Строительство и проживание на даче

Собираетесь строить дачу? Знать эти законы — ваша задача!

СЕЗОННЫЙ ДОМИК ИЛИ КАПИТАЛЬНЫЕ ХОРОМЫ? Выбор зависит не только от вашего желания, но и от целевого назначения (разрешенного использования) земельного уча ст ка. Основные правила такие: — на участке с целевым назначением «огородный» можно возводить только хозяйственные постройки и некапитальные домики; — на садовом участке построить капитальный дом при желании можно, но, если вы захотите использовать его в качестве основного места проживания и оформить постоянную регистрацию («прописку»), то с этим могут возникнуть проблемы. На сегодня такие вопросы решаются только через суд; — на дачном участке можно свободно возводить хоть летний дом — классическую дачу, хоть полноценный коттедж. В последнем вы вправе оформить постоянную регистрацию; — на участке для индивидуального жилищного строительства строить капитальный дом можно и даже нужно, иначе могут оштрафовать за нецелевое использование земли (если она несколько лет зарастает бурьяном или даже культурной растительностью, а постройки не видать); — также можно возвести капитальную постройку на участке для личного подсобного хозяйства в черте поселения (приусадебный участок). Вопрос с регистрацией («пропиской») в таком доме решается положительно. «ВЫБИВАТЬ» ЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО? Многие слышали, что благодаря дачной амнистии единственным документом, необходимым для регистрации права на дом, является кадастровый паспорт строения (его выдает БТИ). Однако не все так просто — есть нюанс, не зная которого, многие впоследствии «попадают» и долго судятся, пытаясь зарегистрировать право на построенный дом. Законодатели прямо предусмотрели, что до 2013 года (срок, до которого на сегодня продлены отдельные правила дачной амнистии) для госрегистрации не требуется предъявлять акт о вводе дома в эксплуатацию. Тем временем никто не отменял и не приостанавливал норму Градостроительного кодекса о необходимости получать разрешение на строительство (ст. 51). И, хотя этот документ не числится в списке необходимых для регистрации права на дом, его требует БТИ при оформлении кадастрового паспорта строения. Если же домовладелец не может предъявить разрешение на строительство, то в кадастровом паспорте делается соответствующая отметка. Увидев эту «черную метку», регистрирующие органы делают вывод, что постройка самовольная, а потому права собственности на нее не возникает и в регистрации следует отказать. Отметим, что недавнее постановление Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ несколько упростило для граждан оформление прав на самовольные постройки даже при отсутствии разрешения на строительство (по др обно об этом читайте в нашем разделе «Недвижимость»). Тем не менее по-прежнему предусматривается, что для отстаивания своего права на регистрацию самовольной постройки придется судиться. А оно вам надо? Чтобы избежать нервотрепок и трат на судебный процесс, заранее имейте в виду основные нюансы, связанные с оформлением разрешения на строительство: 1) Согласно Градостроительному кодексу (ст. 51) этот документ обязательно получать перед возведением дома на участке для ИЖС и на приусадебном земельном участке. ! Обратите внимание: закон не требует получения разрешения на строительство гаражей, хозблоков, беседок и прочих сооружений на любых участках, а также не нужно разрешение на строительство для возведения домов на дачных и садовых участках (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса). 2) Если в вашем случае разрешение на строительство необходимо, то для его оформления нужно обратиться в орган местного самоуправления, т.е. администрацию населенного пункта, где находится ваш участок, и предъявить следующие документы: правоустанавливающий документ на землю, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения будущего дома. Выданное разрешение на индивидуальное жилищное строительство действительно в течение 10 лет (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса). ЭТО ПРИГОДИТСЯ! На садовом участке можно строиться не ближе 3 м к границе Возведение построек на садовых участках регулируется Строительными нормами и правилами (СниП) 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан». Согласно этому документу: — расстояние от дома до границы земельного участка должно быть не менее 3 м; — расстояние между деревянными домами на соседних участках должно быть не менее 15 м. На практике это расстояние отсчитывается от дома того из соседей, чья
постройка появилась раньше (т.е. «первостроитель» имеет приоритет); — расстояние между соседними домами из камня, бетона и др. негорючих материалов — не менее 6 м; — расстояние между домами из негорючих материалов с деревянными перекрытиями — не менее 8 м; — высокорослые деревья следует сажать не ближе чем за 4 м от границы участка, среднерослые деревья — минимум за 2 м от границы, кустарники — не ближе 1 м к границе участка. Ограждения соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые. Устройство глухих ограждений допускается только со стороны улиц и проездов по решению общего собрания членов товарищества.

