсутствие участия покупателя в процессе. Вышеуказанные доводы и факты свидетельствую о том, что для продавца риски в большей степени сводятся к нулю.

При передаче денежных средств, у продавца уже отсутствует правомочность владения, поскольку вся документация на имущество перешла к новому собственнику. При этом банковское учреждение контролирует ход сделки до ее завершения, исходя из чего беспокойства являются беспочвенными.

Как показывает большинство частных случаев, нарушения со стороны заемщика не допускаются, так как его полномочия (права и обязанности) досконально и четко отображены в условиях договора ипотеки, что не дает ему их нарушить.

Отличительные черты и особенности договора купли-продажи

Прежде чем подписать договор купли-продажи, стоит обозначить существенное дополнение регистрационной палаты. Суть в том, что по документации просматривается тот факт, что сделка осуществляется с кредитными денежными средствами.

Данный момент существенен для продавцов, потому как проявляется еще один пункт его личной перестраховки.

Какова же отличительная особенность указанной приписки?

Согласно условиям договора, при отсутствии поступления денежных средств на счет продавца спустя 10 дней после передачи прав собственности, данный договор разрывается.

Подобные аспекты начали указываться довольно недавно, что объясняет неведение многих людей в этом вопросе. Однако практика использования дополнительного указания отображает его целесообразность и необходимость.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через агентство?

Сотрудничество с агентством недвижимости предоставляет некоторые весомые преимущества. Для начала отметим, что первоочередное задание риэлторского агентства заключается в ограждении клиента от возможных мошеннических посягательств.

К примеру, гражданин, являющийся собственником двух однокомнатных квартир, желает скорейшим образом их реализовать, в связи с чем размещает объявления в интернет-ресурсах и печатных изданиях, а также посещает несколько агентств. Таким поведением он может привлечь ненужное внимание со стороны нечестных риэлторов и стать жертвой аферистов.

При обращении к одному определенному агентству, данная фирма возлагает на себя ответственность за безопасность процесса заключения сделки, соблюдая, к тому же, принцип конфиденциальности.

Кроме того, сотрудники риэлторской фирмы должны отстаивать правовые и финансовые интересы клиента, пользующегося их услугами и доверившегося их профессионализму. Риэлторы обязательно проведут грамотную оценку объектов недвижимости.

Также стоит отметить, что делегирование риэлторам полномочий по сбору необходимой документации и справочных материалов для продажи недвижимого имущества, значительно облегчит для клиента процесс отчуждения объектов недвижимости, а также существенно сэкономит драгоценное время.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с материнским капиталом?

При покупке жилья посредством оплаты материнским капиталом, существует два варианта оформления:

  • через органы пенсионного фонда Российской Федерации;
  • через банковское учреждение, путем взятия ипотеки под материнский капитал.

Если вами принято решение о взятии кредита с последующим расчетом средствами материнского капитала, то договор купли-продажи составляется стандартно, как при покупке жилья через ипотеку.

Разница между двумя вышеуказанными способами заключается в том, что ПФ (Пенсионный фонд) не расплачивается быстро, растягивая данный этап на несколько месяцев. Банк же рассчитывается за вас с продавцом довольно быстро, но взамен потребуется уплатить проценты по кредиту.

Получение продавцом денежных средств

Ипотека под материнский капитал – существенная экономия времени. Продавец получает деньги, как правило, в течение периода от 10 до 20 дней. Процесс государственной регистрации займет примерно неделю, после чего банк, получив сам договор и свидетельство на имя покупателя, произведет оплату, если не сразу же, то в течение нескольких рабочих дней.

ПФ (без ипотеки) – порядка 2-4 месяцев со дня направления пакета необходимой документации. В большей степени суть заключается в придирчивости соответствующих проверяющих сотрудников органа ПФ, которые очень скрупулезно относятся к договору.

Как происходят расчеты по договору с материнским капиталом?

При покупке небольшого и дешевого жилья по цене, аналогичной размеру материнского капитала, полноценный расчет произведется лишь следом за перечислением ПФ средств, а это порядка недели на регистрацию, и примерно 7-10 дней на подачу документации, а после длительный период от 2 до 4 месяцев на саму оплату.

Если добавляются личные денежные средства, то алгоритм их выплаты будет зависеть от соглашения сторон.

Следует отметить обязательность оформления расписки, как весомого финансового документа, имеющего способность подтвердить факт указанной оплаты по договору. Ее нужно будет предъявить в Пенсионном фонде.

Процедура обременения до момента полной оплаты

Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала выступает в качестве договора с рассрочкой платежа, то есть права переходят к покупателю, однако, полноценная оплата не осуществлена.

Когда данная оплата станет полной, сторонам договора следует прийти в Росреестр для снятия обременения с квартиры или дома. Обязательность явки и продавца, и покупателя обуславливается необходимостью написания соответствующих заявлений обеими сторонами.

Если не обусловить в договоре об обременениях, то залог в пользу продавца возникает автоматически, согласно законодательству. Произойдет это при регистрации права собственности покупателя.

Но если есть договоренность об отсутствии возникновения залога в пользу продавца, то в этом случае обременения не произойдет.

Подобный вариант регистрации договора, при рассрочке платежа без залога, будет подходящим, когда происходит покупка слишком дорогой квартиры, при условии, что объем материнского капитала относительно общей суммы сделки несущественный, но продавец после полной оплаты не хочет повторно посещать Росреестр.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по переуступке?

В имущественных правоотношениях, относительно покупки и отчуждения недвижимости, уступка прав требования допустима в двух случаях:

  • Согласно предварительному договору купли-продажи;

Когда заключается подобный договор, то в этом случае уступается право требования о заключении основного ДКП (договора купли-продажи) жилья, однако, не право на требование передать данный объект недвижимости. Данная ситуация объясняется правовой характеристикой указанного договора.

По условиям предварительного договора, ни одна из сторон не осуществляет продажу жилья, а лишь определяется продать ее в перспективе. Уступка права реальна лишь в промежуток времени между датой заключения предварительного договора и заключением основного договора.

Важным моментом выступает отсутствие обязательности государственной регистрации предварительного договора. Кроме того, денежные средства в счет оплаты покупки недвижимости стоит передавать лишь по основному договору купли-продажи. Предварительный договор не требует выполнения дополнительных действий.

  • Согласно договору долеучастия по строительству.

Все необходимые расчеты по договору долеучастия необходимо произвести перед самой уступкой права. В ином случае остаточные растраты переходят к новому владельцу недвижимости.

Согласно условиям подобного договора, возможность уступки права возникает до момента подписания акта о приеме-передаче жилья в пользу владельца со стороны застройщика. Сам договор уступки, аналогично договору долеучастия, в обязательном порядке должен быть подвергнут госрегистрации.

Последовательность осуществления сделки по переуступке прав

Уступка права проводится лишь следом за окончательной оплатой цены по договору долеучастия в строительстве, либо непосредственно с переводом долговых обязательств в адрес нового владельца имущества.

Согласно договору переуступки, новый владелец недвижимости получает права в объеме, аналогичном объему прав бывшего владельца. Непосредственно в тексте договора следует максимально тщательно и исчерпывающе прописать, согласно какому договору происходит переуступка прав, а также отметить, какая именно документация будет передана новому владельцу квартиры.

При переуступке является обязательным участие застройщика.

Документация, которая должна передаться покупателю после подписания договора переуступки:

  • Основной договор;
  • Документы, подтверждающие расчеты (расписка и т.п.);
  • Разрешение на уступку со стороны застройщика;
  • Непосредственно сам договор уступки;
  • Акт о передаче документации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!