Обязании заключить договор аренды нежилого помещения

Содержание:

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 февраля 2009 г. N Ф03-6193/2008 В удовлетворении иска об обязании общества заключить договор, зачете затрат по проведению капитального ремонта спорного помещения отказано, поскольку истцом пропущен срок исковой давности. Встречный иск удовлетворен в части обязания общества освободить помещение в связи с расторжением договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 12 февраля 2009 г. N Ф03-6193/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО «ПКФ «Будыло и К°»: В.Ф. Куликов, представитель, доверенность б/н от 27.11.2008, И.В. Будыло, представитель, доверенность от 22.12.2006 N 79-01/043122, от КУМИ муниципального образования «Город Биробиджан ЕАО: В.М. Кытман, заместитель председателя по юридическим вопросам, доверенность от 11.01.2009 N 1, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Будыло и К°» на решение от 08.07.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 по делу N А16-1298/2007-2 Арбитражного суда Еврейской автономной области, по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Будыло и К°» к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области об обязании заключить договор, зачете затрат, взыскании 290368 руб. 32 коп., по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Будыло и К°» о взыскании 539073 руб. 86 коп., обязании освободить помещение.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2009 года.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Будыло и К°» (далее — ООО «ПКФ «Будыло и К°», общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее — КУМИ, Комитет) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а, сроком на 1,6 лет, зачете понесенных затрат в размере 96400 руб. 44 коп. в счет арендной платы на весь период действия договора, взыскании 483169 руб. 20 коп. за произведенный капитальный ремонт арендуемых помещений (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением суда от 09.04.2008 принято встречное исковое заявление КУМИ к ООО «ПКФ «Будыло и К°» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.12.2004 по 13.09.2007, пени и неосновательного обогащения за период с 13.09.2007 по 01.03.2008 в общей сумме 539073 руб. 86 коп., и обязании общества освободить помещение, расположенное по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а.

Решением от 08.07.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО «ПКФ «Будыло и К°» освободить нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «ПКФ «Будыло и К°» просит указанные судебные акты отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправомерность выводов суда об истечении срока исковой давности и указывает на неправильное применение статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом по мнению общества, судебными инстанциями к спорным правоотношениям необоснованно применены положения статьи 610 ГК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представители ООО «ПКФ «Будыло и К°» поддержали доводы жалобы, дали по ним пояснения.

Представитель Комитета выразил несогласие с доводами кассационной жалобы, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, не подлежащими отмене.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.06.2003 КУМИ (поклажедатель) и ООО «ПКФ «Будыло и К°» (хранитель) заключили договор хранения N 1, в соответствии с условиями которого хранитель обязался принять от поклажедателя имущество и хранить переданное ему нежилое муниципальное здание, находящееся по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а (бывшая теплица школы N 5).

Дополнительным соглашением от 01.06.2003 к указанному договору стороны определили, что при условии проведения силами общества реконструкции нежилого муниципального здания в период действия договора хранения N 1, КУМИ гарантирует его продление на срок до 3-х лет с дальнейшей пролонгацией на следующий период и предоставляет обществу право использовать переданное на хранение имущество по своему усмотрению, в том числе и под кафе-бар.

Пунктом 3.1. договора установлен срок действия данного договора хранения с 01.06.2003 по 01.06.2004.

В 2004 году (в период действия договора хранения) ООО «ПКФ «Будыло и К°» произвело капитальный ремонт переданного на хранение имущества. Муниципальным унитарным предприятием «Единый заказчик» как балансодержателем указанного здания согласован и подписан акт о приемке выполненных работ по капитальному ремонту на сумму 804504 руб.

ООО «ПКФ «Будыло и К°» (арендатор) и КУМИ (арендодатель) 29.12.2004 заключили договор аренды N 253, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 171 кв.м, расположенное по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а.

Сторонами указанного договора установлен срок аренды спорного помещения с 20.12.2004 по 15.12.2005.

После окончания срока действия договора аренды N 253 ООО «ПКФ «Будыло и К°» обращалось к КУМИ с просьбой о его пролонгации.