Когда выгоднее продавать квартиру, полученную по наследству?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

«Хотим использовать деньги на капремонт досрочно»

Консультирует почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Что будет, если задолжал за капремонт

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Доставили товар с браком — кому предъявлять претензию?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Задолжал по ипотеке, и банк требует освободить жилье — как быть?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Какие права на наследство у детей от предыдущих браков?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Делятся ли долги по кредитам при разводе

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Скандалят соседи по даче — что делать?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Если скандалят соседи по даче

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Как сделать Интернет-переписку доказательством в суде

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Когда наследство делится независимо от завещания?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Как доказать, что у соседей самовольная перепланировка

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

У кого есть льготы на оплату капремонта в многоквартирных домах

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Что делать, если попал в ДТП из-за канализационного люка

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Что делать, если ветки соседского дерева затеняют дачу

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Можно ли выселить бывшего мужа из ипотечной квартиры

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Как исправить ошибки в документах на недвижимость

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Накажут ли за отказ быть присяжным заседателем?

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Обязательно ли приватизировать землю под гаражом

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Возрастная категория сайта 18+

Строительство и проживание на даче

В конце июля президент Владимир Путин подписал закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ вступает в силу с 1 января 2019 года.

Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества. Он регулирует отношения, касающиеся имущества общего пользования, предоставления земельных участков, капитального строительства на них, также определяется порядок поддержки органами госвласти и местного самоуправления деятельности товариществ. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у юристов и риелторов, как отразится закон на рынке загородной недвижимости и чего ждать дачникам от данной инициативы властей.

Что можно будет построить

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что одно из главных изменений, которое фиксируется в новом законе, — это возможность построить капитальный дом на дачном участке и прописаться в нем. «Это потенциально упрощает регистрацию, с которой раньше могли возникнуть сложности. Однако важно помнить, что в дачном поселке нет необходимой инфраструктуры, то есть поликлиник, детских садов и пр., и неясно, как на практике будут ею обеспечиваться те, кто постоянно зарегистрирован в таких домах», — говорит руководитель офиса «На Фрунзенской» агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Также, по мнению юрисконсульта риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гюзели Агишевой, данный закон упорядочит организационно-правовые формы создаваемых сообществ, сократив их до двух: садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество. В настоящее время предусмотрена возможность создания некоммерческих товариществ, потребительских кооперативов и некоммерческих партнерств. Кроме того, на садовых участках будет разрешено построить садовый дом, который можно признать жилым, а на огородном — что-то вроде сарая или бытовки для хранения урожая, инвентаря и прочей утвари, поясняет она нормы закона.

Действующее законодательство разделяет такие понятия, как «жилой дом» и «жилое строение». «Особенностями жилого дома является возможность его возведения только на дачном земельном участке с последующим правом регистрации в нем, в то время как жилое строение может быть возведено как на дачном, так и на садовом, огородном участках, но без права регистрации в нем», — говорит юрист отдела ТСЖ юридической фирмы Heads Consulting Илья Шахмейстер. По его словам, новый закон фактически упраздняет понятие жилого строения.

«По новым правилам предусмотрено наличие только двух видов земельных участков: садовые и огородные. При этом жилой дом можно будет возвести только на садовом участке с последующей регистрацией в нем. Однако для оформления регистрации в таком доме необходимо соблюдение специальных требований. В частности, жилой дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания в нем, а также находиться в границах населенного пункта», — пояснил Илья Шахмейстер.

«Смена статуса жилого дома приведет к увеличению рыночной стоимости недвижимого имущества (жилых домов), в том числе к увеличению налога на жилые дома, у населения появится необходимость получения разрешения на перепланировку жилого помещения», — прогнозирует юрист адвокатского бюро А2 Ильяс Ягудин. То есть помимо плюсов, заключающихся в возможности регистрации, есть и ряд «неудобств» для граждан, резюмирует он. Это мнение разделяет Ольга Тихонова: «Изменится порядок налогообложения: если на садовом участке будет построен жилой дом, то налоги на него предсказуемо станут выше, чем на садовый домик».

Членство в товариществах

Теперь собственникам садовых или огородных земельных участков не обязательно становиться членами товарищества. При этом лица, не состоящие в товариществе, вправе знакомиться с внутренними документами товарищества и снимать с них копии, а также принимать участие в общих собраниях членов товарищества и голосовать по ряду вопросов, поясняет Гюзель Агишева. Согласно закону, владельцы дач и собственники земельных участков будут иметь долю в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков, которое будет следовать судьбе права собственности на такой земельный участок, уточняет юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Смотрите так же:  Срок действия ст-1

По мнению Ильи Шахмейстера, отсутствие членства в товариществе не влечет возникновения каких-либо рисков для правообладателя земельного участка. Он по-прежнему на законных основаниях будет владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком, а также обязан уплачивать обязательные взносы за пользование общим имуществом товарищества, поясняет юрист.

«Однако правообладатель земельного участка, не являющийся членом СНТ, лишен возможности участвовать в общих собраниях данного товарищества по вопросам, связанным с его организационной и структурной деятельностью, а именно: изменение устава, избрание исполнительных органов, принятие решения об открытии или о закрытии банковских счетов товарищества, одобрение проекта межевания, подготовленного в отношении территории СНТ и т. д.», — поясняет новые права дачников Илья Шахмейстер.

