Права дольщика защитит договор

13 мая в «Тинькофф Журнале» выпустили мою очередную статью из цикла о покупке квартиры в новостройке: «Как оплатить квартиру в новостройке». Основная идея: утром — стулья, вечером — деньги. Сначала регистрация договора, потом оплата. Это прямо указано в законе 214-ФЗ, который защищает права дольщиков. За последние два года закон дважды дополняли, потому что проблема обманутых дольщиков у нас по-прежнему есть. То один застройщик сбежал, то второй недостроил и банкротится, то ещё что-то.

Но люди тоже виноваты. Они сами покупают квартиру по совершенно стрёмным договорам: займа, предварительному долевого участия, участвуют в паях и прочих сомнительных схемах, а потом возмущаются, что вокруг одно жульё. Это как брать микрозайм под 720% годовых и кричать, что банкиры — пидарасы .

Закон 214-ФЗ — единственное, что защищает права дольщиков. Да, не все застройщики по нему работают. Зачем покупать у тех, кто не работает по 214-ФЗ? Я ещё раз напомню, закон 214-ФЗ защищает дольщика:

  • От ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в договоре долевого участия. Высота потолков, планировка и метраж квартир — все в договоре. Застройщик не имеет права изменять эти параметры.
  • От косяков подрядчиков-строителей. За саму квартиру застройщик отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.
  • От задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
  • От банкротства застройщика. По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Если случится беда, дольщик получит деньги от страховой компании или общества взаимного страхования застройщиков.
  • От двойной продажи квартир. Закон обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация в Росреестре гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.
  • От «кидалова». Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ.

Звучит банально, но пора перестать покупать квартиры у тех застройщиков, которые работают по серым схемам, а не по 214-ФЗ. Им ничего не останется, кроме как перестать впаривать фигню и начать строить и продавать нормально.

  • Покупайте квартиры у застройщиков, которые работают по 214-ФЗ

Права дольщика защитит договор

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение не только в стране в целом, но и Республике Алтай. Строительные и инвестиционные компании привлекают денежные средства граждан – дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят многоквартирные дома, после чего, квартиры в этих домах переходят в собственность дольщиков. На сегодня в Республике Алтай есть застройщики, которые объявили себя банкротами, при этом не достроили дома! Это строительные компании ООО «Горно-Алтайская строительная компания» и ОАО «Катуньгэсстрой».

Дольщики обмануты недобросовестными застройщиками, они так и не получили своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон о долевом участии).

Законом предусмотрены следующие варианты покупки жилья:

1. Заключение договора участия в долевом строительстве.

2. Строительство дома путем создания жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов.

3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

В настоящее время вышеуказанный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Однако к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также применяется законодательство о защите прав потребителей, в частности Закон РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей».

Дольщики могут обратиться к специалистам Управления Роспотребнадзора для получения консультаций по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 173 или по телефону: (38822)6-42-41.

Универсального рецепта, гарантирующего 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует. Однако не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая следующие правила:

1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.

2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

Смотрите так же:  Как правильно составить договор купли продажи садового участка

3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в «Закон о долевом строительстве. «, согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).

4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно — по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.

5. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.

6. Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.

7. Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на достройку именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.

8. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно — «на всякий случай!» — съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.

9. На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Как ФЗ-214 защищает права дольщиков?

В сложившейся экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, будут ли их квартиры построены и переданы в срок и сможет ли ФЗ-214 защитить дольщиков от нарушения сроков строительства и заморозки строек? О том, какие законодательные акты защищают дольщиков, рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.

— Павел, напомните, пожалуйста, какие законы защищают сегодня права дольщиков.

— В первую очередь это ФЗ-214, подробно регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие право дольщика на получение неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, право на отказ от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на уменьшение цены договора и ряд других правовых механизмов, позволяющих дольщику реагировать на сложившуюся ситуацию в период кризиса и защищать свои права.

Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого дольщика, столкнувшегося с нарушениями, правовые механизмы, предусмотренные законодательством РФ, сами по себе работать не могут и не будут. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны застройщика. В противном случае дольщик может столкнуться с серьезными проблемами.

— Смогут ли застройщики в нынешней ситуации избегать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, заморозкой строительства и т. д.?

— Поскольку ответственность застройщика, в том числе штрафы, предусмотрена действующим законодательством РФ, то в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины, дольщик имеет все права на получение соответствующей компенсации.

Однако в нынешней ситуации дольщик, взыскавший, к примеру, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения. У застройщика может не оказаться денежных средств, необходимых для уплаты неустойки и другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

— Куда обращаться дольщикам, если стройка, в которую они вложили средства, заморожена?

—Если стройка заморожена, то не следует ждать чуда. В первую очередь следует защищать свои права в судебном порядке. И земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у дольщика с момента государственной регистрации договора долевого участия.