Отказ КУМИ от заключения договора аренды на длительный срок и компенсации затрат, понесенных обществом при капитальном ремонте здания, послужил основанием для обращения ООО «ПКФ «Будыло и К°» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против иска, КУМИ предъявило встречный иск о взыскании 539073 руб. 86 коп. и обязании освободить занимаемое обществом помещение, обосновывая свои требования тем обстоятельством, что договор аренды является расторгнутым с 13.09.2007 в связи с нарушением арендатором его условий по своевременному внесению арендной платы.

Судебные инстанции, изучив содержание условий договора хранения от 01.06.2003 N 1, руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ, пришли к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором аренды, содержащим условия о проведении капитального ремонта и зачете стоимости ремонта в счет арендной платы.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, суд установил, что на момент заключения договора аренды от 29.12.2994 N 253 спорное помещение было восстановлено обществом, а КУМИ знало о понесенных ООО «ПКФ «Будыло и К°» затратах по капитальному ремонту арендуемого им имущества.

Судебными актами по делу NА16-1094/2006 по иску КУМИ к ООО «ПКФ «Будыло и К0» о понуждении к заключению договора аренды установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 29.12.2004 N 253, заключенный на срок до 15.12.2005, возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Установив, что КУМИ уведомлением от 08.06.2007 N 1385 сообщило обществу о расторжении договора аренды от 29.12.2004, арбитражные суды, правильно применив положения статей 610 , 619 ГК РФ, пришли к выводу о том, что указанный договор является расторгнутым с 13.09.2007.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражные суды на основании статьи 622 ГК РФ правомерно признали обоснованными требования КУМИ об обязании ООО «ПКФ «Будыло и К°» освободить спорное помещение.

В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 28 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Смотрите так же:  Договор банковского вклада альфа банка

Установив факт несвоевременного исполнения обществом обязательства по возврату спорного имущества, арбитражный суд, проверив период и правильность расчета арендной платы, пришел к правильному выводу о том, что задолженность ООО «ПКФ «Будыло и К°» по арендной плате за весь период нахождения в спорном помещении отсутствует. При этом суд правомерно исходил из того, что при заключении договора аренды N 253 КУМИ приняло на себя обязательство о зачете затрат на реконструкцию имущества (804504 руб.) впоследствии переданного в аренду обществу, в счет арендных платежей (355121 руб. за период с 01.06.2003 по 01.03.2008).

Отказывая ООО «ПКФ «Будыло и К°» в удовлетворении требования о взыскании с КУМИ затрат по проведению капитального ремонта спорного помещения, арбитражный суд исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд правильно указал, что течение срока исковой давности по данному требованию следует исчислять с момента завершения реконструкции здания и предоставления другой стороне сведений о стоимости произведенной реконструкции (24.12.2004 Комитету было направлено заявление общества о зачете понесенных затрат в счет арендной платы).

Исходя из изложенного, подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом к спорным правоотношениям положений статьи 196 ГК РФ.

Обоснованным является отказ суда на основании статьи 421 ГК РФ в удовлетворении требования общества о понуждении заключить договор аренды, поскольку указанный вид договора не относится к публичным правоотношениям, а также отсутствуют основания для применения положений статьи 621 ГК РФ.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 08.07.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 по делу N А16-1298/2007-2 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Об обязании заключить договор аренды

Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-4381/11 по делу N А40-168376/09-89-1159 Дело Об обязании заключить договор аренды нежилых помещений передано для пересмотра в порядке надзора судебных актов, так как вывод суда о наличии у субарендатора в связи с досрочным прекращением договора аренды права на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на срок, превышающий установленный договором субаренды, сделан с нарушением единообразия в толковании и применении п. 1 ст. 618 ГК РФ.

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2011 г. N ВАС-4381/11

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании заявления общества с ограниченной ответственностью « Театр на Солянке» (109028 , Москва, ул. Солянка, д. 1/2, стр. 1, далее — театр) б/д б/н и Департамента имущества города Москвы (107078 , Москва, Мясницкий проезд, д. 2/1, далее — департамент) от 20.04.2011 N 01-11/001813 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2010 по делу N А40-168376/09-89-1159, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу по иску закрытого акционерного общества „Солянка 1/2“ (109028 , Москва, ул. Солянка, д. 1/2; далее — общество „Солянка 1/2“) к департаменту об обязании заключить договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество „Жилтоварищество — Наш дом“ (109028 , Москва, ул. Солянка, д. 1/2; далее — жилтоварищество); Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир (109028 , Москва, ул. Солянка, д. 1/2).
Суд

решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены, на департамент возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 решение суда первой инстанции остановлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.01.2011 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционного инстанции без изменения.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора, театр и департамент просят оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права, в том числе статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Москвы N А40-168376/09-89-1159, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов ( правопредшественник департамента) и жилтовариществом был заключен договор аренды от 07.07.1991 N 48.
По условиям данного договора жилтовариществу переданы в аренду нежилые помещения подвала и первого этажа общей площадью 13 912 кв. м, принадлежащие городу Москве и расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2. Срок аренды определен сторонами на период с 07.07.1991 до 07.07.2016.
Пунктом 4.2 договора аренды от 07.07.1991 N 48 предусмотрено право арендатора передавать арендованные им нежилые помещения в субаренду.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 по другому делу ( А40-63095/06-64-410) по иску департамента договор аренды от 07.07.1991 N 48 расторгнут в части аренды нежилого помещения общей площадью 10 582,7 кв. м, расположенного в строениях 1 и 2 дома N ½ по ул. Солянка.
До расторжения указанного договора жилтовариществом и обществом „Солянка 1/2“ подписан договор субаренды от 31.07.2007 N 01/01, в соответствии с которым истцу на срок до 07.07.2016 передана в субаренду часть находившихся во владении и пользовании арендатора помещений.
Кроме того, данными лицами подписан договор субаренды от 25.02.2008 N 01/01-кр, на основании которого нежилые помещения подлежали передаче в субаренду на срок 3 месяца.
Заключив указанные договоры, общество „Солянка 1/2“ дважды ( письма от 28.05.2009 и от 24.07.2009) обращалось в департамент с требованием о заключении договора аренды спорных нежилых помещений на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что приобрело соответствующее право после расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48.
Письмом от 27.08.2009 N Ц/09/011128 департамент отказал истцу в заключении договора аренды, сославшись на расторжение договора аренды от 07.07.1991 N 48 в судебном порядке.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений.
Удовлетворяя исковые требования со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48 истец являлся субарендатором помещений в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. ½ на основании договора субаренды от 31.07.2007 N 01-01; тот факт, что указанный договор субаренды не был зарегистрирован в установленном порядке, сам по себе не является основанием для отказа в понуждении департамента к заключению договора аренды.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав на наличие заключенного сторонами договора субаренды нежилых помещений от 25.02.2008 N 01/01-кр.
Между тем при вынесении оспариваемых судебных актов суды трех инстанций не учли следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что подписанный жилтовариществом и обществом „Солянка 1/2“ договор субаренды нежилых помещений от 31.07.2007 N 01-01 заключен на срок более одного года, но в установленном порядке не зарегистрирован и, следовательно, является незаключенным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2008 по делу N А40-55234/07-59-452 удовлетворен иск общества „Солянка 1/2“ к жилтовариществу об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 31.07.2007 N 01-01.
Однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 указанное решение отменено в связи с отказом общества „Солянка 1/2“ от исковых требований.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2010 по делу N А40-71095/08-2-107 обществу „Солянка 1/2“ отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными отказов Управления Федерального регистрационной службы по городу Москве в регистрации договора субаренды нежилых помещений от 31.07.2007 N 01-01.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований сделаны в результате неправильного применения статей 618, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества „Солянка 1/2“ права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом „Солянка 1/2“ ( договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).
В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды.
Как следует из содержания договора субаренды нежилых помещений от 25.02.2008 N 01/01-кр его действие ограничено периодом с 25.02.2008 до 25.05.2008. При таких условиях вывод о наличии у истца права на заключение договора аренды с департаментом на срок до 07.07.2016 сделан с нарушением единообразия в толковании и применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
Названная статья устанавливает право лиц, не привлеченных к рассмотрению дела, но считающих, что принятым по делу судебным актом нарушены их права и законные интересы, оспорить этот акт в суде надзорной инстанции, который, обнаружив допущенное нижестоящим арбитражным судом такое существенное нарушение норм процессуального права, как принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, обязан в любом случае отменить проверяемое решение применительно к пункту 4 части 4 статьи 270 и пункту 4 части 4 статьи 288 во взаимосвязи со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора обратился театр, ссылаясь на нарушение принятыми по настоящему делу судебными актами его прав и охраняемых законом интересов.
В обоснование указанного довода заявитель ссылается на то, что в соответствии с договором субаренды от 19.07.1991 N 3 он являлся субарендатором части нежилых помещений, в отношении которых департаменту предписано заключить договор аренды с обществом „Солянка 1/2“.
Таким образом, в случае заключения договора аренды между департаментом и истцом в отношении занимаемых театром помещений последний, будучи их субарендатором на момент расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48, утратит право на заключение договора аренды на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В материалах дела имеются вступившие в законную силу судебные акты по другим делам Арбитражного суда города Москвы (N А40-63095/06-64-410 и N А40-71095/08-2-107), из которых следует, что театр занимал часть спорных помещений, осуществлял их обслуживание и поддерживал в исправном состоянии.
Между тем при рассмотрении настоящего спора суды, располагая соответствующими сведениями, не рассмотрели вопрос о наличии оснований для привлечения театра к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Указанное обстоятельство в силу статей 42, 270 ( пункт 4 части 4), 288 ( пункт 4 части 4), 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также является основанием для пересмотра оспариваемых актов в порядке надзора.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