«Отсутствие членства в товариществе приведет к невозможности участия в управлении общим имуществом. Таким образом, они не смогут влиять, к примеру, на вопросы ремонта дороги у участника, у которого отсутствует членство. Данный участник будет осуществлять ремонт за свой счет, а не за счет общего фонда всех участников», — считает Ильяс Ягудин.

«В вопросах, касающихся выборов председателя товарищества и членов правления, не входящие в товарищество садоводы принимать участия не смогут. При этом членство не может быть передано по наследству, поскольку является личным неимущественным правом», — говорит Гюзель Агишева.

Часто (но не всегда) те, кто не являются членами садоводческого товарищества, становятся головной болью этой организации именно потому, что отказываются платить за потребленные ресурсы и, например, вносить целевые взносы на благоустройство территории, отмечает Ольга Тихонова. С новым законом они будут обязаны платить взносы наравне с членами некоммерческого товарищества.

Если говорить в целом о рынке загородной недвижимости Подмосковья, то, по мнению Ольги Тихоновой, это никак не отразится на владельцах. «Вообще, закон не несет никаких революционных изменений. Скорее, он призван несколько упорядочить деятельность товариществ», — резюмирует риелтор.

Строительство и проживание на даче

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.

Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.

Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Какой дом можно построить

По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м, а этажность — не более трех наземных. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, то уже потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Новый закон о сносе самостроя

Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.

Как строить, чтобы не снесли

В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.

Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.

Кому деньги, пруд и будку

Закон вводит определение территории садоводческого товарищества. Установлен четкий принцип: одна территория – одно товарищество. Сейчас на одном поле может действовать несколько юридических лиц – некоммерческих объединений, и каждое норовит перетянуть одеяло на себя. Сложно решать вопросы со светом или водой, если трансформаторная будка принадлежит одному юрлицу, а пожарный пруд – другому.

Из пяти видов взносов остались только членские и целевые. «Вступительные», «паевые», «дополнительные», – необходимость в них давно отпала, говорит председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. Членские взносы можно расходовать, как и ранее, на хозяйственные нужды товарищества — на заработную плату членам правления, налоги, взносы в фонды, вывоз мусора, охрану, благоустройство земель общего пользования. Целевые могут расходоваться (п. 5 ст. 14) «на реализацию мероприятий, предусмотренных решением общего собрания членов товарищества» – по сути, на что угодно. Все взносы будут делаться по безналичному расчету.

По действующему до конца 2018 г. закону о дачниках платеж за пользование объектами инфраструктуры для садовода, ведущего хозяйство в индивидуальном порядке, не может быть больше, чем для члена товарищества. Но индивидуалы не вступают в товарищество и считают, что должны платить только за пользование водой, светом, газом (если он подведен), оплачивать охрану и вывоз мусора, но – не зарплату председателю и членам правления. Но с 1 января 2019 г. они будут платить членские взносы наравне с членами товариществ.

Органы управления товариществом — председатель, правление, ревизионная комиссия — будут избираться на пять лет. Сейчас их выбирают на два года. По словам Чаплина, не стоит опасаться, что избранное на такой длительный срок правление перестанет в итоге работать. Халтурщиков можно будет переизбрать в любой момент.

Количество новых проектов на рынке загородного жилья в Подмосковье продолжает снижаться. В 2017 г. их было 67, что меньше на 17%, чем годом ранее, и на 43% меньше, чем в 2014 г., подсчитали эксперты «Инком-недвижимости». При этом 51 проект из вышедших на рынок в прошлом году не имеет застройки. Отсутствие застройки было зафиксировано и в 2015 г. — 71% проектов из числа вышедших было без построек, в 2014 г. — 70% проектов. Таким образом, за три года темпы появления новых поселков снизились на 43%. Возможности девелоперов для создания конкурентоспособных проектов с застройкой истощены. «Вместе с уменьшением количества выходящих поселков сокращается и число новых УБП, — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов. — А ведь большинство покупателей на массовом рынке располагают бюджетом в 1-1,5 млн руб., в рамках которого можно рассчитывать как раз на покупку земельного участка. А если участков, которые являются основой «загородки» еще с 2010-х гг., становится все меньше, можно говорить, что жизнь на рынке еле теплится».

Имущество общего пользования будет находиться в общей долевой собственности владельцев земельных участков, расположенных в границах территории товарищества, пропорционально площади этих участков. Оформлением общего имущества будет заниматься председатель. Собственник участка не вправе выделить свою долю в праве общей собственности, а также отчуждать свою долю или совершать любые другие действия, которые влекут за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на участок.

На общую собственность нельзя будет наложить арест, ее нельзя продать или подарить. Аналогичный принцип действует по отношению к общедомовому имуществу многоквартирных домов.

