Защита прав арендатора при незаконном взыскании арендной платы, неустойки и выселении
Арендные отношения — это баланс интересов. Но на практике этот баланс часто нарушается: арендодатель, пользуясь своим положением, пытается навязать дополнительную плату, взыскать завышенную неустойку или просто выставить арендатора за дверь до истечения срока договора. Такие действия далеко не всегда законны.
Основные угрозы для арендатора: что чаще всего становится поводом для спора
Нарушения прав арендатора обычно развиваются по трем сценариям.
Первый — это необоснованное требование погасить «задолженность» по арендной плате, в том числе в результате одностороннего увеличения ставки, которое не предусмотрено договором или проведено с нарушением порядка индексации.
Второй — начисление огромной неустойки за просрочку внесения платы или иные «нарушения», которая в разы превышает разумные пределы и саму сумму долга.
Третий — угроза досрочного выселения, вплоть до смены замков и удержания имущества арендатора без судебного решения, что является классическим самоуправством.
- взыскание задолженности за увеличенный объем работ;
- взыскание задолженности за работы проведенные без договора;
- взыскание задолженности за непринятые работы;
- взыскание сумму гарантийного удержания;
- взыскание убытков;
- возврат остатков материалов;
- максимальное снижение неустойки за нарушение сроков строительства;
- обязание подрядчика безвозмездно устранить недостатки выявленные в период гарантийного срока;
- обязание подрядчика безвозмездно устранить недостатки работ;
- обязание подрядчика исполнить договор;
- признание акт выполненных работ недействительным;
- признание договора строительного подряда недействительным;
- досрочное расторжение договора строительного подряда (субподряда) и взыскание денег за выполненные работы;
- расторжение договора строительного подряда (субподряда) и взыскание предоплаты;
- Уменьшит цену строительных работ в связи с недостатками;
- связанный с созданием, реорганизацией и ликвидацией юридического лица;
- по иску участника юридического лица о возмещении убытков, причиненных организации;
- связанный с назначением (избранием), прекращением, приостановлением полномочий лиц, входящих в состав органов управления организации;
защита от субсидиарной ответственности;
привлечение к субсидиарной ответственности;
взыскание задолженности по исполнительным листам через службу судебных приставов;
Защита от незаконного взыскания арендной платы
Арендодатель вправе требовать плату только в размере и в сроки, установленные договором. Любые отклонения должны быть тщательно проверены. На что обращаем внимание при анализе требований:
-
Законность повышения ставки. Если договор предусматривает право на одностороннее увеличение арендной платы, то порядок его реализации (уведомление за определенный срок, периодичность) должен строго соблюдаться. Без уведомления увеличение считается несогласованным. Для долгосрочных договоров аренды (более года) изменение цены возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено законом или договором (статья 614 ГК РФ).
-
Встречное неисполнение арендодателем. Если арендодатель не предоставил помещение, не устранил существенные недостатки, отключил коммуникации или препятствует пользованию, арендатор вправе приостановить внесение арендной платы. Мы заявляем об этом в суде как о защите от необоснованного взыскания, основываясь на нормах о встречном исполнении обязательств (статья 328 ГК РФ).
-
Период после фактического освобождения. Если арендатор съехал, но не оформил акт возврата из-за уклонения арендодателя, мы доказываем, что обязанность по внесению платы прекратилась с момента возврата ключей и направления уведомления. Неправомерное уклонение от приемки помещения не может служить основанием для взимания арендной платы за период простоя.
Пример из практики адвоката Чистовой
Арендатор — небольшое кафе в спальном районе Москвы — обратился ко мне в критической ситуации. Арендодатель требовал погасить «задолженность» по арендной плате, которая образовалась из-за того, что он в одностороннем порядке поднял ставку на 30%, сославшись на «инфляцию», хотя договор допускал индексацию только один раз в год и лишь на официальный индекс потребительских цен. Параллельно арендодатель начислил неустойку в размере 380 000 рублей за просрочку уплаты этой повышенной суммы и угрожал расторжением с выселением.
Мы проанализировали договор, уведомления о повышении и порядок их направления. Выяснилось, что уведомление было отправлено по электронной почте, в то время как договор требовал заказного письма. Я заявила о незаконности повышения, и суд отказал во взыскании доначисленной арендной платы и связанной с ней неустойки. Более того, мы подали встречный иск о признании повышения недействительным и о возмещении убытков, причиненных отключением кафе от водоснабжения. Конфликт завершился мировым соглашением на условиях, выгодных моему доверителю, — он сохранил помещение и получил компенсацию за простой.
Порядок работы: от обращения до результата
Изучение документов
Консультация и план действий
Заключение соглашения
Оказание помощи
Подписание акта оказанных услуг
Примеры из моей судебной практики
Суд снизил компенсацию с 400 000,00 руб. до 80 000,00 руб.
Суд снизил компенсацию с 400 000,00 руб. до 80 000,00 руб. за нарушение исключительного права на товарный знак 22.02.2024г. Арбитражный суд города Москвы рассмотрел дело No А40-277022/23-134-1537 по иску EDITIONS DES SENS S.A.S (Акционерное общество упрощенного типа «ЭДИСЬОН ДЕ САНС»), г. Париж, Франция к ООО «Черный Бык» о взыскании компенсации за нарушение исключительного права на товарный знак No ETAT LIBRE D’ORANGE... Читать далее
Спор по договору строительного подряда между ООО «РСК МОКАРС» и ООО «МК-СТРОЙ»
СПОР ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА Суд отказал в расторжении договора строительного подряда и взыскании неустойки Арбитражный суд города Москвы 26.02.2024г. рассмотрел иск ООО «РСК МОКАРС» к ООО «МК-СТРОЙ» о расторжении договора No 1914-НН-РСКМ-01 от 05.09.2019 г., о взыскании неосновательного обогащения в размере 23 046 976 руб. 07 коп. В обоснование заявленного иска истец указывает, что ответчик по последним трем платежам в общей сумме... Читать далее
Спор по договору оказания услуг и договору цессии
СПОР ПО ДОГОВОРУ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ДОГОВОРУ ЦЕССИИ Арбитражный суд Московского округа отменил решение суда первой и апелляционной инстанции ООО «ВЕСНА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «КИНОВЕК» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 620 000 руб. Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022, исковые требования удовлетворены... Читать далее
Спор по договору строительного подряда между ООО “МЕГАСТРОЙ-МО” и ООО “ГРАНДЕСТРОЙ”
СПОР ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА Суд отказал в взыскании расходов на устранение недостатков ООО "МЕГАСТРОЙ-МО" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ГРАНДЕСТРОЙ" (далее - ответчик) о взыскании расходов на устранение недостатков в размере 1 676 462, 80 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 29 765, 00 руб. Разрешая спор по существу суд руководствовался статьями 15, 393... Читать далее
Стоимость услуг адвоката по защите прав арендатора
Споры с арендодателями — это всегда высокие ставки и острая нехватка времени. Имея статус адвоката с 2002 года и квалификацию налогового консультанта, я предлагаю не просто юридическую консультацию, а полное сопровождение «под ключ», включая анализ договора, подготовку возражений на иск, встречные требования и представительство в суде. Я понимаю экономическую логику арендных отношений и всегда стремлюсь к сохранению бизнеса клиента, а не только к формальной судебной победе.
Если вам угрожают незаконным взысканием, вы получили иск о выселении или столкнулись с отключением коммуникаций, запишитесь на консультацию уже сегодня. Мы разработаем эффективную стратегию защиты и поможем отстоять ваше право на помещение.
Отправить запрос на консультацию
Заполните форму ниже и мы свяжемся с Вами