Смотрите так же:  Образец заявления о закрытии ип.

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-168376/09-89-1159 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 04.06.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу.
2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.
3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 18.07.2011.

Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Заключение договора, Заключение договора аренды, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Срок договора, Срок договора аренды

Иск об обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения. По делу . Хабаровский край.

Арбитражный суд в составе:

рассмотрел в заседании суда дело по иску ЗАО “Восток-Пейджинг“ к Комитету по управлению государственным имуществом Хабаровского края о необоснованном отказе в заключении договора аренды.

В заседании приняли участие:

от истца Баланда *.*.

от ответчика Паромова *.*.

Истец обратился с иском признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края заключить с ЗАО “Восток-Пейджинг“ договор аренды помещения и обязать Комитет по управлению госимуществом заключить договор аренды на новый срок.

Ответчик в отзыве на иск считает требования истца необоснованными, отрицает факт отказа в продлении договора аренды, просит производство по делу прекратить, поскольку нет предмета спора.

Из материалов дела установлено, что между сторонами заключен договор N 3482 от 04 января 2000 г. на аренду нежилого помещения площадью 85,5 + 13,3 кв. м, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Запарина, 76 сроком с 01 января 2000 г. по 30 июня 2000 г.

Письмом от 29 февраля 2000 г. за N 1-15/1516 Комитет по управлению госимуществом Хабаровского края предупредил истца, что в связи с истечением 01 июля 2000 г. срока договора аренды от 21 февраля 2000 г. N 3482 и на основании поручения главы администрации Хабаровского края об использовании служебных помещений в зданиях по ул. Запарина, 76 и Муравьева-Амурского, 32 под размещение государственных структур на последний срок, указанный договор продляться не будет, в связи с чем предложил освободить арендуемое помещение до 01 июля 2000 г., передав их балансодержателю по акту и оплатив аренду и коммунальные затраты в установленном порядке по факту проживания.

Из письма следует, что Комитет по управлению госимуществом Хабаровского края заключенный договор исполняет и согласно п. 1.11 договора, предупреждает арендатора о том, что пролонгироваться договор не будет.

Истец в ответ письмом за N 25 от 17 марта 2000 г. просит учесть его преимущественные права на аренду данного помещения согласно ст. 621 ГК РФ, а также закрепленную в Федеральном законе “О связи“ ст. 22 обязанность органов государственной власти, субъектов РФ предоставлять предприятиям связи в аренду отдельные помещения, соответствующие технологическим нормам.

В заседании ответчик пояснил причину отказа в пролонгации договора. Спорное помещение будет передано под размещение государственных структур, а не другому арендатору. Истец действительно пользуется преимущественным правом на аренду данного помещения. Однако арендодатель помещение в аренду с 01 июля 2000 г. сдавать, по его словам, не будет и поэтому у суда отсутствует основание обязать ответчика продлить срок аренды.

Ссылка истца на Федеральный закон “О связи“ в данном случае неприменима, поскольку предмет спора о пролонгации договора аренды, а не о предоставлении помещения.

Данный вопрос по названному закону решают органы государственной власти.

Истец не обратился по вопросу выделения аналогичного помещения в органы власти.