Дачники станут садоводами

Само понятие «дачное товарищество» уходит в прошлое (с точки зрения закона все дачники становятся садоводами, а как себя называть – это личное дело каждого). Останутся только садоводческие и огороднические товарищества. Разница между ними существенная. В садоводческих можно строить жилые дома для постоянного проживания, а вот огороднические предназначены только для выращивания овощей и фруктов. И возвести там можно будет лишь временные хозяйственные постройки.

Строить на садовых участках жилые дома можно и сейчас, только вот прописаться в них — проблема. Лишь по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. С принятием нового закона прописка на шести сотках будет само собой разумеющимся делом. Для строительства не потребуется разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Куда пойдут цены

Собственный жилой дом на дачном участке, если в поселке есть вся инфраструктура, — это прекрасная альтернатива квартире, по цене эти варианты сопоставимы, но дом может быть больше по площади, считает Чаплин. «Для некоторых дача может стать основным жильем», — говорит он.

Средний дом в Московской области стоит 14,5 млн руб., оценивают эксперты портала недвижимости «Мир квартир». Немногим более 5,2 млн руб. стоит средний дом в целом по стране. По данным компании «Инком-недвижимость», в 2017 г. 55% покупок на вторичном загородном рынке пришлось на небольшие (до 100 кв. м) дома и скромные участки. При этом клиенты продолжают искать объекты по 1,5 млн руб.

Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», дача в Подмосковье стоит в среднем 5,6 млн руб. «Стоимость завышена на 40%, – считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании. «Популярны объекты по 1-1,5 млн руб., с хорошей транспортной доступностью, по соседству с лесом-водоемом, а также продуктовыми магазинами и аптеками. И желательно, чтобы не дальше 70-80 км от Москвы», – описывает он предпочтения покупателей.

Смотрите так же:  Состав и свойства золы и шлака тэс справочное пособие

Новый закон на цены, безусловно, повлияет, но не ясно, в какую сторону, говорят риэлторы. В любом случае, напоминает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» «Инком-недвижимости», с момента вступления закона в силу до момента его укоренения в обществе обычно проходит год-два. «Стоимость участков зависит от порядка в самом товариществе, от коммуникаций, инфраструктуры, поэтому образцовые СНТ будут еще более привлекательными», — говорит Никита Чаплин.

Дачная прописка

«Десять лет назад дача рассматривалась лишь как дополнительная недвижимость, где можно проводить выходные, в последние годы количество людей, воспринимающих загородный дом как возможное место постоянного обитания, растет на 3-4% в год, немного, но тренд уже наметился, – подчеркивает Сенчук. – Конечно, для этих людей закон значительно облегчит жизнь, так как для получения регистрации больше не нужно будет ходить по судам. Однако о масштабах трансформации дачных поселков можно будет говорить не ранее чем через пару лет».

По мнению Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта Est-a-Tet, постоянная регистрация на даче будет интересна тем, кто продал свое единственное жилье на вторичном рынке, купив квартиру в новостройке на ранней стадии строительной готовности. В таком случае, если у человека есть дача, он сможет прописаться там и жить, пока не достроят его квартиру.

Возможность постоянного проживания подтолкнет к развитию инфраструктуры исконно дачных мест, уверен Никита Чаплин: «Жители вложат больше средств. Ведь и сегодня в садоводческих товариществах все строится и благоустраивается без бюджетных денег. Задача муниципалитетов — помогать им как минимум строительством подъездных дорог и организацией транспортной доступности».

Централизованный водопровод — дело крайне затратное, поэтому дачники предпочитают бурить либо индивидуальные, либо общие на несколько участков скважины. Однако пробурить скважину по всем правилам тоже не так-то легко. Лицензия на добычу воды на 25 лет стоит 7500 руб., но нужна масса экспертиз и согласований, расходы на которые превышают 0,5 млн руб., рассказывает Чаплин. Поэтому с момента официального опубликования закона садоводы и огородники смогут в течение двух лет пользоваться общими скважинами без лицензии, а за это время будет подготовлен упрощенный порядок лицензирования скважин для СНТ и ОНТ. «Получать лицензию на скважины и колодцы на индивидуальных участках не нужно ни по старому закону, ни по новому», — уточняет Никита Чаплин.

«Дачники» приглашают на сезонные работы жителей близлежащих сел и деревень, а также увеличивают объем продаж магазинов продуктов и строительных материалов. Часто СНТ и соседняя деревня соединяются с магистральной трассой общей подъездной дорогой.

«Там, где много людей, появляется больше магазинов, кафе, бытовых служб и т. д.», — считает Сенчук. Но, как добавляет Юлия Дымова, если на дачах люди начнут жить постоянно, рано или поздно встанет вопрос и о создании социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, больниц. Встанет вопрос и о строительстве более мощных трансформаторных подстанций, подведении газа, постоянного водопровода, канализации. И что касается административной принадлежности садоводческих поселков: это будет самостоятельная административная единица или приписанная к ближайшей деревне?

По словам Никиты Чаплина, возможность присоединения СНТ к населенным пунктам была и до принятия закона: «Но смена вывески ничего не изменит: сначала нужно создать или привести в порядок инфраструктуру». Юридическому лицу намного проще организовать строительство дороги или линии электропередачи, считает он. «Сегодня во многих населенных пунктах живут дачники, но у них нет полномочий софинансировать ремонт дороги в своей деревне, а муниципалитет не всегда может выделить на это деньги в текущем году. В товариществах владельцы участков платят сами за все. Они имеют право поставить ворота или шлагбаум на въезд в свой поселок, обеспечив дополнительную безопасность, могут ограничить въезд посторонних машин – жители деревень такой возможности лишены, – сравнивает Чаплин. – Но надо ли присоединять дачный поселок к поселению, должно решаться с учетом мнения всех владельцев участков в СНТ, жителей соседнего населенного пункта, наличия инфраструктуры и возможностей муниципального образования».

Сайт о саде, даче и комнатных растениях.

Посадка и выращивание овощей и фруктов, уход за садом, строительство и ремонт дачи — все своими руками.

Дача круглый год – переделываем дачу в коттедж для постоянного проживания

Проживание на даче круглый год – строительство дома для таких целей

Вместо времянок вполне можно создавать и такие дачные строения, которые можно было бы при необходимости с минимальными усилиями и затратами превращать в дома для постоянного проживания – ведь жить на даче, за городом дешевле. Видимо, так и подумали специалисты компании «АБС-Строй» и не только создали «на бумаге» двухэтажный дом «Батюшкове» общей площадью 155 мг и размером 12 * 8,6 м, но даже и возвели его менее чем за 80 календарных дней. Об идеях, заложенных в данный проект, и ходе его реализации мы коротко расскажем в этой статье.

Было решено возвести, можно сказать, типичный дачный дом со стенами из клеёного бруса шириной 160 мм, пользующегося устойчивой популярностью. Чтобы дача выглядела более современно и оригинально, было решено частично отделать её снаружи декоративным камнем. Но не просто отделать, а дополнительно в местах облицовки утеплить стены до уровня современных требований к теплосбережению, предъявляемых к домам для постоянного проживания.

Идея проста. Если хозяева дачи в дальнейшем захотят там жить круглый год, то им останется лишь утеплить снаружи ничем не облицованные участки стен из клеёного бруса (по своим теплосберегающим свойствам клеёный брус шириной 160 или даже 200 мм не дотягивает до нормативных требований к домам для постоянного проживания), а потом обшить их любым подходящим отделочным материалом. С уже облицованными участками стен дополнительно ничего делать не придётся, так же как и с цоколем, и с чердачным перекрытием (это уже учтено при строительстве), и с окнами (они изначально «тёплые»). В общем, всё, как мы и обещали в начале статьи, — почти «лёгким движением руки».

И ещё. Употребив выражение «типичный дачный дом», мы несколько погрешили против истины. Ведь для современных дач в последние годы действительно типичной стала мансардная конструкция. В данном же случае было решено от неё отказаться и возвести полноценный второй этаж, над которым будет утеплённое чердачное перекрытие, а над ним — классический вентилируемый чердак. По мнению авторов проекта, пусть это даже несколько увеличит стоимость дома (что, кстати, весьма спорно), зато в нём не будет скошенных и «давящих на голову» потолков и так называемых низких зон, в которых не то что стоять — лежать на кровати не очень комфортно.

И ещё одна идея — в загородном доме обязательно должен быть погребок. С рассказа о нём мы и начнём разговор о строительстве нашего дачного дома.

Строительство погреба (заранее, как положено)

В наше время экология занимает важное место в жизни любого человека. И в наибольшей степени это относится к продуктам питания. И пусть в магазинах сегодня широкий выбор овощей и фруктов, но мы не знаем, в каких условиях они были выращены и как они хранились. Поэтому назвать увлечение здоровой и чистой едой модой было бы крайне неверным. Это скорее потребность, ровно такая же, как дышать свежим воздухом и пить чистую воду. А раз так, то в дачном доме, и тем более в доме для постоянного проживания, должен быть утеплённый погребок, в котором и будут храниться экологически чистые продукты, выращенные на собственном участке, коллекция вин и целебных настоек. Да мало ли что ещё!

В данном случае было решено разместить под домом погреб заводского изготовления, предлагаемый на рынке под торговой маркой Warmedcellar (конструкция запатентована). Его корпус состоит из многослойных оболочек. Сначала из листовой стали толщиной 4 мм сваривается внутренняя оболочка в виде цистерны с расположенным в её верхней части люком-лазом и двумя вентиляционными отверстиями. Сварные швы «цистерны» проходят проверку на герметичность, а затем вся она покрывается грунтом и эмалью в два слоя.

Далее производится монтаж закладных и вспомогательных элементов, после чего создаётся внешняя оболочка погребка. Она выполнена из стеклопластика толщиной от 4 до 8 мм.

Швы сферических днищ дополнительно усилены стеклопластиковыми матами и стеклотканью и покрыты специальной полиэфирной смолой с использованием отвердителя. Причём при изготовлении ось «цилиндра» металлической оболочки смещается вниз по отношению к оси оболочки внешней. Для чего? Дело в том, что между стеклопластиковой оболочкой и металлической капсулой «заливается» утеплитель — слой пенополиуретана плотностью ДО-50 кг/м 3 и теплопроводностью 0,026-0,035 Вт/(м х °С).

И в результате смещения центров оболочек слой этого утеплителя имеет переменную толщину: в нижней части (она будет находиться достаточно глубоко под землёй) он минимален, в верхней — максимален (до 200 мм), что позволяет производителям с уверенностью утверждать, что ни при каких погодных условиях температура внутри погребка не опустится ниже нулевой отметки.

Мало того, при таком значительном слое утеплителя в верхней зоне погреб можно смело приподнимать над уровнем земли на 800-900 мм, что позволит вывести его горловину на один уровень с полом будущего строения.

Вентилируется погреб с помощью двух труб диаметром 100 мм, торец одной из них располагается под самым «потолком», а другой — на высоте 0,3-0,6 м над полом. Освещение — светильники мощностью 40 Вт (12 В).

Монтаж погребка включает в себя следующие этапы: разметку, разработку грунта с помощью экскаватора, выравнивание дна, создание песчаной подушки с трамбовкой и проливкой водой, установку на подушку дорожных плит, затем «цистерны» и её закрепление хомутами, а также обратную отсыпку грунтом (удельный вес — не менее 1,5 т/м3) с послойным трамбованием (вес грунта препятствует всплытию устройства). Стоимость погреба (включая стоимость двух бетонных плит в его основании) — 345 тыс. руб., монтажа — 35 тыс. руб.

Монтировать погреб лучше до начала возведения основания (что и было выполнено в данном случае). Если сделать наоборот, то потребуется дополнительное укрепление фундамента, в результате чего трудоёмкость и стоимость работ многократно возрастут. И иначе нельзя, поскольку выкапывание котлована вдоль существующей ленты непременно приведёт к обрушению грунта, а значит, к ослаблению его несущей способности.

И устанавливать его надо за один рабочий день, иначе есть риск, что при влагонасыщенном грунте котлован наполнится водой, и тогда установка погреба станет затруднительной (если не проблематичной) и затянется очень надолго.

Фундамент для дачного дома

Фундамент дома в принципе может быть отнесён к свайно-ростверковым. Но только отчасти, поскольку на самом деле он несколько необычен. Для его устройства сначала выкопали траншеи шириной 30 см переменной глубины (перепад высот на участке — около 0,3 м).

Далее в дне траншей пробурили отверстия под сваи диаметром 200 мм и глубиной на 1,5 м большей, чем нижняя отметка котлована погребка (примерно 1,1 м от уровня грунта). Располагались эти отверстия под углами фундамента, пересечениями его лент и с шагом не более 1,2 м вокруг котлована под погребок (грунт вокруг погребка насыпной, он обязательно начнёт проседать, и, значит, опираться ленты фундамента должны не на него, а на глубоко забурённые сваи).

Смотрите так же:  Иск о сносе самовольной постройки размер пошлины

Одновременно с устройством свай к будущему дому подвели трубы поселкового водопровода (глубина заложения — 1,5 м) и канализации (глубина заложения 0,6 м). После этого над траншеей установили дощатую опалубку, на её дно отсыпали подушку из песка толщиной 300 мм, над ней создали арматурный каркас и в один приём отлили сваи и ленты мелкозаглублённо-го фундамента (их в принципе можно назвать и ростверком) сечением 800 х 300 мм.

В землю их заглубили на 0,2-0,7 м, оставив незасыпанным верх над уровнем грунта не менее чем на 100 мм, чтобы в дальнейшем к ним можно было пристыковать бетонную отмостку. Как только бетон лент (ростверка) затвердел, строители сняли опалубку, настелили поверх лент рулонную гидроизоляцию и создали кладочным способом цоколь из бетонных полнотелых блоков размером 200 х 200 х 400 м. Такой цоколь достаточно просто покрасить.

Строительство стен дачного дома для постоянного проживания

Поскольку процесс возведения коробки дома и его последующей отделки достаточно подробно показан на фотографиях, в тексте статьи мы много о нём рассказывать не будем, а обсудим лишь те идеи и проблемы, которые остались, как говорится, за кадром.

Для возведения стен использовали клеёный брус сечением 200 х 160 мм, по краям его нижней кромки имелись два паза, а на верхней — два шипа, между которыми при монтаже укладывается лента из льно-джутового полотна толщиной 5 мм, служащая уплотнителем. Брус в заводских условиях был порезан на заготовки необходимой длины, в которых были сделаны необходимые соединительные чашки, а также пазы для установки оконных и дверных блоков. Соединение венцов по вертикали осуществляли деревянными нагелями диаметром 25 мм (шаг— 1,2-1,5 м).