При этом если возникли основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановление строительства как раз и является таким основанием.

Дольщик имеет право обратиться в суд с целью взыскать залог по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства либо с момента, когда ему должна была быть передана квартира (по условиям договора).

— В сложившейся экономической ситуации на что стоит обратить особое внимание при заключении договоров? Могут ли в договорах долевого участия появиться новые пункты, условия?

Поскольку Закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, если договором такая возможность предусмотрена, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия договора, которыми определяется стоимость квартиры, а также на условия оплаты.

Так, если платеж по договору долевого участия вносится не единовременно, а по графику, то крайне важно убедиться в том, что размер платежа не привязан к курсу доллара или евро, а зафиксирован в рублях.

Судебные споры дольщика и застройщика

Андрей Ларин рекомендует:

Договор долевого участия (ДДУ). Долевое строительство недвижимости в Саратове

Самый выгодный способ приобретения недвижимости – покупка в пока еще не построенном доме по договору долевого участия.

Приобретение недвижимости по ДДУ может быть рискованным:

  • могут быть нарушены условия договора, нормативно-правовые акты в области строительства;
  • договор может быть признан недействительным/незаключенным;
  • объект долевого строительства может быть продан несколько раз;
  • у лица, осуществляющего строительство может не быть права на заключение договора;
  • недобросовестность владельца земельного участка, на котором осуществляется строительство.

При таких обстоятельствах будущему владельцу недвижимости необходимо обезопаситься и принять меры для проверки.

В качестве проверки следует особо обратить внимание на следующие особенности в ДДУ:

  • предмет ДДУ (объект долевого строительства) должен быть четко определен
  • застройщик должен обладать соответствующим статусом и правами на отчуждаемое имущественное право
  • в условиях договора должны быть обязательно предусмотрены существенные условия, указанные в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве…»
  • оплата осуществляется только деньгами
  • должен обязательно предусмотрен срок, за который недвижимость будет построена
  • гарантийные срок на квартиру обязательное условие, которое установлено законом

Защита прав дольщика в Саратове

Судебная практика содержит много видов споров между дольщиками и застройщиками. Обобщенно можно выделить такие споры как:

  • взыскание неустойки за несвоевременное окончание строительства и передачу в собственность объекта недвижимости (квартиры, нежилого помещения, гаража и т.п.);
  • признание права собственности на объект долевого участия в судебном порядке;
  • изменение условий договора долевого участия в судебном порядке;
  • расторжение договора долевого участия в судебном порядке, взыскание денежных средств с процентами за их использование;
  • юридическая помощь при фактическом взыскании денежных средств с застройщика в рамках исполнительного производства;
  • инициирование процедуры банкротства застройщика (подготовка заявления, подача в арбитражный суд, представительство в арбитражном суде);
  • иные споры, связанные с объектами долевого строительства.

В таких судебных спорах особо важное значение будут иметь следующие обстоятельства:

  • выполнение дольщиком обязательств по оплате,
  • согласованные существенные условия договора (существенные условия установлены законом);
  • правовое регулирование договора федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и соответствие условий заключаемого договора этому закону;
  • правомочия застройщика, оформленные надлежащим образом;
  • банкротство застройщика (признаки банкротства).
Смотрите так же:  Образец заявления на загранпаспорт ворд

В этой связи, перед тем как заключать договор по покупке недвижимости на этапе ее строительства с использованием ДДУ, будущему собственнику недвижимости необходимо обязательно ознакомиться с Федеральным законом по усилению прав дольщиков

В тоже время для застройщика будет полезна следующая информация: Подключение к инженерно техническим сетям: увеличен срок действия тех. условий, поскольку это напрямую влияет на срок сдачи дома в эксплуатацию.

Заключение договора долевого участия (ДДУ) является выгодным для всех (в первую очередь для дольщика), но сопряжено с вышеуказанными рисками. Мы рекомендуем заключение ДДУ согласовать со своим юристом, который разбирается в данной сфере.

Сопровождение заключения ДДУ процедура не дорогостоящая, но гарантирующая получение недвижимости в собственность в запланированный срок. Юристы ЮБ «Аргументъ» являются признанными специалистами в Саратове и обладают экспертным мнением, поэтому комментарии наших юристов и результаты деятельности по данной категории споров публикуются в большинстве СМИ Саратова.

Банкротство застройщика в Саратове

Случается, что недобросовестный застройщик бросает строительство и подает на банкротство. В этом случае дольщику необходимо защитить свои права при банкротстве. Дольщик вправе выбрать один из двух путей:

1. Получение в собственность объекта (квартиры, нежилого помещения, гаража и т.п.). Что предпринять:

  • подготовка мотивированного заявления и его подача в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
  • юридическое сопровождение дольщика (кредитора) в процедуре банкротства застройщика;
  • правовая защита дольщика от исков банкрота;
  • юридические действия по признанию права собственности будущей недвижимости.