На основании изложенного, в иске следует отказать.

Расходы по госпошлине возложить на истца по ст. 95 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 124 — 127, 134 АПК РФ, арбитражный суд

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2002 г. N КГ-А40/4345-02 Рассматривая иск об обязании ответчиков заключить договор аренды на часть помещений, фактически занимаемых истцом, необходимо учесть, что между сторонами фактически имел место преддоговорный спор из-за возникших разногласий в части установления размера арендной платы и площади предоставляемых нежилых помещений, и выяснить, имело ли место соглашение сторон о передаче возникших между ними разногласий по договору на разрешение суда

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 июля 2002 г. N КГ-А40/4345-02

Общероссийская общественная организация «Национальная система развития научной, творческой и инновационной деятельности молодежи России «Интеграция» обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Государственному унитарному эксплуатационному предприятию «ЭКСПР» Минимущества России и Министерству имущественных отношений России об обязании заключить договор аренды помещения по адресу: г.Москва, ул. Щепкина, д. 22, 6 этаж, помещение 1, комнаты 1-10, помещение II, комнаты 1-9, общей площадью 270 кв.м.

Смотрите так же:  Договор свердловэнергосбыт

До принятия решения истец уточнил исковое требование в порядке ст. 37 АПК РФ и просил обязать ответчиков заключить договор аренды на условиях проекта договора аренды, направленного письмом от 26.02.2002 N АО-74. Истец дополнил основание иска — Распоряжение Правительства РФ N 598-р от 28.03.92 и Поручение Правительства РФ от 22.01.2002 N ВМ-П8-00830.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 11.03.2002 иск удовлетворен в части. Ответчики обязаны заключить договор аренды на площадь 110,4 кв.м, в т.ч. 6 этаж, помещение 1, комнаты 1-4, 7, 8, 10, помещение II, комнаты 4-6, 9, при выводе суда о правомерности требований истца в отношении площадей, фактически им занимаемых и не обремененных обязательствами иных лиц. В удовлетворении остальной части искового требования отказано.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 07.05.2002 принятое решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми решением и постановлением в части отклоненного искового требования, истец подал кассационную жалобу, в которой ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит исковое требование удовлетворить в полном объеме. При этом заявитель полагает, что его право требования основано на Распоряжении Правительства РФ N 598-р от 28.03.92, не отмененного до настоящего времени.

Минимуществом России также подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит решение и постановление изменить в части расчета арендной платы и размера арендуемых площадей. При этом заявитель полагает, что заключение договора аренды на условиях проекта истца, противоречит действующему законодательству, регулирующему отношения по аренде, и распоряжению Мингосимущества России от 14.05.99 N 672-р. Кроме того, ответчик оспаривает правомерность предоставления истцу части помещения общей площадью 110,4 кв.м, составляющего площадь вспомогательных помещений, полагая, что решение и постановление в этой части нарушают право остальных арендаторов — сторонних лиц — и противоречат требованиям ст. 606 ГК РФ.

В суде кассационной инстанции представители истца и Минимущества России поддержали кассационные жалобы по изложенным в них доводам.

ГУЭП «ЭКСПО» Минимущества России представил отзыв на кассационные жалобы, в котором поддерживает доводы кассационной жалобы Минимущества России и возражает против удовлетворения жалобы истца.

В суде кассационной инстанции представитель ГУЭП «ЭКСПР» Минимущества России возражал против удовлетворения требований истца.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия полагает решение и постановление подлежащими отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 29.04.92 между истцом и ответчиком (ГУЭП «ЭКСПР») заключен договор аренды N 3 недвижимого имущества площадью 271,4 кв.м, находящегося по адресу: г.Москва, ул. Щепкина, д. 22, находящегося в федеральной собственности и закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения. Срок договора аренды определен до 31.12.97.

По истечению срока аренды истец продолжал пользоваться недвижимым имуществом, в связи с чем договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок ( ст. 621 ГК РФ).

Письмом от 03.01.2001 N ЭП-001/3 на основании ст. 610 ГК РФ ГУЭП «ЭКСПР» уведомило истца о расторжении договора аренды по истечению трех месяцев с момента получения уведомления.