Закладную (обвязочную) доску при создании сруба было решено не использовать, так как нижний венец, обработанный антисептирующим составом от капиллярной влаги, которая может подниматься из грунта по бетону, защищают два слоя гидроизоляции: один — между ростверком и цоколем, второй — между цоколем и нижним брусом.

В возведённой над домом шатровой крыше нет ни фронтонов, ни люкарен, а следовательно, не предусмотрены и слуховые окна, с помощью которых обычно проветривается чердачное пространство. Вентиляция чердака в данном случае обеспечивается с помощью врезанных в скаты кровли вентиляционных клапанов.

Кроме них в скат кровли также врезан световой туннель Lovegrove (Velux), по которому дневной свет поступает в помещение санузла на втором этаже (вход в этот туннель на крыше выглядит как небольшое мансардное окно).

При внутренней отделке видимые в интерьере торцы бруса закрыли широкими досками, кромки которых декорировали деревянными уголками. Все внутренние углы прикрыли деревянными плинтусными рейками.

Вполне возможно, что заложенные в проект дома-«трансформера» идеи кому-то покажутся спорными. Возражать не будем. Но согласитесь, что без новых оригинальных идей жить было бы не интересно. Именно поэтому мы и предложили их вашему вниманию.

Дачный дом для постоянного проживания – фото строительства

1,2. На дно отрытого котлована уложили песчаную подушку толщиной 200 мм и на неё — две железобетонные плиты 3000 х 1750 х 160 мм. Установленный сверху погребок (1) прикрепили к скобам плит двумя металлическими хомутами (2), затем произвели обратную отсыпку

3,4. Для устройства свайно-ростверкового фундамента выкопали траншеи шириной 30 см и глубиной 40-70 см (3).

По углам, в местах пересечения лент, и вокруг погреба пробурили отверстия под сваи (4) диаметром 200 мм и глубиной 2,6 м (на 1,5 м ниже дна котлована погребка) и опустили в них обсадные полимерные трубы 5-7. В траншеях создали песчаную подушку толщиной 300 мм, а над ними установили опалубку, в которой создали арматурный каркас свай и будущих лент фундамента (5), после чего, используя бетон марки М300 с антиморозными добавками, отлили сами сваи и фундаментные ленты сечением 80 х 30 см (6). Когда бетон достаточно затвердел, опалубку разобрали и поверх лент фундамента, используя бетонные блоки 400 х 200 х 200 мм, выложили цоколь высотой 600 мм. Продухи в нём, необходимые для вентиляции подпольного пространства, создали с помощью полых блоков (7).

8-10. На цокольные блоки уложили разрезанный на полосы рубероид и сверху брусья нижнего венца, предварительно обработанные антисептирующим составом (8). Далее по фундаменту с шагом 600 мм установили балки цокольного перекрытия сечением 200 х 100 мм — их концы опираются на цоколь и для устойчивости врезаны в нижний венец сруба (9,10).

К блокам цоколя обвязку прикрепили анкерными болтами 11-13. Для удобства проведения дальнейших работ к нижней части балок перекрытия с обеих сторон прикрепили бруски сечением 40 х 30 ни и на них уложили отрезки досок чернового пола сечением 20 х 100 мм (11). После этого строители приступили к возведению стен из клеёного бруса, прокладывая между венцами ленты из льно- джутового полотна (12). По вертикали венцы сруба между собой скрепляли деревянными нагелями, устанавливая их в отверстия, которые просверлили заранее с шагом не более 1,5 м (13)

14-16. При стыковке бруса в перерубах его концы фиксировали гвоздями (l = 250 мм) (14). Все соединительные чашки уплотнялись льно-джутовым полотном (15). В нижней части стоек веранды установили винтовые компенсаторы усадки (16)

17-19. Над каждым из помещений дома строители, используя балки сечением 200 « 100 мм, создали собственное междуэтажное перекрытие. При этом концы несущих балок вложили в пазы, вырезанные сразу в двух венцах стены (17). Аналогичным образом закрепили в продольных стенах и балки чердачного перекрытия (18). А вот в торцевых стенах, которые ниже продольных на один брус, эти балки врезаны только в нижний брус (19). Стропильную систему шатровой кровли создали из обработанных антисептиком досок сечением 200 x 50 мм. Опиралась эта система только на несущие стены из клеёного бруса, и для придания большей прочности и жёсткости в ней использовали множество раскосов. С чердачным перекрытием эта система не связана.

20. Поскольку над верандой второй этаж отсутствует, кровельную конструкцию над ней было решено сделать мансардного типа, что, кстати, позволило создать там ощущение простора. Использованные в конструкции стропила изготовили из доски 250 х 70 мм, а придающие стропильной конструкции жёсткость раскосы — из доски 200 x 50 мм. Эти раскосы проектировщики расположили на расстоянии 60 см друг от друга, что облегчило укладку утеплителя.

21, 22. Конструкции кровли над верандой и над домом достаточно схожи: на стропилах настелили паропроницаемую влагоизоляционную мембрану, прижав её к стропилам контробрешёткой (21). Затем поперёк стропил с определенным шагом прибили рейки обрешётки, на которые уложили натуральную черепицу (22).

23,24. Оконные и дверные конструкции монтировали способом, ставшим для срубов своего рода классикой. Сначала в пазы на торцах выходящих в проём брусьев (23) вложили так называемые обсадные бруски сечением 40 x 40 мм, после чего к ним саморезами прикрепили обсадные коробки (24), изготовленные из доски сечением 50 x160 мм, и уже к ним — саморезами рамы окон и дверей.

25, 26. Отделочные работы начали с того, что специализированная бригада, используя вибрационные шлифмашины, обработала брусовые стены дома как снаружи (для чего вокруг дома пришлось возвести леса), так и изнутри.

27. Цоколь дома утеплили с помощью плит экструдированного пенополистирола толщиной 50 мм, которые прикрепили к бетону тарельчатыми дюбелями. Затем на пенополистирол наклеили штукатурную полимерную сетку с ячейкой 5 к 5 мм.

28. Решение создавать из дерева или бетона ведущие в дои лестницы, расположенные по обе стороны веранды, приняли в последний момент. Опоры же для них были созданы ещё при устройстве фундамента

29,30. Стены дома снаружи обработали декоративно-защитным составом Derufa Lasur. Все угловые и Т-образные соединения (перерубы) в стенах из бруса для предотвращения продувания тщательно проконопатили изнутри и снаружи, а затем прикрыли предварительно окрашенными в тон черепичной кровли досками сечением 200 х 40 мм.

31. После долгих раздумий лестницу было решено изготовить из бетона. Для её создания строители изготовили из влагостойкой ламинированной фанеры опалубку, а внутри неё мощный арматурный каркас. Отлили лестницу из бетона марки М400. Когда бетон затвердел, строители сняли опалубку, а затем облицевали и лестницу, и цоколь дома светлым декоративным искусственным камнем.

32, 33. По периметру кровли установили систему водоотливов (32), а её свесы подшили доской, окрашенной в один цвет с кровлей (33). Широкой доской обшили и стойки веранды, что позволило скрыть установленные на их нижней части винтовые «домкраты»

34-36. В соответствии с требованиями СНиП все электрокабели, находящиеся внутри деревянных стен, поместили в металлические трубы диаметром 25 мм, которые были заложены в конструкцию в указанных проектом местах ещё на стадии сборки сруба.

37,38. На доски чернового пола цокольного перекрытия настелили паропроницаемую мембрану, затем послойно уложили маты утеплителя общей толщиной 200 мм. Их прикрыли пароизоляционной плёнкой (37), поверх которой создали дощатый настил пола (38).

39. Полагай междуэтажного перекрытия настелили пароизоляционную плёнку, а поверх неё — дощатый настил пола. Уложенный снизу утеплитель прикрыли паропроницаемой мембраной, а затем вагонкой.

40,41. В чердачное перекрытие маты утеплителя общей толщиной 200 мм укладывали со стороны чердака (40), для чего к балкам снизу заранее прикрепили пароизоляцию и прижали её вагонкой (41). Сверху маты прикрыли паропроницаеной мембраной.

42. Крыша над верандой так же утеплялась изнутри помещения. Уложенный между элементами стропильной системы утеплитель общим слоем 150 мм снизу прикрыли пароизоляцией, а затем вагонкой.

43-46. Попасть в погреб можно из кухни, приподняв деревянную крышку подпола, изготовленную из половой доски (43). Под ней всего в нескольких сантиметрах располагается утеплённая крышка люка самого погреба (44). В комплект поставки погреба входят дощатый пол, три ряда смонтированных по периметру деревянных полок и лестница (45,46).

47. Внутренняя отделка дома очень проста: стены и потолки покрыли декоративно-защитным составом, полы — лаком.

Дать дереву подсохнуть

На период, когда коробка дома была уже собрана, но внутренние отделочные работы ещё не начались, строители организовали интенсивное проветривание сруба. Для этого они временно сняли прилегающие к стенам доски настила черновых полов, а проёмы окон оставили открытыми. Это обеспечило интенсивный воздухообмен, который многократно ускорил удаление атмосферной влаги, попавшей на поверхность сухого бруса в период сборки сруба, что предотвратило появление плесени и грибка на стенах.

Фото – этапы строительство загородного, дачного дома для проживания на даче круглый год

Строительство дачного дома для постоянного проживания

Укрупнённый расчёт стоимости обустройства дома общей площадью 144,5 M 2 , аналогичного представленному

Фундамент, стены, перегородки, перекрытия кровля отделка