2. Дольщик хочет взыскать и получить денежные средства с банкрота-застройщика. Как это сделать:

  • подготовка мотивированного заявления и его подача в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
  • расторжение договора долевого участия в судебном порядке;
  • включение дольщика в реестр кредиторов банкрота;
  • юридическое сопровождение дольщика (кредитора) в процедуре банкротства ;
  • юридические и фактические действия по взысканию задолженности с банкрота.

По какому из двух путей, пойти, нужно решить, посоветовавшись с юристом. При этом значение будет иметь информация об имуществе банкрота, о количестве проданных и не проданных квартир, о наличии других земельных участков и др.

Выгодные условия «Аргументъ»

Юридическое бюро «Аргументъ» провело значительное количество судебных процессов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, причем как на стороне дольщиков, так и на стороне застройщиков (в том числе и при процедуре банкротства застройщика). Мнения наших сотрудников получило статус экспертного, поэтому СМИ часто обращаются к нам за комментариями в данной сфере.

Юристам Бюро хорошо известны нюансы и уязвимые места при долевом строительстве недвижимости, поэтому Бюро много консультирует и часто представляет интересы клиентов в этой сфере (вся информация про банкротство).

Мы предлагаем услуги по юридической консультации, сопровождению заключения ДДУ, представления интересов в судах на любых стадиях, в том числе и в банкротстве. Предварительные консультации бесплатны. Обращайтесь сейчас, что бы оппоненты не обратились раньше.

Записаться на консультацию или получить справочную информацию Юридического бюро «Аргументъ» можно любым из указанных средств связи

Начать сотрудничество с нашей компанией можно в один клик, лишь заполнив специальную форму. Мы перезвоним для согласования дальнейших действий.

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2018 году

В среднем от 2 до 6% дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок , и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Новые правила долевого строительства , которые начали действовать 1 июля 2018 года , призваны защитить права граждан.

Меры защиты дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому Закон продолжили совершенствовать. Переходный период введения новых норм закона продлится до июля 2019 г., но некоторые из изменений уже начали действовать.

Кто такие обманутые дольщики

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:
между застройщиком и дольщиком был заключён именно договор долевого участия;

  • застройщик не выполнял обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
  • у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
  • обязательства застройщика перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

  • в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
  • дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
  • дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
  • дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни долевого строительства становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.
Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки в строительстве — вполне обычное дело, далеко не всегда график строительства соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов на строительство; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно. Последние изменения в текст закона были внесены 29 июля 2018 г.

Новые требования к застройщику

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта строительства жилья.

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы застройщика должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика строительства).

В-третьих, деятельность застройщика (девелопера) в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления застройщика и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.

Компания-застройщик обязательно должна получить заключение экспертизы даже при строительстве малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство). В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков строительства или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.

Как выбрать застройщика

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:

  1. изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию;
  2. самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете о застройщике в интернете, — съездить на любую из строек этого застройщика и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся;
  3. прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь;
  4. при возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях.

Новые требования к застройщику

Требования к застройщику существенно изменились. До дня заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте строительства.

Смотрите так же:  Субсидия на автомобиль многодетным

Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщик должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.

Требования к договору долевого участия

В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона (застройщик или девелопер) обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
  • указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Имейте в виду: при отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж.

Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:

  • возникли проблемы со сроками строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости;
  • меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир.

В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить участникам долевого строительства не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания-застройщик может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.

Ответственность за изменение сроков строительства

Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников долевого строительства, он единый.

Если строительство затягивается, застройщик обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, застройщик обязан в течение 2 мес. письменно уведомить об этом участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор.

Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки гос­комиссией.

Для чего нужен компенсационный фонд

Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве.

Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.

Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется, исходя из общей площади объектов долевого строительства и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе.

Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.

Если застройщик — банкрот: нововведения

Общий срок проведения процедуры банкротства застройщика сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве застройщика. Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить застройщиком-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере. Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий.

Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех участников долевого строительства предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассмат­ривает требования участников строительства и включает их в реестр.

Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению.

Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика. Есть и другой вариант — собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путём получения возмещения от Компенсационного фонда. Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен). Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием участников долевого строительства, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.

Обратите внимание: при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты.

Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г.

Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес. При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях. В том случае, если банк будет объявлен банкротом, застройщик перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.

Застройщик (девелопер) получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства.

Срок гарантии — 5 лет

Дольщик вправе требовать от застройщика бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Перспективы нововведений

С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начнут действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр застройщиков (он поможет проверять надёжность девелопера).

Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что застройщики ищут обходные схемы, при реализации которых участники долевого строительства не будут заключать ДДУ.

Обратите внимание: гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.

Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка строительства, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.