После прекращения действия договора аренды N 3 от 29.04.92 истец обратился в ГУЭП «ЭКСПР» Минимущества России, Минимущество России с просьбой о передаче ему помещений в здании по адресу: г.Москва, ул. Щепкина, д. 22 в безвозмездное пользование.

ГУЭП «ЭКСПР» Минимущества России письмом от 09.07.2001 N ЭП-641/2 в адрес истца был направлен для подписания проект нового договора аренды на занимаемые площади на условиях взимания арендной платы из расчета 771,75 у.е. ежемесячно (л.д. 138-146).

С предложенным проектом договора истец не согласился, о чем уведомил ответчика письмом от 01.08.2001 N АО-41.

2 ноября 2001 года ответчик повторно направил истцу для подписания проект договора аренды на занимаемые площади (N ЭП-1054/2 от 02.11.2001) на условиях оплаты арендной платы.

20.11.2001 за N ЭП-1106/2 на основании данных, установленных проведенной проверкой занимаемых помещений по адресу: г.Москва, ул. Щепкина, д. 22, 6 этаж, ответчиком вновь было предложено заключить договор аренды на фактически занимаемые истцом помещения, которые составили 57,3 кв.м (помещения N 1, комн. N 4 площадью 11,6 кв.м, комната N 7 площадью 21,8 кв.м, комн. N 8 площадью 23,9 кв.м).

С предложенным проектом договора аренды истец не согласился, представив свой проект договора аренды, направленный письмом от 26.02.2002 N АО-74, в п. 3.1 Раздела «Платежи и расчеты по договору» предложив установить сумму ежемесячной арендной платы в размере 7200 руб. (л.д. 169-172).

Принимая решение об обязании ответчиков заключить договор аренды на часть помещений, фактически занимаемых истцом, арбитражный суд пришел к выводу о правомерности требований истца, руководствуясь при этом положениями п. 1 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которыми разногласия по договору, заключение которого обязательно для одной из сторон, подлежат одновременному рассмотрению с требованием о понуждении к заключению договора.

При этом суд исходил из того, что договор аренды от 29.04.92 N 2 заключен во исполнение Распоряжения Правительства РФ от 28.03.92 N 598-р.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда недостаточно обоснованным.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 3 от 29.04.92 прекратил свое действие по истечению срока.

По смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Судом установлено, что ответчики не возражают против заключения договора аренды с истцом, фактически возражая против подписания предложенного проекта договора из-за возникших разногласий в части установления размера арендной платы и площади предоставляемых нежилых помещений.

Таким образом, представленная в дело переписка свидетельствует о том, что между сторонами возник преддоговорной спор.

Статьей 22 АПК РФ установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Принимая решение по иску, суд не сослался на нормы закона, в соответствии с которыми заключение договора обязательно для ответчиков.

Судом также не выяснен вопрос о наличии соглашения сторон о передаче возникших между ними разногласий по договору на разрешение суда.

При изложенном кассационная инстанция полагает решение и постановление принятыми при неполном исследовании существенных для дела обстоятельств, в связи с чем они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть вышеизложенное и на основе оценки всех обстоятельств дела рассмотреть спор по существу фактически заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 171 , 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 11.03.2002 и постановление от 07.05.2002 Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-491/02-11-8 отменить.

Дело N А40-491/02-11-8 передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г.Москвы.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

ДЕЛА ОБ ОБЯЗАНИИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Применительно к договору аренды такая обязанность возникает:

1) по результатам торгов (конкурса) на право заключения договора аренды имущества (как правило, объектов недвижимости);

2) из законодательства о приватизации, устанавливающего исключительное право юридического лица, образованного на базе арендного предприятия, выкупившего арендованное имущество, на заключение долгосрочного договора аренды (сроком не менее 15 лет) зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендовало или которыми владело в процессе своей уставной деятельности (п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утв. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284). Поскольку 15-летний срок действия исключительного права на аренду для указанных юридических лиц не истек, такие споры до сих пор имеют место в судебной практике;

3) из предварительного договора;

4) на основании имеющегося арендного договора по требованию добросовестного арендатора, реализующего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в порядке ст. 621 ГК (при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора).

Соответственно, доказыванию подлежит наличие права на заключение договора.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 N 04АП-5734/2014 ПО ДЕЛУ N А58-478/2014

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А58-478/2014

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2013 ПО ДЕЛУ N А40-32886/2013

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N А40-32886/2013

Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА